Un informe de varias decenas de páginas sobre la industria inmobiliaria ha circulado en los últimos días entre las empresas del sector en los últimos días. Tradicionalmente, ese reporte, que prepara TocToc.com, una plataforma digital especializada en el sector inmobiliario, analiza la evolución de la oferta y la demanda de viviendas. Esta vez, el reporte a septiembre para el mercado de la Región Metropolitana, incluyó otras dos cosas. Primero, una proyección de las ventas para el próximo año, según tres escenarios supuestos. Segundo, una estimación de los efectos que tendrán dos factores económicos que han cambiado radicalmente en los últimos meses: la decisión de los bancos de eliminar de su oferta los créditos hipotecarios a 30 años y limitar esos productos a un máximo de 20 años, y el aumento de las tasas de interés.

TocToc simuló el impacto de ambos factores. Con el primero -un descenso de plazos 30 a 20 años en los créditos hipotecarios-, el salario necesario para postular a un crédito subiría un 23%. Con el segundo, un aumento de tasas a un nivel de 4% a 4,5%, la renta requerida por los bancos para otorgar un préstamo subiría entre un 8% y un 13,6%.

“El efecto combinado trae consigo una disminución significativa de la capacidad de deuda, que puede alcanzar un aumento del salario mínimo para crédito hipotecario para una propiedad de cerca de 57%”, dice la simulación realizada por TocToc en el informe sectorial encargado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) y al que tuvo acceso Pulso.

Toc Toc realizó otro ejercicio. Considerando las cifras de la Casen 2021, “el número de hogares elegibles para crédito hipotecario caen 39,9%”, concluye el análisis.

El reporte agrega algo más. Toc Toc estima que estos factores podrían implicar un aumento sustancial en la tasa de desistimientos, la que podría bordear el 30% a mediados de 2022 de mantenerse estas condiciones.

Consultado por este reporte, el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, dice que aún no existen cifras agregadas de desistimiento en la industria y que, por el momento, no se ha sentido ese efecto a gran escala, ya que las ventas firmadas en el último tiempo corresponden, por lo general, a créditos ya aprobados a sus clientes por los bancos, los que han respetado las condiciones ya pactadas. Pero coincide en que el efecto puede ser el que estima TocToc hacia mediados del próximo año. “Una persona que prometió comprar en verde en ciertas condiciones, si ha estado gestionando un crédito en los últimos meses, cuando le entreguen la vivienda el próximo año ya no tendrá la misma tasa que tenía considerada”, ejemplifica Domínguez.

Hasta septiembre, según el último reporte de Toc Toc, la tasa de desistimientos ha estado bajo los dos dígitos, un nivel similar al período previo a la pandemia, en el primer semestre de 2019. La cifra llegaba en septiembre pasado a 9,7% en departamentos y a 8,4% en casas.

La banca ha sostenido que el financiamiento a 30 años plazo se ha hecho impracticable tras los retiros de fondos previsionales, ya que desapareció la demanda de las AFP por instrumentos que permitan financiar a largo plazo esos préstamos. “Si no hay fondeo, los bancos no pueden financiar los créditos hipotecarios”, dice el director ejecutivo de la ADI.

Lo mismo ha ocurrido con el alza de las tasas, un efecto que ya fue advertido por el presidente del Banco Central, Mario Marcel, durante la tramitación del cuarto retiro. En octubre, Marcel ejemplificó con un crédito hipotecario a 20 años de UF 2.000, en el que caso de un alza de 200 puntos base en las tasas de interés de largo plazo y de otros 200 puntos base en la inflación, por sobre la meta del BC. En ese caso, ese crédito a inicios de año habría generado un dividendo de $ 380 mil, pero con ambos incrementos subiría a $ 470 mil en tres años. Un alza de 24%. En todo el plazo de ese crédito esa alza significa $ 12 millones.

Las advertencias vienen después de un trimestre espectacular en ventas, según se desprende del informe de Toctoc. “El mejor trimestre de la historia”, resume el reporte a septiembre sobre el tercer cuarto del año, donde se anotaron ventas por 40,6 millones de UF, un 45% más que el deprimido tercer trimestre de 2020 y un 16,3% más que el trimestre abril-junio de este año. El alza se produjo tanto en casas como en departamentos.

Medido en unidades, el nivel alcanzado no fue histórico, pero sí superior a los mismos trimestres de 2020 y 2019. La industria vendió 9.793 unidades en el período julio-septiembre, 32,8% más que igual lapso del año pasado, cuando golpeaba con fuerza la pandemia. En departamentos, el incremento ascendió a 34,7% y en casas, a 25,7%.

En departamentos, la venta se concentró, dice TocToc, en las comunas de Ñuñoa, Santiago, La Florida y Lo Barnechea, mientras en el segmento de casas, en Colina, Lampa y Lo Barnechea.

Con ello, el acumulado entre enero y septiembre de este año sigue mostrando una sólida recuperación. Si en unidades ascienden a 27.364 viviendas vendidas, un 60,4% más que en 2020, en valor suman 110 millones de UF, un 74,6% más que el año previo. La cifra, sin embargo, sigue estando levemente por debajo del año previo a la pandemia en unidades -entre enero y septiembre de 2019 la industria vendió 27.754 unidades-, pero supera los 105 millones de UF de ese 2019.

“Los resultados acumulados muestran el fuerte dinamismo experimentado por el mercado durante este año, tanto en casas como en departamentos”, dice TocToc.

La oferta de departamentos, en tanto, también alcanzó un peak histórico, con 61.500 unidades en septiembre, mientras la oferta de casas comenzó a recuperarse y superó las 7.000 unidades en oferta.

TocToc trabajó en este reporte un modelo para proyectar el futuro inmediato de la industria que consideró cinco variables: el índice de confianza empresarial IMCE, las tasas de interés y el valor de la UF, la tasa de desempleo en la Región Metropolitana, la evolución de los salarios y los metros cuadrados aprobados. Y se ubicó en tres escenarios: neutral, pesimista y optimista.

En esos tres casos, los rangos pronosticados de cierre para 2021 no varían demasiado. En unidades la industria colocará entre 34.079 (pesimista) y 36.531 (optimista), lo que sigue siendo mucho más que las 26 mil ventas del 2020. Y en UF, el piso está en 140 millones de UF y el techo, en 151 millones, cifras que superarán el peak de 133 millones de UF de 2019.

Para 2022 los pronósticos tienen una variación mayor, pero casi todos implican descensos en relación a un 2021 que será histórico.

En el escenario optimista, las ventas de la industria el próximo año caerían un 5,57% en unidades y tan solo un 0,32% en valor, hasta 146 millones de UF. Ese escenario considera como supuestos, entre otras cosas, que las tasas de interés hipotecarias se estabilizan en 4,5%, la UF en $ 31 mil a fines de 2022, que los salarios crecen en promedio 1% y el desempleo se recupera a 7%.

En el escenario neutral, TocToc espera un descenso de casi 20% en unidades y 15% en valor en relación a 2021.

Y en el pesimista -con un IMCE regresa al nivel posterior al estallido, las tasas suben a 6,5%, el desempleo no baja de 10% y los salarios se estancan-, el pronóstico es un retroceso de 30% en valor y de 33,7% en unidades.

Vicente Domínguez opina que “siguen abiertas varias incógnitas para el próximo año”. La primera, es la incertidumbre política, que se despejará en parte en las próximas elecciones. La segunda algo aminoró esta semana. “El cuarto retiro fue frenado, pero no sabemos se si seguirá desfondando la caja con que se financiaban los créditos hipotecarios”, advierte. Lo último son las variables fiscales. “El manejo económico es muy relevante para el escenario de largo plazo”, opina.