Un impulso para la construcción, pero no para la compra de viviendas: el juicio de la banca a las garantías Fogaes

En medio de la crisis de las empresa de construcción e inmobiliarias, producto de las condiciones económicas pero también de la falta de demanda por viviendas ante el alza de las tasas y requisitos para optar a un crédito hipotecario, el Congreso aprobó en abril del año pasado el programa Fogaes, el cual contenía una serie de medidas destinadas a afirmar al sector construcción y a fomentar la adquisición de viviendas.

El proyecto, impulsado por el Ejecutivo, involucraba un aporte fiscal inicial de US$50 millones que contemplaba, por una parte, garantías por hasta el 10% del pie para acceder a un crédito hipotecario para primeras viviendas de hasta UF4.500; y por otra, garantías por hasta el 70% del saldo deudor del financiamiento entregado a constructoras con ventas netas anuales entre UF 100.000 y UF 600.000, y del 60% para empresas con ventas netas anuales entre UF 600.000 y UF 1.000.000.

El programa contaba con una duración de 12 meses, pero en mayo el Senado aprobó su ampliación hasta diciembre de 2024.

Desde su puesta en marcha en 2023, el Fogaes para viviendas ha visto la aprobación de 13.742 créditos, lo que corresponden a un 37% del flujo de hipotecarios en el tramo elegible (hasta 4.500 UF y sin subsidio) en el mismo período en que estuvo vigente el programa, donde se totalizan 37.335 (según encuesta trimestral de créditos hipotecarios).

Fuentes de la industria explican que si bien es un flujo importante, no es una medida que por sí misma pueda llevar a un cambio de tendencia, o a un boom de compras de viviendas a nivel país. En parte, explican desde una banco, porque los requisitos para acceder a un crédito hipotecario se han elevado por las circunstancias económicas, como el salario exigido para cursar un crédito, entre otros factores.

Eso lo ratifica la Encuesta sobre Créditos Bancarios del primer trimestre, elaborada por el Banco Central, cuyos resultados apuntan a que la demanda por créditos de los hogares se debilitó en los primeros tres meses del año: se produjo un aumento de un 8% a un 42% del porcentaje de bancos que reportó una demanda más débil para créditos de consumo, mientras que la de aquellos bancos que perciben un fortalecimiento, se mantuvo en 25%, esto a pesar de que los estándares de otorgamiento de crédito para la cartera de consumo y vivienda no presentan variaciones significativas respecto al trimestre previo.

Por otra parte, según un reporte de Tinsa, con un total de 5.272 viviendas nuevas vendidas en la Región Metropolitana en los primeros tres meses del año, se evidenció una variación trimestral de -0,2% frente a la última parte del 2023, cuando los tres meses sumaron un 5.285 viviendas. Sin embargo, esta es la disminución más baja en doce meses.

Pero distinto ha sido el caso del Fogaes construcción, programa bajo el cual se han aprobado 1.022 garantías, correspondiente al 74% de las empresas elegibles en el período. Para la banca, dicha iniciativa si ha generado una base relevante a la hora de entregar financiamiento a empresas de construcción e inmobiliarias, y ha ayudado a palear la situación del sector.

Luis Opazo, gerente general de la Asociación de Bancos, explica que “el Fogaes para apoyar a constructoras e inmobiliarias, así como el financiamiento de viviendas, ha cumplido su rol en los segmentos en los que fue diseñado”.

Al respecto, precisa que la garantía para constructoras e inmobiliarias ha permitido otorgar créditos a más de 1.000 empresas, por un monto de casi US$ 400 millones, donde, las solicitudes elegibles que han sido aprobadas o se encuentran en proceso de evaluación representan el 95% de los casos. En tanto, el Fogaes para la vivienda, “ha apoyado en el financiamiento de la primera vivienda de casi 14 mil personas, por un monto de casi US$ 1.300 millones, que equivale a más del 70% de las solicitudes recibidas de operaciones elegibles por el programa”.

Sin embargo, dice Opazo, “estos programas que tenían una vigencia hasta el 30 de abril de 2024, extendieron su vigencia hasta el 31 de diciembre de este año, junto con ampliar el alcance y coberturas para las constructoras e inmobiliarias. En este sentido es clave poder contar cuanto antes con los reglamentos respectivos que permitan operativizar estas modificaciones, en directo beneficio de las personas y las empresas constructoras e inmobiliarias”.