Al cierre del 2023 la vacancia del mercado de centros de bodegaje en el país aumentó por segundo semestre consecutivo, luego de dos años registrando tasas cercanas a 0. Esto, según las cifras de la empresa de servicios e inversiones inmobiliarias CBRE, que evidencian que la disponibilidad alcanzó a diciembre un 3,66% equivalente a 282 mil metros cuadrados y a un aumento de 3,42% en comparación al cierre de 2022.

La absorción desde el primer semestre se mantiene por debajo del promedio de los últimos 5 años, con una absorción neta anual de 189 mil metros cuadrados, un 63% por debajo del 2022. Esto se explica por un panorama en el que el mercado se encuentra sub ofertado que “básicamente condiciona el volumen de absorción neta a la construcción de proyectos nuevos”, explican en CBRE.

Estos últimos, acumulan un volumen anual típico del mercado local (387.429 metros cuadrados), pero no logra ser “suficiente para abastecer a una demanda activa que permite a los proyectos nuevos ingresar al mercado prácticamente llenos, y que mantienen tasas de vacancia muy por debajo de un mercado equilibrado”, dice la firma.

Los registros de la compañía muestran cifras de 5,7 millones de metros cuadrados actuales de stock de bodegas en el mercado. De estos, sólo 210.693 metros cuadrados son espacios disponibles para arriendo, equivalentes a la tasa de vacancia de 3,66% apuntada anteriormente.

La disponibilidad de stock se concentra principalmente en el sector poniente de la Región Metropolitana que acumula el 48% del total de la vacancia. El Norponiente, en tanto, tiene el 24%. Por el lado contrario el sector Oriente, tiene el menor porcentaje de disponibilidad con sólo el 3%.

Además, precisan que la disponibilidad se distribuye en un 42 centros de bodegas, con una amplia variedad de características y tamaños, sin una tendencia marcada como en los semestres anteriores. Sin embargo, la mayor parte de la vacancia son centros de bodegas antiguos, construido antes del 2015, equivalentes a 83% del total.

Esto, debido a que los centros nuevos mantienen una alta demanda, ingresando al mercado con una alta tasa de ocupación, incluso con una gran parte precolocada antes de ingresar al mercado y a la oferta oficial disponible. “Esto refleja una preferencia por parte de los usuarios por centros más modernos y adecuados a las exigencias logísticas actuales”, expresó CBRE.

Lo anterior corresponde a una tendencia de flight to quality, donde los usuarios de bodegas antiguas se mueven hacia proyectos nuevos ya sea por aspectos constructivos como de seguridad, indican desde la firma.

En el segundo semestre de 2023 ingresaron un total de 15 proyectos, de los cuales 7 son nuevos y 8 a ampliaciones de centros existentes. Con esto se ingresa un total de 246.485 metros cuadrados, todos desarrollados por los principales actores del mercado.

CBRE manifestó que la dinámica de precios se ajusta rápidamente a los movimientos de la vacancia. Es por esto que durante el periodo se observó una caída en los precios de lista. Al cierre del año, el precio de lista promedio ponderado alcanza 0,157 UF por metro cuadrado, un 8% por debajo del semestre anterior y un 7% en comparación al cierre del 2022.

Esto “nos habla de un mercado que ya da luces de estabilizar sus precios en torno a 0,15 UF por metro cuadrado, posterior al peak de precios registrados durante los periodos de vacancia 0, en que había una mayor especulación de precios”, declararon.

Este peak del 2022 alcanzó un crecimiento de 26%, pero ahora ya comienza a estabilizarse entorno a 0,16 UF por metro cuadrado lo que podría transformarse en un índice estructural del mercado para los proyectos nuevos que van ingresando. Con esto, CBRE dice que se podría ver una disminución de los precios promedios en los próximos semestres a raíz de un aumento en la vacancia de centros más antiguos que buscaría mantenerse competitivos bajando sus valores.

Aún así, la consultora espera una escasa oferta futura tanto de stock como de suelo para el desarrollo de proyectos logísticos, por lo que apuntaron a la dificultad del análisis de precios, y a una perspectiva es incierta.

“Hoy por hoy, continuamos en un escenario en que la oferta futura ya se encuentra con algos niveles de precolocación, y con la esperada recuperación de la actividad económica que anuncia el tanto el Banco Central como analistas privados para el 2024, seria esperable que el requerimiento de espacio logísticos se mantenga activo”, finalizaron.