El mercado del bodegaje en Chile vivió un año 2022 récord en términos de la superficie entregada, cercano a los 400.000 m2,. Pese al masivo ingreso de área de nuevas bodegas, el año pasado la vacancia cerró también con registro histórico, pero a la inversa. Todo, en medio del alza de los precios. Así lo refleja el reporte de Market Beat Industrial de Cushman & Wakefield, consultora internacional de servicios inmobiliarios corporativos.

Según el informe, el índice de vacancia en el mercado de la Región Metropolitana se ubicó en menos del 0,2% al cierre del ejercicio pasado. Con ello, alcanza su mínimo nivel en los años que se ha realizado el reporte, superando el 1,5% al cierre del 2021.

El registro se da luego que la absorción neta de la superficie nueva alcanzó los 385.000 m2, levemente por debajo de la superficie de bodegas que ingresaron durante 2022, de 391.991 m2, cifra que superó por más del doble el promedio de producción de los últimos 5 años (ver gráfico).

La producción provino de siete proyectos, concentrados en cinco operadores. De hecho, según detalla el reporte, un solo desarrollador sumó cerca de 170.000 m2 al inventario, un 42% de todo lo ingresado al mercado. La superficie se divide en 3 centros, de aproximadamente 55.000 m2 cada uno.

Con todo, la demanda de 2022 fue similar a la de 2021, cuando se colocaron 381.880 m2 en bodegas.

“Es importante considerar que, a pesar de la gran superficie de bodegas que se comprometen con anterioridad, existen empresas que no están renovando sus contratos y la velocidad de arriendo está tomando un poco más que antes en cierto tipo de formato o ubicación. Esto es posible de ver reflejado en la absorción negativa que aumentó de -776 m2 a – 8.500 m2 este semestre”, advierte el informe.

Al cierre del segundo semestre de 2022, el precio promedio de arriendo de los centros de bodegas en construcción mostró un alza de un 15% respecto al año 2021, pasando de 0,145 UF/m2 en 2021 a 0,166 UF/m2.

Este aumento de precio, según Mathieu Méot, broker industrial y logístico de Cushman & Wakefield Chile se da “no sólo por la alta demanda, sino que también se ve afectado por otros factores. El principal, la baja oferta de inmuebles logísticos, seguido por el alza de las contribuciones, la subida del costo de construcción y la mano de obra, y el creciente aumento del valor de los terrenos industriales para construcción de nuevos centros logísticos”.

De acuerdo al seguimiento del mercado que realiza Cushman & Wakefield, para 2023 se proyecta que ingresen 620.305 m2 de superficie para bodegaje.

De dicha superficie, el 60% se ubicará en la Zona Norponiente, principalmente en los primeros 14 kilómetros de radio al centro de la Región Metropolitana. “Se trata de 18 proyectos que se emplazan en terrenos remanentes de clusters industriales muy consolidados y demandados, en la actualidad solo el 20% de la superficie de estos proyectos se encuentra vacante”, señala Méot.

En la actualidad, se encuentran en proyecto un total de 1.332.457 m2, de los cuales un 20%, cerca de 263.000 m2 están por comenzar las obras en el próximo semestre. El resto contempla proyectos en evaluación ambiental y otros que forman parte de propuestas futuras de algunos desarrolladores.

Finalmente, se proyecta que para el año 2024, la zona sur sea la gran protagonista en el desarrollo de nuevos centros logísticos, con un 60% de las superficies estimadas, sumando 214.000 m2 aproximados. “Esto es un gran indicador de la importancia de la última milla en la logística, en donde comunas como San Bernardo, Maipú, Cerrillos y Puente Alto, han experimentado un gran crecimiento de población y ante el encarecimiento de los costos de transporte es fundamental la proximidad a estos polos residenciales”, concluye el ejecutivo.