Ventas de viviendas nuevas más que se duplican en el segundo trimestre y precios suben 10% en un año

Dinámico se mantiene el mercado inmobiliario en Chile. Esta mezcla de cambio en la demanda, mayor liquidez disponible, bajas tasas de créditos hipotecarios y alternativas de inversión con menos perspectivas, está empujando la demanda por viviendas, luego de una fuerte desaceleración en la primera mitad de 2020 producto de las restricciones de la pandemia.

De esto dan cuenta las cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) del trimestre móvil finalizado en junio. La venta de viviendas en el Gran Santiago aumentó 149% interanual en el segundo trimestre.

“Este fuerte incremento se explica principalmente por una baja base de comparación, dada la severa caída en ventas y la paralización de proyectos que se registró a medidos del año pasado, cuando el país vivió uno de los momentos más complejos en el marco de la pandemia de covid-19″, explica la entidad.

Comparadas con el primer trimestre de 2021, la venta de viviendas en el segundo cuarto del año anotó un crecimiento de 1,4%. Y frente a las unidades comercializadas en el segundo trimestre de 2019 (pre pandemia y pre estallido social) registran una caída de 11%.

En total, en este último período se vendieron 7.631 viviendas, de las cuales 6.022 fueron departamentos y 1.609 casas, lo que representa un incremento de 195% interanual (se triplicaron) en el caso de los primeros y de 57% en los segundos.

De esta forma, las ventas en la primera mitad del año se duplicaron (+104%) hasta 15.159 unidades en comparación con la primera mitad del año 2020. De todos modos, es un 9% menor a lo registraron en igual periodo de 2019.

Como consecuencia de la combinación de factores como fuerte demanda, un stock limitado y costos al alza, entre otros, los precios han continuado elevándose. En el trimestre móvil abril-junio de 2021 el precio de las viviendas registró un alza anual de 10,7%. El precio de los departamentos aumentó 11,7% en doce meses, luego de no anotar variaciones en 2020, mientras que el precio de las casas se incrementó 8,8%.

Esta es la mayor alza anual desde julio de 2015 para el caso de departamentos, mes en el que subió 12,7%. Para las casas, es el más alto desde febrero 2020, cuando subieron 12%.

Esta presión de precios se dio con especial fuerza en la zona sur del Gran Santiago, tanto en casas como departamentos. En las primeras escalaron 17,1% interanual en el segundo trimestre, mientras que los precios de los departamentos subieron 18,6% en esa zona. En Nor oriente los valores de los departamenos aumentaron 10,5% interanual y las casas 16,5%. En el norponiente 7,2% y 9,7% respectivamente. Los departamentos en Santiago Centro fueron los menos dinámicos, con un alza de 3,4%.

Con esto, desde que comenzó la pandemia en Chile, en marzo de 2020, el incremento de precios de las viviendas es 9%. Un 8,7% de alza de las casas y 9,5% en los departamentos.

Un entorno de menor stock disponible en relación a la demanda es uno de los factores que han impulsado los valores en el mercado inmobiliario. Los números en relación a esto dan cuenta de un fuerte aumento en el ingreso de unidades nuevas, aunque, nuevamente, la base de comparación es débil debido a la pandemia.

De acuerdo a los datos de la CChC, durante el segundo trimestre de 2021 se registró un ingreso de casi 8.000 unidades nuevas, 81% más que lo exhibido en el mismo período de 2020.

El stock de viviendas disponibles es de 55.767 unidades en junio, lo que dado el nivel de ventas los meses para agotar stock son 21,8. En departamentos son 51.467, con 26,1 meses; y en casas son 4.300 unidades, con 7,3 meses.

La oferta de viviendas aumentó 12% interanual. De la oferta disponible, el 92% correspondía a departamentos, de los cuales el 47% se encontraba sin ejecución o en etapa inicial. Se trata del porcentaje más alto registrado en los últimos 10 años. En tanto, el 32% de los departamentos en oferta estaban para entrega inmediata o pronta entrega, inferior al promedio del último año.

Los permisos de edificación, que dan cuenta de las obras hacia futuro, aumentaron en relación a 2020, aunque persisten bajos los parámetros pre-Covid.

Se estima que en el segundo trimestre de este año se registró una tasa de desistimientos -cuando los clientes no hacen efectiva la promesa de compra- de 13% respecto del total de promesas de venta. La cifra es similar al promedio de la última década, “pero registra una notable mejoría en comparación con uno de los peores momentos de la pandemia, como fue el segundo trimestre de 2020″, destacan en la CChC.

En el segundo trimestre de 2021 se registró un aumento anual de seis puntos porcentuales en la comercialización de departamentos con un precio entre 2.000 UF y 4.000 UF.

Santiago, Independencia, Macul y Estación Central fueron las comunas que más aumentaron su participación en la venta de departamentos en igual período, mientras que La Florida y San Miguel perdieron 8 y 2 puntos porcentuales de participación respectivamente en este ítem.

Las casas de más de 5.000 UF fueron las que más aumentaron su participación en la venta de este tipo de viviendas durante el segundo trimestre de 2021.

Colina y las agrupaciones de Padre Hurtado y Lo Barnechea aumentaron su participación en la demanda de casas. Al contrario, las agrupaciones de Lampa y San Bernardo fueron las que más perdieron participación en el segundo cuarto del año, detalló la CChC.

Hacia delante, distintas estimaciones apuntan a un incremento adicional de precios antes de una estabilización. TocToc.com estima en hasta 15% de aumento, mientras en Arenas y Cayo un alza de hasta 10%.

Desde la Cámara Chilena de la Construcción dicen que para este año se espera una recuperación de los niveles de demanda respecto de 2020, debido a la compraventa que quedó postergada por motivo de la pandemia, pero todavía rezagados respecto de años anteriores.

“El escenario inmobiliario para 2022 es incierto, pues no está claro qué tan rápida será la normalización de la actividad económica post-pandemia. La fuerte demanda de 2021 ha estado impulsada por una tasa de interés históricamente baja y transferencias monetarias para suplir la pérdida de empleo e ingresos. En la medida en que estos factores se vayan diluyendo, las posibilidades de acceso a la vivienda seguirán siendo complicadas. A ello se suma el poco movimiento en las viviendas con subsidio. Entonces para 2022 lo más probable sería ver niveles de demanda similar o algo inferior a los de 2021″.