La caída en las ventas de viviendas esta primavera ha aturdido a los economistas y a los agentes inmobiliarios, debido a los bajos costos de los préstamos y el desempleo. Los grandes propietarios de casas para arriendo, por otro lado, están encantados.

Invitation Homes, que posee más de 80.000 casas unifamiliares, y American Homes 4 Rent, con casi 53.000, reportaron ocupaciones y alquileres récord esta semana. Invitation dijo que su tasa de ocupación en el mismo hogar aumentó hasta el 96.5%, y que los alquileres de los contratos de arrendamiento firmados durante el período aumentaron un 5.3% respecto al año anterior. La ocupación y el crecimiento del arriendo de American Homes 4 Rent fueron del 96.5% y 4.7%, respectivamente.

Esos son máximos para ambas compañías y son mejores que lo que han logrado los propietarios de apartamentos, que también tienen una gran demanda, pero sufren un poco de sobreconstrucción, explicó John Pawlowski, analista de la firma de investigación inmobiliaria Green Street Advisors.

"El mercado del arriendo en general está en una posición muy firme", afirmó.

Algunos inversionistas son asustadizos con respecto a los incipientes gastos del sector de alquiler unifamiliar. Estos incluyen el mantenimiento de decenas de miles de casas remotas, así como los impuestos a la propiedad, que constituyen aproximadamente la mitad de los costos continuos de estas compañías y que han aumentado junto con el valor de las viviendas.

Hasta ahora, sin embargo, la demanda de sus arriendos de tamaño familiar en distritos escolares suburbanos altamente calificados ha sido suficiente para que las empresas sean rentables.

"Si bien los gastos siguen siendo una mosca en el ungüento, el crecimiento de la línea superior está llegando a ser lo suficientemente fuerte como para mantener intacta la línea de fondo", escribieron analistas de JPMorgan Chase en una revisión de los resultados de American Homes 4 Rent.

Después de una tibia recepción en 2017, las acciones de Invitation se han disparado. Incluyendo dividendos, ha devuelto un 38% este año, incluso cuando Blackstone Group, la firma de inversión que financió la búsqueda de una casa multimillonaria de Invitation en las profundidades de la crisis de ejecución hipotecaria, ha reducido a la mitad su participación vendiendo aproximadamente US$3 mil millones en acciones de Invitation en el mercado.

American Homes 4 Rent, que tiene menos hogares, pero opera en más mercados que Invitation, fue establecida por el magnate del self-storage B. Wayne Hughes y dirigida por uno de sus antiguos lugartenientes de Public Storage. Sus acciones, que hicieron su debut en 2013, han rentado un 23% en 2019. El índice bursátil S&P 500 ha agregado alrededor del 20% en 2019, incluidos los dividendos.

Ambas compañías atienden a familias relativamente acomodadas con niños en edad escolar. El alquiler promedio en Invitation es de US$1,800 por mes. En American Homes 4 Rent, cuesta US$1,620. Como tal, compiten no solo entre sí, sino también con los propietarios de viviendas.

La primavera es la mejor temporada de arrendamiento para las empresas de alquiler de viviendas unifamiliares, ya que es cuando se produce alrededor del 40% de las ventas de viviendas. Las ventas de viviendas existentes cayeron un 1,7% en junio a un ritmo anual ajustado estacionalmente de 5,27 millones, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Disminuyeron año tras año por décimo sexto mes consecutivo.

Las exhibiciones de propiedades disponibles en American Homes 4 Rent aumentaron un 20% en el segundo trimestre respecto al año anterior, y el presidente ejecutivo de Invitation, Dallas Tanner, expresó que el segundo trimestre fue el primero en el que comprar una casa no fue la razón más común que los inquilinos dieron para mudarse de las casas de la compañía.

La asequibilidad, particularmente para los compradores por primera vez, está empujando a los posibles compradores a empresas de arriendo de viviendas y ayudando a mantenerlos allí. Los investigadores de John Burns Real Estate Consulting estimaron recientemente que incluso después de que las tasas hipotecarias a 30 años cayeran de casi un 5% en noviembre a menos del 4%, solo el 54% de los estadounidenses pueden comprar una casa que está un 20% por debajo del precio medio en su zona.

"Para un inquilino, no hay muchas otras opciones si tiene una familia que es demasiado grande para un apartamento y no tiene mucho dinero para el pago inicial", precisó Trevor Tetzlaff, uno de los investigadores.