Las recomendaciones de precio de BICE, Tanner y Renta4 para el IPO de Cencosud Shopping

A un día de que se abra el libro de órdenes para la apertura en Bolsa (IPO, por su sigla en inglés) de Cencosud Shopping, que comenzará a transar sus acciones desde este viernes, BICE Inversiones, Tanner Corredores de Bolsa y Renta4 Corredores de Bolsa entregaron sus recomendaciones para participar de la transacción.

Considerando que el brazo inmobiliario del retailer controlado por Horst Paulmann estableció un precio mínimo de $1.475 y un máximo de $1.700 por cada acción, BICE sugiere suscribir órdenes por hasta $1.635. "Lo anterior es consistente con un precio objetivo para fines de 2019 de $2.021, un valor justo estimado al 28 de junio de 2019 de $1.923 y un descuento por IPO de 15%", consigna el reporte emitido por el departamento de estudios de la intermediaria.

En ese contexto, destaca que su tesis de inversión se basa en dos ámbitos. Por un lado, indica que la compañía tiene un alto nivel de rentabilidad de operaciones dentro de una industria de flujos estables y una elevada generación de caja. Y, además, que tiene un atractivo potencial de crecimiento en área arrendable hacia los próximos años.

"De acuerdo a nuestras estimaciones, solo considerando proyectos ya desarrollados y en etapa de construcción, la empresa tendría 19% de crecimiento en GLA (área bruta arrendable) asegurado hacia los próximos años (incorporando la habilitación de m2 de oficinas en el Costanera Center), lo que la convertiría en la compañía con el mayor potencial de crecimiento de la industria de centros comerciales a nivel local", estima la entidad.

Por su parte, en Tanner recomiendan participar de la operación a un precio máximo de $1.620, con miras a alcanzar un precio objetivo de $1.950.

"Dada la coyuntura de volatilidad de la bolsa, creemos que será un activo bien valorado por los inversionistas dado su estabilidad en flujo, alto nivel de ingresos fijos y extenso periodo de duración remanente de los contratos", afirman desde la corredora. Agregan que, como observaron en la apertura de Mall Plaza y dado el positivo desempeño que ha mostrado Parque Arauco en el año, los inversionistas valoran las características defensivas que ofrecen las empresas de este sector.

En el caso de Renta 4, sugieren un precio de compra de $1.600, lo que implica un castigo IPO de 13,5%, mientras que el precio objetivo a diciembre de este año es de $1.850. De ese modo, un inversionista que entre con ese precio obtendría un retorno de 15,6% en ese periodo.

Junto con ello, desde la intermediaria destacaron que en 2018 Cencosud Shopping registró un margen Ebitda de 89,7%, muy por sobre sus comparables (77% de Mallplaza y 72,6% de Parauco). Lo anterior se explicaría por costos de administración y ventas que asume la matriz, un menor costo por el mix (Power Centers menos costosos) y otras diferencias en la forma de contabilizar algunos costos, argumentaron.

Cencosud Shopping busca colocar 472 millones de acciones, que representan el 28% de la propiedad, con lo que espera recaudar entre US$999,5 millones y US$1.152 millones. Los recursos obtenidos serán destinados, principalmente, para pagar las deudas que la firma tiene con su matriz, lo que permitirá mejorar la posición financiera de ambas y obtener mejores condiciones de financiamiento, generando, a su vez, mayores oportunidades de crecimiento a través del desarrollo de nuevos proyectos.

En paralelo, BICE considera que, si se concreta de forma exitosa la salida a Bolsa de la empresa, ésta quedará con un menor costo de fondeo y con el menor apalancamiento del sector.

Lo anterior, tomando en cuenta que Cencosud Shopping mantiene una deuda financiera por US$1.900 millones, de los cuales US$1.000 millones le adeuda a la matriz Cencosud, y que serán pagados tras la operación. De este modo, su relación deuda financiera neta/Ebitda fines de 2019 será de 2,8 veces, por debajo del 4,7x de Parque Arauco y el 3,2x de Mall Plaza.

Junto con ello, la entidad financiera también advierte que, por el lado del gobierno corporativo de la compañía, "eventualmente Cencosud holding podría priorizar ciertos intereses propios en desmedro de los accionistas minoritarios de Cencosud Shopping".

Si bien precisa que no hay argumentos concretos para suponer algo al respecto, detalló la existencia de algunos riesgos. Entre ellos, que parte de los activos que no fueron incluidos en la conformación de la nueva sociedad Cencosud Shopping sean incorporados en el futuro a valores fuera de mercado y que se intente mantener un nivel de endeudamiento ineficiente (demasiado bajo) en la filial, privilegiando el no descuidar el endeudamiento de su matriz.