La industria de centros de bodegaje en Santiago está cada vez más dinámica, con un crecimiento tanto de la demanda como de la oferta, en un contexto en el que los fondos de inversión enfocados en activos inmobiliarios buscan oportunidades en este negocio para satisfacer el apetito que muestran los inversionistas institucionales, principalmente AFP y compañías de seguros.
Según el informe del primer semestre elaborado por la consultora inmobiliaria Colliers International, en ese periodo se registró una producción –o ingreso- de 182.278 metros cuadrados (m2), más que duplicando la cifra del semestre anterior. De este modo, el inventario acumulado llegó a poco más de 4 millones de m2 de superficie útil.
"Así podemos comprobar que el mercado está respondiendo de muy buena forma al aumento en la demanda que se ha dado en los últimos tres semestres. Desde 2018 hemos percibido un mayor interés de numerosas empresas por nuevas ubicaciones para desarrollar proyectos de crecimiento. La mirada de los desarrolladores está enfocada en sus planes futuros y en concretar metas de expansión que tenían en espera", explica Diego Castillo Labbé, gerente del Área Industrial de Colliers.
En dicho lapso, además, la tasa de vacancia promedio fue de 5,6%, es decir, 1,1 puntos porcentuales más que en el segundo semestre del año pasado, con una superficie disponible de 223.618 m².
Para Castillo, "esto no indica un sobrestock, sino un mayor dinamismo que ha implicado un aumento en la producción, la cual debería absorberse paulatinamente durante los próximos meses".
Los sectores que exhibieron mayores tasas de vacancia fueron el norte, con 12,4%, seguido del centro (6%) y del poniente (5,2%), mientras que los que mostraron menores niveles fueron el sur, con 4,5%, y el norponiente (3,5%).
A su vez, la absorción alcanzó los 130.460 m2, menor a los cerca de 150 mil m2 que arrojó el periodo previo. Desglosando por categoría, casi toda la absorción se produjo en las bodegas tipo A, mientras que en las tipo B en todo el Gran Santiago el monto final de absorción es cercano a 0, producto que las absorciones y liberaciones de metros cuadrados se equipararon.
Precios y producción futura
De acuerdo al reporte de Colliers, en la primera mitad de 2019 el precio promedio de arriendo retrocedió levemente respecto al semestre anterior, llegando a 0,124 UF/m2. En ese contexto, al igual que en la segunda mitad de 2019, la zona centro fue la que presentó mayores precios promedio (0,138 UF/m²), seguido de la zona sur (0,128 UF/m²) y de la norte (0,126 UF/m²).
"El valor de los precios de arriendo se ha mantenido relativamente estable, lo cual podría variar al alza dependiendo de los ajustes en términos de absorción y demanda, siempre dentro de los cánones de un mercado saludable y competitivo", comenta Diego Castillo.
En paralelo, la consultora inmobiliaria anticipa que entre julio y diciembre de este año se registrarán ingresos por 98.216 m2, por debajo de lo registrado en el primer semestre, aunque superior a ambas mitades de 2018. En ese escenario, los sectores que concentrarían las mayores superficies que ingresarían son el norponiente, con 52 mil m2, y el poniente (30 mil m2).
Asimismo, estiman un alza para los precios de venta de terrenos aptos para desarrollos industriales, lo que sería impulsado por la creciente escasez de paños disponibles y la continua demanda. "Es un momento favorable para invertir en terrenos industriales, aún es posible encontrar precios convenientes en ubicaciones estratégicas y bien conectadas", afirma el ejecutivo.
