Una de las consecuencias que ha dejado la crisis social en los mercados financieros es que tanto inversionistas locales como extranjeros han liquidado posiciones en activos líquidos, ya sea acciones o bonos, para tomar exposición en el extranjero como una forma de resguardo.
Sin embargo, otros activos ilíquidos han ido captando la atención de los inversionistas. Es el caso de los edificios completos destinados al arriendo y que tienen un solo dueño o un grupo reducido de socios, es decir, el negocio de la renta residencial o multifamily.
Así lo afirma Juan Pablo Aménabar, gerente del Área de Multifamily de la consultora inmobiliaria Colliers International. "Actualmente, vemos un importante crecimiento en el interés de los desarrolladores para vender sus edificios bajo este esquema. Este interés va de la mano con el apetito de inversionistas que ven este mercado como un refugio en tiempos de crisis", sostiene Aménabar.
El ejecutivo explica que lo anterior se da para mitigar el riesgo, "ya que este negocio es un activo que tiene riesgo demográfico más que estar en línea con la situación económica del país. Si consideramos que ante una crisis disminuye la capacidad de las personas para convertirse en propietarios ante la posibilidad de perder el empleo o percibir menores ingresos, la demanda por arriendo permanecerá estable o incluso aumentará, garantizando una baja vacancia de arriendos".
Esta tendencia ha ido de la mano de un aumento de las tasas de descuento -cómo se mide la rentabilidad en este mercado-, lo cual se explica por un mayor riesgo generado por el estallido social. En efecto, según la consultora inmobiliaria BDO, desde el 18 de octubre hasta el 19 de noviembre las tasas de descuento de ese segmento se elevaron 66 puntos base hasta 4,65%.
Pese a llevar menos de 10 años operando, este segmento de la renta inmobiliaria ya cuenta con más de 40 edificios que representan sobre 10.000 unidades de departamentos, donde los mayores actores son los fondos de inversión, en particular uno de BTG Pactual y otro de Asset Chile. A su vez, los principales aportantes de los fondos son los inversionistas institucionales –AFP, compañías de seguros y family offices- y de alto patrimonio.
Seguiría el apetito
Los expertos coinciden en que los inversionistas seguirán incrementando el interés por el mercado del multfamily.
"Podría ocurrir que aumente el interés de los inversionistas por invertir en el multifamily para resguardarse de los riesgos que hay en los mercados más líquidos. La teoría dice que la renta residencial es un activo menos correlacionado con la economía que las otras rentas inmobiliarias (oficinas, comercio, industrial). En la práctica, eso se validó en la crisis subprime en EE.UU. y ahora vamos a ver si sucede lo mismo en Chile", estima Alfredo Alcaíno, Socio y Gerente Finanzas Corporativas de Assetplan.
Esto, según Aménabar, se verá complementado por un aumento en la demanda por arriendos.
"Muchas personas optarán por arrendar en vez de comprarse una vivienda. Esto se potenciará más en comunas bien conectadas, con acceso a Metro, buena implementación de servicios y que brinden seguridad a sus residentes. Las unidades de departamentos más demandadas serán estudios, 1 y 2 dormitorios, con un máximo de 50 m2 de superficie. Siguiendo así la tendencia de los últimos años, donde las personas prefieren vivir en unidades de baja superficie con valores más accesibles y ubicaciones que permitan desplazarse a sus lugares de trabajo o estudio en tiempos acotados", argumenta el ejecutivo.
Agrega que es probable que sigan subiendo las tasas de retorno, debido a la situación del país y el riesgo implícito asociado. Si bien todos los mercados de renta inmobiliaria se verán afectados, acota que el multifamily tendrá un menor impacto ya que la demanda por arrendar continuará fuerte.
