El estallido social y el coronavirus han impactado al mercado de renta residencial de departamentos de la Región Metropolitana, pero ciertas comunas y barrios se han visto más afectados que otros.
De acuerdo con un estudio que mide los efectos de estos fenómenos en los arriendos elaborado por BDO, entre el segundo trimestre de 2019 y en lo que va del mismo período de este año, los valores unitarios de arriendo de departamentos han bajado en 5,3%, mientras que la vacancia promedio ha subido de 5,4% a 6,7%. Para el informe se utilizó una base de alrededor de 190 mil ofertas de renta de departamentos disponibles en la Región Metropolitana.
A nivel particular, el estudio revela que las comunas donde los valores de arriendo se han visto más impactados han sido La Florida, Estación Central, San Miguel, Lo Barnechea y Santiago. Asimismo, se observa un fuerte incremento en las vacancias en Estación Central y Santiago. De hecho, el socio de finanzas corporativas y transacciones de BDO, Emilio Venegas, sindica a estas dos comunas como “las más afectadas por el estallido social y Covid-19 en arriendos”, mientras que el también socio de la firma, Nicolás Herrera, especifica que “los inversionistas de renta residencial en ambas comunas han visto fuertemente afectados sus ingresos producto de bajas de cánones y ocupación en los últimos meses”.
En la comuna de Santiago, los departamentos que más sufrieron caídas en sus precios fueron los de 75 a 100 metros cuadrados (7,6%). Los barrios más afectados fueron Franklin, República y el sector de Mapocho-San Pablo, que colinda con Estación Central. Todos con descensos promedio en torno a 10% en sus valores de arriendo. Las zonas más golpeadas en el centro de Santiago llegan a dos dígitos en la baja de los cánones de arriendo. En Providencia los precios que más bajaron fueron los de departamentos aledaños a Plaza Italia y a la Avenida Andrés Bello.
La otra cara de la moneda está en algunas comunas del sector oriente de Santiago, donde incluso algunas han subido sus precios promedio de arriendo en el período comparado, como Providencia y Ñuñoa, mientras que otras han bajado sus vacancias, como Vitacura, Lo Barnechea y Las Condes.
Particularmente, en Providencia, el rango que más se vio impactado en los precios de arriendos fueron los departamentos hasta 35 metros cuadrados, que cayeron 5,9% en promedio entre el segundo semestre de 2019 y en lo que va de abril de este año. Si se desmenuza por zonas, las más golpeadas de la comuna fueron la colindante a Plaza Italia y el barrio de la Avenida Andrés Bello, con bajas en los precios de entre 5% y 10% en promedio.
Riesgo de impago
Alfredo Alcaíno, socio de la firma que administra edificios de inversionistas ligados a la renta residencial, Assetplan, comenta que en abril la recaudación de los arriendos alcanzó 98%, “lo que nos parece una cifra excelente. Sin embargo, los próximos meses serán más difíciles y anticipamos mayor dificultad en el pago”.
En cuanto a nuevas colocaciones de departamentos en arriendo, Alcaíno señala que “el mercado ha caído fuertemente, en torno al 70%, debido a la incertidumbre financiera y laboral de las personas, sumado a que muchas de las comunas donde operamos se encuentran con cuarentena, lo que nos ha dificultado mostrar los departamentos”.
En tanto, el presidente de la administradora de fondos KMA y de ICalma Inmobiliaria, Carlos O’Rian, también advierte sobre la morosidad y asegura que ésta “aumentó muy fuerte a comienzos de marzo, en un momento llegamos al 30%, la segunda semana estábamos en el 9% y ya la tercera semana en índices cercanos al 3%. Lo normal es estar en torno al 2%”.
Pedro Ariztía, gerente de activos inmobiliarios de BTG Pactual Asset Management, reflexiona que “al ser el departamento un bien de primera necesidad, la renta residencial ha mostrado en la crisis un buen comportamiento frente a otras clases de activos. Por lo tanto, esperamos observar resiliencia en la morosidad de la renta residencial al compararla con la cobranza de otras clases de activos”.
