Las tasas están en niveles históricamente bajos, pero las colocaciones hipotecarias no han llegado a los niveles de años anteriores. Según cifras del Banco Central, para la semana del 8 y 15 de julio la tasa de los créditos para la vivienda cayó a 2,53% anual, piso histórico que no necesariamente se condice con la expansión de 7% real en doce meses de este tipo de préstamos. Y la razón podría estar en el pie de 20% que en general los bancos exigen para adquirir una vivienda.
Esa es el motivo que llevó a Fernando Massú, presidente de BTG Pactual Chile, y a su hijo Sebastián, a formar ProPie, compañía que inició sus operaciones en febrero de este año y para la cual la familia constituyó un fondo de US$1 millón.
"El precio de las propiedades ha subido 120% en 10 años, pero los salarios reales no han trepado en esa proporción, el banco presta hasta el 80% y en pocos casos el 90%, y eso complica a la generación más joven", dice Sebastián Massú.
A su juicio, las complicaciones para adquirir una vivienda se iniciaron por la normativa de provisiones de créditos hipotecarios que en 2015 publicó la entonces Superintendencia de Bancos, la que provocó una disminución del porcentaje del valor de la vivienda que estas entidades financian, pasando de 90% a 80%.
Según Massú, dicha normativa "afectó a todos, pero hoy yo estoy diferenciando: hay personas que pueden recibir más crédito por su nivel flujo", y además la circular "no dice que nadie más puede financiar a estas personas".
En este escenario, la firma de la familia Massú optó por configurar un tipo de financiamiento que se hace cargo de la mayor parte del pie de una vivienda. Es decir, si el banco exige un ahorro del 20% para entregar un préstamo hipotecario, ellos financian hasta el 15%, pues exigen al menos un ahorro del 5%.
Massú explica que su foco es personas con sueldos mayores a $1.500.000, y que la estructura del crédito se asemeja a uno de consumo a un plazo de 60 meses, con un CAE (carga anual equivalente) de 1,5% mensual, similar a lo que costaría un crédito de consumo en un banco, puntualiza.
"Si pagas 400.000 en un dividendo que financia el 80% de la vivienda, y ProPie financia el 15% del pie a 60 meses, las cuotas quedan parecidas ($380.000)", dice Massú, y agrega que no cursan los créditos si es que el total supera un 50% de la carga financiera.
Con todo, aún restan algunos aspectos. El ejecutivo explica que sus deudas no aparecen en el sistema bancario, pero que eso no es algo que busquen, por lo que se han acercado a los bancos para que los conozcan y puedan generar alianzas.
