El estallido social que comenzó el pasado 18 de octubre ha generado diversos efectos en el mercado financiero, donde los activos alternativos no han estado exentos.
En ese contexto, se da un caso particular dentro de la industria de la renta inmobiliaria, donde participan, principalmente, tanto inversionistas institucionales -compañías de seguros y AFP- como de alto patrimonio, ya sea de forma directa o mediante fondos de inversión.
Si bien el vandalismo y los saqueos han dañado diversos activos inmobiliarios dedicados para la renta, por otro lado, el mayor riesgo ha impulsado al alza los retornos de este mercado.
Así lo constata el informe "Estimación de tasas de descuento en el real estate" elaborado por la consultora inmobiliaria BDO, donde analiza lo ocurrido durante el tercer trimestre y post crisis. Para ello, considera los segmentos de oficinas, el residencial, el comercial, el industrial y el desarrollo.
Entre julio y septiembre, consigna el documento, se mantuvo la tendencia a la baja en el cálculo de las tasas de descuento (cómo se mide el retorno en esta industria) respecto al trimestre anterior, ya que se registró una caída promedio de casi 62 puntos base, lo que se gatilló fundamentalmente por la disminución de la tasa libre de riesgo.
"A pesar de lo anterior, y como resultado de la crisis social que ha experimentado Chile durante las últimas semanas, los retornos de los Bonos del Tesoro han aumentado, reflejo de un mayor riesgo país. Como resultado, al considerar el resto de las variables constantes, se observa un aumento promedio de 66 puntos base en las tasas de descuento inmobiliarias respecto a su estimación al tercer trimestre", se explica en el reporte.
En la misma línea, Emilio Venegas, socio del área Finanzas Corporativas & Transacciones de BDO, señala que "a pesar de la crisis social que atraviesa el país, el riesgo de largo plazo ha subido marginalmente, y los activos de renta, por ahora, se mantienen como los activos con menores niveles de riesgo relativo en la industria chilena".
Proyecciones
De acuerdo al informe de la consultora inmobiliaria, las actuales circunstancias que vive Chile han generado efectos económicos inmediatos, como una caída de los activos bursátiles, un incremento de las tasas libres de riesgo y del dólar, entre otros, lo que llevará a estar atentos a cómo evolucione la situación para determinar los impactos temporales y de más largo plazo.
Entre ellos, el efecto que pueda tener sobre el cálculo de las tasas de descuento.
En ese escenario, Venegas anticipa que se espera que siga aumentando el valor de los activos inmobiliarios destinados para la renta, lo que se verá reflejado en los estados financieros de diciembre de este año.
Junto con ello, estima que "podría existir un rebalanceo del portafolio de mercado, hacia activos menos riesgosos, como la renta residencial, que podría ser visto como un refugio en tiempos de turbulencia".
El ejecutivo añade que no se han observado grandes demandas sociales asociadas al mercado inmobiliario de renta residencial, por lo que aún no se ven mayores riesgos ligados a esta clase de activos. Sin embargo, advierte, esto podría cambiar en el mediano plazo.
