Los bajos niveles que han mostrado las tasas de interés en los últimos meses han generado una mayor actividad de colocación de bonos, con diversos actores buscando aprovechar las mejores condiciones de financiamiento.
Y entre ellos han estado los fondos de inversión enfocados en activos inmobiliarios, que desde octubre de 2016 hasta la fecha han colocado bonos en tres oportunidades en el mercado local.
El Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias emitió deuda en dos ocasiones: en octubre de 2016 por dos millones de UF (US$78,6 millones, según el valor del tipo de cambio actual) con un plazo de vencimiento de cinco años, donde obtuvo una tasa de interés de 2,2% y un spread de 1,27%. La otra colocación la realizó en marzo de este año por 1,5 millón de UF (US$58,9 millones) con un plazo de seis años y a una tasa de 1,73%, logrando un diferencial de 0,59% ante la tasa de referencia. Es decir, obtuvo mejores condiciones a pesar de que el plazo del papel era mayor.
El otro actor que ha emitido deuda es BTG Pactual Rentas Inmobiliarias, que en agosto de 2018 colocó un bono por 2,5 millones de UF (US$ 98 millones), a cinco años, a una tasa de 1,85% con un spread de 0,9%.
"Las emisiones de fondos inmobiliarios han salido incluso con mejor spread que otras compañías de la misma clasificación", explica Jorge Maureira, operador de Renta Fija de Tanner Investments.
El experto detalla que, en el caso del fondo de Independencia, que tiene una clasificación crediticia AA-, obtuvo un mejor spread que otras emisiones de empresas que tienen la misma clasificación, a pesar de que el papel tiene una duración mayor. En efecto, dice, Factoring Security realizó una colocación en junio de 2019 con un spread de 0,66%, por una serie nominal a cinco años, mientras que Caja Los Andes hizo una a cinco años nominal, donde obtuvo un spread de 0,89%.
Motivos y proyecciones
Según los expertos, hay varios factores que explican los niveles de tasas y spreads obtenidos por los fondos inmobiliarios en sus emisiones de deuda.
"Responden a múltiples variables positivas que han captado el interés de los inversionistas. Por un lado, los fondos que han emitido han obtenido muy buenos ratings de los clasificadores locales, lo que refleja la solidez de sus activos y administradoras. Además, se han emitido en el contexto favorable para renta fija nacional de los últimos años", afirma Joaquín López, Portfolio manager renta fija local, BTG Pactual Asset Management.
Por su parte, Esteban Acevedo, gerente de Estudios de la consultora inmobiliaria GPS Global Property Solutions, indica que un factor relevante ha sido el creciente apetito que han mostrado los inversionistas por los activos de renta inmobiliaria.
"Este apetito se debe en gran medida al buen desempeño de los Fondos de Renta Inmobiliaria, que han mostrado ser instrumentos de inversión de bajo riesgo, similares a la renta fija, pero con mejores retornos. Pero el bajo riesgo también ha sido percibido desde los mercados de deuda, reflejo de esto son las tasas de colocación de los últimos bonos de los Fondos Independencia Rentas Inmobiliarias y BTG Pactual Rentas Inmobiliarias", agrega Acevedo.
¿Podrían venir más colocaciones de bonos por parte de los fondos inmobiliarios? Al menos los expertos creen que sí.
"Las actuales condiciones de tasas en mínimos históricos (papeles libres de riesgo) hacen que este sea un momento indicado para ver más colocaciones, incluso podríamos tener un aplazamiento de colocaciones para algunos meses más adelante, proyectando que las actuales tasas de interés podrían seguir cayendo, la TPM implícita en la curva swap podría descontar más bajas adicionales (hoy incorpora 3 bajas de 25 bp para las próximas reuniones)", sostiene Maureira. En ese sentido, apuesta por más emisiones en lo que queda del año.
Una visión similar tiene López. "Hoy nos encontramos en niveles históricamente bajos de tasas, propiciando favorables condiciones para nuevas emisiones de fondos inmobiliarios con el fin de refinanciar pasivos o financiar nuevos proyectos", enfatiza López.
