La inédita paralización económica por el brote de coronavirus disparó el desempleo, provocó caídas históricas en el consumo de los hogares y mantiene en jaque al mercado de oficinas.
En ese contexto, el panorama para los fondos de rentas inmobiliarias es desafiante.
Según un análisis de Feller Rate respecto al panorama de los fondos inmobiliarios bajo cobertura, el mercado de oficinas es el principal contribuidor de ingreso con in 47% mensual, le sigue locales comerciales con un 33,1% de los ingresos totales de las carteras. Más abajo se ubican bodegas y mercado habitacional con un 14,1% y 4,6% de los ingresos, respectivamente.
Y en medio de las cuarentenas, el segmento oficinas destaca con la mayor exposición a la crisis debido a la caída en los arriendos y aumento en la vacancia.
Efectos dispares
Si bien el teletrabajo pone en jaque a la industria de oficinas, Feller Rate considera que los cambios en la vacancia y arriendos no tengan movimientos bruscos, más bien la agencia crediticia anticipa ajustes graduales.
Mientras, las perspectivas de Sura apuntan a una estabilidad de la industria. “Para el año 2020 la administradora visualiza perspectivas estables para el mercado de Oficinas. Pese a tener un escenario local e internacional complejo, se observan leves bajas en lo indicadores de ocupación al primer trimestre de 2020. La vacancia al cierre del periodo se sitúa en un 5,5% registrando una baja de 24 puntos base respecto de diciembre 2019”, indica el folleto del Sura Renta Inmobiliaria III correspondiente al primer trimestre de 2020.
En el caso del segmento de locales comerciales, Feller Rate indica que los impactos finales de la pandemia aún son inciertos, pues la caída en las ventas derivó en una flexibilidad en contratos con sus arrendatarios.
De los fondos bajo cobertura de la clasificadora de riesgo, destaca el fondo de inversión Ameris Parque Arauco. En ese sentido, Rodrigo Guzmán, socio de Ameris Capital, comenta que hacia el último trimestre del año, esperan un repunte del sector ante un fuerte aumento en el flujo de público frente a marzo y agosto. Sin embargo, puntualiza en mantener la prudencia.
“Esto debiera dar un impulso a los arrendatarios para tener un fin de año razonable y llegar bien preparados a marzo para comenzar un nuevo ciclo (...) Debemos ser prudentes; la recuperación debiera ser paulatina. Aún hay mucha incertidumbre, el desempleo ha aumentado fuertemente llegando a niveles reales cercanos al 20% y los inversionistas están mirando el mercado con detención. Ha disminuido el número de transacciones lo que ha impedido marcar precios, los cuales implícitamente han bajado”, dice Guzmán.
En el lado opuesto, las perspectivas son algo más positivas para la renta residencial, pues según indica Feller Rate, se observa una demanda sólida, además de políticas de cobranza y desalojo proactivas, “que permitirían afrontar la crisis sin un deterioro significativo”.
En ese contexto, el gerente de activos inmobiliarios de BTG Pactual Chile, Pedro Ariztía, comenta que la renta residencial ha mostrado un comportamiento razonable durante la crisis, al considerar los departamentos en arriendo como un bien de primera necesidad.
“En efecto, en crisis la renta residencial ha mostrado un comportamiento razonable, tal como lo muestra la evidencia de mercados con mayor historia como Estados Unidos. Esperamos que la experiencia en Chile no sea muy distinta. Por otra parte, dado que en Santiago el mercado de departamentos en arriendo está muy atomizado, donde los arrendadores son principalmente personas naturales de distintos estratos socioeconómicos”, dice Ariztía.
