Dentro del mundo de los activos inmobiliarios, el negocio de edificios completos destinados para la renta con un único propietario o un grupo pequeño de socios, también conocido como multifamily, está acaparando el apetito de los inversionistas.

Con apenas cerca de nueve años de existencia, al tercer trimestre de este año se registraron 43 proyectos de renta residencial que superaron por primera vez la barrera de los 10.000 departamentos, según un reporte de la consultora BDO, la que, a su vez, estima que este mercado se duplicará en los próximos dos años.

En ese contexto, se espera el ingreso de nuevos actores, donde los fondos de inversión seguirían siendo los protagonistas.

Un actor que entrará con fuerza es Avitta, un fondo de inversión creado este año por Inversiones Torca, el family office de Ignacio del Río Goudie, miembro de una de las familias controladoras de Falabella, Hasta Capital, fondo inmobiliario mexicano con operaciones en Estados Unidos y México, y Diego Fleischmann, a su vez socio de Migrante y exsocio de la aseguradora Avla, quien aportará su experiencia financiera.

"El plan de inversión es tener 2.000 unidades operando en el sector oriente de Santiago en los próximos cinco años, lo que implica concretar las adquisiciones en los próximos dos años, lo que equivale a 10 millones de UF (US$394 millones)", revela Esteban Castro, Gerente Inmobiliario de Avitta, quien trabajó por más de seis años en Inmobiliaria Manquehue.

El ejecutivo indica que Torca y Hasta han realizado inversiones en conjunto en Estados Unidos bajo un modelo de renta residencial institucional, es decir, más profesionalizado, por lo que a raíz de esa experiencia buscan replicar el modelo de negocio en Chile.

"La idea es desarrollar y operar activos de multifamily, pero bajo un modelo institucional, que va más allá de un simple arriendo de ser el único dueño de un edificio, sino que se enfoca fuertemente en el servicio que se les entrega a los clientes y se le pone un énfasis muy potente a que la operación sea lo más eficiente posible cosa de que el activo tenga el mayor valor posible", explica Castro.

Agrega que la idea es ir más allá del arriendo común, entregando un servicio de valor agregado, con el fin de ofrecerles a los arrendatarios más comodidad y flexibilidad, que no tengan que lidiar con la burocracia de los corredores de propiedades, ni los comités de administración, ni de las mantenciones, entre otros ámbitos.

Actualmente, el fondo, que será de carácter privado, está cerrando los primeros proyectos y cuando tenga dos o tres activos concretos levantarán el capital con los inversionistas, donde apuntan a actores institucionales y de alto patrimonio, por lo que esperan comenzar el road show del vehículo a principios del próximo año.

En ese sentido,  precisa que el monto del primer levantamiento de capital dependerá de la cantidad y de las características de los proyectos que cierren en los próximos meses.

En paralelo, Castro afirma que el foco estará en el sector oriente de Santiago "porque este modelo de multifamily tiene un énfasis en el servicio, por lo que va acompañado de una renta un poco más alta. Creemos que nuestro público objetivo hoy está en Providencia, Las Condes y Vitacura, apuntando a un cliente más joven que valora la comodidad y flexibilidad y que tiene el poder adquisitivo para pagar una renta un poco más alta que la que se encuentra en el mercado retail".

Por lo anterior, esperan obtener retornos anuales de UF + dos dígitos.

El ejecutivo, además, detalla que "la idea es que nosotros operemos los proyectos, por lo que tenemos un equipo dedicado a la operación. Hoy día en Chile no hemos encontrado operadores que cumplan con los estándares de lo que hace Hasta en Estados Unidos, quienes son especialistas en el área".

En Estados Unidos, Hasta Capital opera un poco más de 2.000 unidades de departamentos multifamily repartidas en el área metropolitana de DC, Houston, Seattle y Florida. En tanto, en México opera casi 400 unidades.

Para poder construir su cartera de activos, cuenta Castro, Avitta seguirá dos caminos paralelos: comprar terrenos y desarrollarlos a través de su brazo inmobiliario, y comprar edificios en blanco a inmobiliarias con el fin de decidir su diseño antes de que sean construidos, pues éste debe estar al servicio de la operación.

"Lo interesante de nuestro modelo de negocio y de la estructura societaria que tenemos es que en el mercado de suelo somos más competitivos que las inmobiliarias tradicionales, tenemos una visión de largo plazo, por lo que podemos pagar un poco más por el suelo. Somos una empresa rápida y ágil en la toma decisiones, somos flexibles porque estamos dispuestos a hacer distintos tipos de asociaciones, estamos dispuestos a hacer proyectos más flexibles que mezclen distintos usos, cosas que no necesariamente las inmobiliarias tradicionales están dispuestas a hacer", enfatiza el ejecutivo.