La irrupción del comercio electrónico en Chile está generando impactos variados dependiendo del sector productivo. Mientras hay algunos que se ven amenazados por este factor disruptivo, como el retail, hay otros que podrían verse beneficiados.
Uno de los mercados que tendrá un impacto positivo es el de las bodegas, según estiman algunos expertos, por lo que este tipo de activos alternativos tendría una actividad más dinámica este año y los siguientes.
"El e-commerce ha sido un motor muy relevante en el negocio del bodegaje en los últimos años. Vemos que existe un traslado desde la venta en sala hacia el e-commerce, con lo cual la tendencia es que los puntos de ventas con el tiempo serán más un showroom. Esto afecta muy positivamente al sector de bodegas", explica Francisco Herrera, Gerente Corporativo de Independencia AGF, que tiene un 40% de propiedad en Bodenor Flexcenter, el segundo mayor operador de bodegas del país.
En una línea similar, Martín Figueroa, socio de Ameris Capital, una gestora de fondos que invierte en el sector, complementa que "el avance del comercio electrónico lleva a que las empresas, en vez de tener stock en sus tiendas, prefieran tener bodegas y hagan la distribución directamente desde ellas".
Todo ello se puede constatar a través de las cifras. La Cámara de Comercio de Santiago estima que este año las ventas del comercio electrónico superarán los US$7 mil millones, lo que sería un alza de casi 35% frente a 2018.
A su vez, la consultora inmobiliaria GPS Global Property Solutions proyecta que este año el sector de bodegas invertirá US$302 millones, superando en 22,6% el monto de 2018 y con amplia diferencia el de los años previos. De este modo, la entidad prevé que durante 2019 se agregarán 402.811 metros cuadrados de superficie a la industria, donde al cierre del primer semestre existen más de 4,92 millones de m2 repartidos en 4,4 millones de clase I, 300.000 de clase II y 220.000 en bodegas para la venta.
En una línea similar, en la consultora inmobiliaria JLL consideran que el mercado está mostrando bajos niveles de vacancia, lo que habla de la necesidad de más inversión y oferta, dado el empuje del comercio electrónico. Al cierre del primer semestre, la vacancia en Santiago llega a 3,9%, mientras que en el sector poniente, que concentra más de la mitad del metraje disponible en bodegas y parques logísticos, la cifra es aún menor: 3%.
El apetito de los inversionistas
El mayor dinamismo que se espera para el sector podría atraer mayor demanda y el ingreso de nuevos inversionistas al mercado, que actualmente es dominado por Bodegas San Francisco, Bodenor y Red Megacentro.
"Desde el punto de vista de los inversionistas, estamos viendo interés creciente de que parte de sus portafolios estén invertidos en el sector bodegas. Es un cambio muy interesante que creemos que irá acentuándose por los próximos años", destaca Herrera. El ejecutivo añade que, así como Independencia AGF lo hizo hace varios años, es probable que más fondos de inversión ingresen a la propiedad de los operadores de bodegas, al tiempo que anticipa movimientos de consolidación y la posibilidad de que algunos actores se abran a Bolsa, como ya lo anunció Megacentro para el próximo año.
En ese sentido, Figueroa comenta que "parte del crecimiento de estos actores ha sido acompañado de inversionistas que han invertido capital para seguir desarrollando las empresas del sector, lo que se ha dado en países como Chile, Perú y Estados Unidos".
Un factor que ha captado la atención de los inversionistas, sobre todo de los institucionales, que son los que están detrás de los fondos, es el nivel de retorno que se puede obtener en este mercado. Lo anterior, en un contexto de bajas tasas en la renta fija y de alta volatilidad en la renta variable.
"El rango de rentabilidad para proyectos de centros de bodegas hoy se encuentra entre UF+6,5% a UF+8% anual", remarca Felipe Bertolino, research analyst de JLL.
Asimismo, los valores de arriendos en las bodegas clase A experimentaron un incremento de 4,8% en los últimos 12 meses, donde estos espacios son los más requeridos ante el auge del comercio electrónico.
