Multifamily: quién es quién en el negocio de renta residencial en Chile

Con los menores retornos que han mostrado los activos tradicionales en los últimos años, donde las tasas de interés de la renta fija incluso han bajado a niveles mínimos históricos y las acciones han estado muy volátiles, los inversionistas han ido aumentando su exposición a activos alternativos buscando mayores niveles de rentabilidad.

En ese contexto, los inversionistas institucionales, como AFP, compañías de seguro y family office, han sido los que han demostrado más interés por este tipo de activos, donde destacan los inmobiliarios. A su vez, dentro de esta clase de activos han mostrado un gran apetito por un mercado incipiente en Chile: la renta residencial, también conocido como multifamily.

Este negocio consiste en que un solo inversionista es dueño de un edificio de departamentos para la vivienda y los arrienda para obtener una renta.

Y gracias al impulso de los institucionales que invierten a través de fondos de inversión, entre otros factores, prácticamente se ha cuadruplicado en los últimos tres años y medio, ya que desde fines de 2015 hasta el primer semestre de este año los edificios de departamentos que operan en este mercado pasaron de nueve a 35, al tiempo que el número de viviendas se elevó desde 2.915 unidades hasta 8.053 en igual lapso, según cifras de la consultora inmobiliaria CBRE.

Así, al cierre de la primera mitad de 2019 los cuatro fondos de inversión que participan de este mercado concentraban el 54,3% de los edificios y el 61,5% de las unidades de departamentos.

El mayor fondo es uno de BTG Pactual Asset Management, que a la vez es el actor más grande, ya que los activos que tiene bajo administración están valorizados en tres millones de UF (US$116 millones, según el valor del tipo de cambio actual), siendo propietario de ocho edificios que totalizan 2.266 unidades de departamentos.

Le sigue un fondo de Asset AGF, que ha invertido 1,7 millón de UF (US$65 millones) en siete edificios que ya están operando y que abarcan 1.797 unidades. Amplo Asset Management, por su parte, ha concretado inversiones por 1,8 millón de UF (casi US$70 millones) por tres edificios que completan 793 departamentos, mientras que Ameris Capital totaliza cerca de US$40 millones que incluyen inversiones concretadas y capitales comprometidos, con un edificio en operación que totaliza 96 unidades.

Otros propietarios que participan de este negocio son Inmobiliaria Eurocorp, Suksa y Activa, entre otros.

En paralelo, entre los operadores de los edificios destacan Assetplan, Euro, BlueHome y Suksarent, quienes se encargan de la administración del día a día.

Hasta ahora, el negocio del multifamily se ha concentrado únicamente en la Región Metropolitana y no se ha extendido al resto del país.

En ese escenario, opera solamente en nueve comunas de la región: Santiago, que concentra el 54% de la oferta, seguida de Independencia (20%), San Miguel (8%), mientras que La Florida, Ñuñoa, Quinta Normal, San Joaquín, Estación Central y Maipú representan un 3% cada una.

A su vez, según CBRE, las comunas que presentan los mayores precios de arriendo mensual son Santiago, con 0,34 UF/metro cuadrado, Ñuñoa (0,33 UF/m2), Quinta Normal (0,33 UF/m2) y San Joaquín (0,32 UF/m2).

En cuanto a la tasa de ocupación, un informe elaborado por la consultora inmobiliaria Colliers International indica que al cierre del primer semestre alcanzó el 92%, donde las comunas que mostraron una tasa igual o superior a 97% son Estación Central, La Florida, Ñuñoa, Quinta Normal y San Joaquín.

Colliers también señala que el mayor cap rate neto se da en Quinta Normal, con un 6,3%, seguida de Estación Central (6,1%), Independencia (6%), San Joaquín (5,7%) y La Florida (5,5%).

Todo apunta a que el negocio de la renta residencial seguirá creciendo con fuerza en Chile. Al menos así lo estiman los expertos y actores.

En Colliers esperan que en los próximos dos años se duplicará el número de unidades de departamentos, ya que existen cerca de 30 edificios en construcción.

En tanto, desde Assetplan, uno de los mayores operadores del mercado, afirman que "en los últimos 24 meses hemos ejecutado más de 60 asesorías a inmobiliarias y compradores de multifamily en la evaluación y diseño del activo. En base a nuestras estimaciones, en los próximos 4 a 5 años debieran entrar en operación más de 100 edificios multifamily".

Por su parte, Pedro Ariztía, gerente de inversiones inmobiliarias de BTG Pactual Chile Asset Management, espera que el mercado siga desarrollándose porque "la administración de los edificios en una mano genera sinergias y promueve un mejor servicio al arrendatario. Hoy esta clase de activo es muy reciente en Chile, con aproximadamente un 1% del stock de departamentos, siendo que en países desarrollados como EEUU tiene bastante profundidad e incluso ha mostrado un comportamiento razonable en períodos de crisis".

En ese sentido, Ariztía enfatiza que buscarán mantener el liderazgo en esta industria con un capital comprometido sobre 2,5 millones de UF (US$96,8 millones) para invertir en los próximos dos años. "Se busca armar un portfolio con proyectos atractivos, con volumen y diversificación de sus inversiones. De este modo, se procurará generar sinergias operacionales y financieras, favoreciendo también la liquidez a través del mercado secundario", detalla.

Los otros fondos de inversión que participan del mercado no pretenden quedarse atrás, ya que también tienen compromisos de inversión para los próximos años: Asset Chile tiene comprometidos cerca de 2,6 millones de UF (US$100 millones) hasta 2025, mientras que Amplo tiene comprometido 1,7 millón de UF (US$65,8 millones) para los próximos años.