El mercado local ha sido testigo de un rebote en los precios de los activos financieros, en línea con el leve aumento en el apetito por el riesgo. Y si bien las condiciones se mantienen inciertas, los inversionistas analizan qué acciones representan atractivos puntos de entrada, además de ser capaces de enfrentar la crisis.

En ese contexto, los bienes raíces resultan ser uno de los activos considerados estables en tiempos de volatilidad en los mercados, pero esto no fue suficiente para sortear la ola de ventas que desató la pandemia, lo cual mantiene bajo presión a las acciones de Parque Arauco, Cencosud Shopping y Mallplaza. Además de los impactos por las cuarentenas, el sector transa con el peso del estallido de la crisis social. (Ver tabla de resultados financieros)

De las tres compañías, Parque Arauco es la más castigada en bolsa, pues acumula una caída de 29% en el año y se ubica en el décimo lugar del listado de los papeles de peor desempeño del IPSA. En el caso de Mallplaza, los papeles retroceden 26,4% y séptimo lugar del ranking, mientras que Cencosud Shopping destaca como la octava acción de mejor desempeño del listado del IGPA, al apuntar un retroceso de 10% en el mismo periodo.

Y en medio de la turbulencia en los mercados globales, Parque Arauco, la compañía del sector más glopeada en bolsa, informó ayer a la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) sobre la colocación de un bono por US$67 millones (UF 2.000.000), con vencimiento el 20 de febrero de 2025. La operación obtuvo una tasa de 2,2%.

“La emisión busca mejorar la posición financiera de la empresa, aumentando los niveles de efectivo que se utilizarán para los costos operativos y gastos. La compañía finalizó el 4T19 con una razón de deuda neta a EBITDA de 5.3x”, indicaron los analistas de JP Morgan.

Ahora, las dudas apuntan a cuál de las tres compañías transa a un valor fuera de sus fundamentales e implique una buena oportunidad para incorporar algo de riesgo en los portafolios de los inversionistas.

Las restricciones implementadas por el gobierno derivaron en el cierre de los centros comerciales, lo que instaló dudas sobre la capacidad de la compañías para resistir el incierto periodo sin ingresos.

Considerando el desplome en los precios, los bancos de inversión internacionales hacen sus apuestas sobre qué compañía representa un atractivo punto de entrada para elevar el riesgo en una cartera defensiva.

Para eso, Goldman Sachs analizó los impactos en los resultados financieros de los centros comerciales de América Latina, en un periodo de dos, cuatro y seis semanas de paralización y suponiendo un estancamiento en los ingresos durante los periodos.

“Dada la dificultad de tratar de evaluar qué tipos de descuento pueden otorgar los operadores de los centros comerciales a sus diferentes arrendatarios, que probablemente se decidirán caso por caso, simplemente intentamos medir el impacto potencial en los ingresos si los centros comerciales permanecen cerrados para dos, cuatro o seis semanas (suponiendo cero ingresos para esos períodos). Nuestro análisis de sensibilidad indica que Parque Arauco sería el menos afectado por el cierre de dos a seis semanas de sus centros comerciales, con caída de sus ingresos netos de 5% a ​​15%. Por el contrario, Multiplan (Brazil) sería el más afectado, con ingresos netos que podrían caer de 7% a un 22%", explica el reporte.

Los segmentos a los que apunta cada centro comercial, la exposición a los mercados de renta variable y los servicios que mantienen sus operaciones, como supermercados y centros de salud, son algunas de las variables que analizó Goldman Sachs para determinar los impactos.

"En Chile, Parque Arauco tiene una mayor exposición a renta variable al 14% de los ingresos (en comparación con solo el 5% en Mallplaza), lo que podría generar una mayor volatilidad en los ingresos. Sin embargo, notamos que Parque Arauco está más expuesto a los consumidores de estrato social más alto, que podrían verse menos afectados por una recesión económica. Por el contrario, los centros comerciales con mayor exposición a las clases de ingresos medios y bajos podrían ver un repunte más agudo si el impacto de COVID-19 es de corta duración", agrega el informe.

En el caso de Mallplaza, el banco de inversión norteamericano proyecta una caída de 7% en un periodo de dos semanas, de 14% en cuatro semanas y de 21% en caso de que los cierres se prolonguen por seis semanas. Así, las estimaciones de Goldman Sachs ubican a Mallplaza como el tercer centro comercial menos golpeado al escenario actual.

Ante esto, Goldman Sachs recomienda sobreponderar Parque Arauco y Mallplaza y fija precio objetivo a doce meses de $1.318 y $1.518, respectivamente.

En tanto, para JP Morgan, Parque Arauco destaca como su acción favorita local, pues recomienda comprar acciones de la compañía desde el estallido social. Además, los analistas de inversión destacan a la compañía como la más fuerte para enfrentar los riesgos actuales dentro de los centros comerciales en la región andina.

"Nos sigue gustando Parque Arauco debido a la alta exposición de la compañía a Colombia y Perú, que representan el 46% de sus ingresos, además de su atractiva valorización respecto a sus pares de Brasil, pues transa con un descuento de cerca de 38%", indicaron los analistas del banco de inversión.

De esta forma, JP Morgan indica que, en el universo de centros comerciales de la región andina, Parque Arauco, Mallplaza y Cencosud Shopping son sus opciones favoritas, en ese mismo orden.

"En general, la compañía (Mallplaza) está operando y, en nuestra opinión, cobra rentas en alrededor del 25% de su GLA, lo que representa a los servicios esenciales que se mantienen funcionando", escribió el banco de inversión este lunes.

Así, JP Morgan fija un precio objetivo a doce meses de $1.900 para Mallplaza, de $2.300 para Parque Arauco, y de $1.850 para Cencosud Shopping.

El bono de Cencosud Shopping en UF con plazo a 24 años, transa con un valor par de 74,54% y un TIR de 2,67%.

“Cencosud Shopping reportó sus resultados del 4T19 el 19 de marzo después del mercado. A pesar de que la línea superior estaba en línea con nuestra estimación y el EBITDA solo un 5% por debajo de nuestro llamado, la compañía informó un FFO (flujo de fondos operacionales, por sus siglas en inglés) de $32.700 millones, ~ 30% por debajo de nuestras estimaciones, afectado por impuestos más altos de lo esperado. (...) A pesar de que el mercado cotizará en el flujo de noticias sobre COVID-19, esperamos una reacción marginalmente negativa debido a la falla en EBITDA y FFO. CENCOSHOPP se cotiza a 9.2x P / FFO 20e, en comparación con MALLPLAZ a 8.7x y PARAUCO a 7.4x, y sus pares brasileños a 13.4x”, indicó JP Morgan en un reporte.