El perfil ABC al que apunta Cencosud en sus malls: más de la mitad de sus compradores son de este segmento en Santiago

Para este viernes está prevista la apertura bursátil más esperada del año en la industria local. El holding ligado al empresario Horst Paulmann, Cencosud, se separará en dos unidades. La retailer, que seguirá con el mismo nombre, y Cencosud Shopping (que se cotizará en bolsa con el nemotécnico CSSA), que será el brazo inmobiliario y operador de centros comerciales del grupo, que tendrá entre sus comparables a Mall Plaza y Parque Arauco a nivel regional.

Con la apertura de más de 472 millones de acciones de CSSA al mercado, el holding espera recaudar en torno a US$ 1.000 millones, con lo que prevé bajar su nivel de deuda y así cumplir de manera más holgada sus compromisos financieros para disminuir su costo de endeudamiento.

Con el fin de captar la atención de los inversionistas, la administración de Cencosud Shopping, liderada por su gerente general, Germán Cerrato, está mostrando —actualmente en EEUU y Europa— una presentación con los principales números y perspectivas de la compañía.

El área de shoppings de Cencosud plantea que su propósito de valor distintivo es el posicionamiento como una marca Premium en Santiago, con un 82,1% de su superficie bruta arrendable (aspecto conocido con la abreviatura GLA), situada en zonas de alto ingreso —lo que a su vez, representa un 45,2% de su GLA total—.

Así, muestran que de sus seis malls de Santiago, cinco están localizados en áreas que Cencosud califica de alto ingreso. A saber: Portal La Dehesa, Alto Las Condes, Portal La Reina, Portal Ñuñoa y Costanera Center. El único que escapa a la regla y que está en una zona de ingreso medio es el Florida Center.

Al compararse con su competencia, muestran que Mall Plaza tiene una estrategia más orientada a público de bajos ingresos, con tres malls en estas zonas, tres en áreas de ingreso medio y dos en sectores mejores remunerados. En tanto, Parque Arauco cuenta con dos centros comerciales en zonas de alto ingreso promedio y uno en un área de ingreso medio.

Al hilar más fino, se tiene que el mall más ABC1 de Cencosud es el Alto Las Condes, dado que un 50% de su área de influencia pertenece a este segmento, es decir, de hogares cuyo ingreso promedio mensual es igual o mayor a $1.986.000; el 27% es C2 (ingreso mensual por hogar igual o mayor a $1.360.000); el 12% C3 (ingreso mensual por hogar igual o mayor a $899.000); el 8% D (ingreso mensual por hogar igual o mayor a $562.000) y un 2% E (ingreso mensual por hogar igual o mayor a $324.000).

El total ABC de este centro comercial es de 89,9%, y la compañía prevé que este lugar seguirá teniendo un flujo creciente de visitas, dado que a algunos pasos se ubicará una futura estación de metro de la Línea 7 y, además, el mismo Cencosud planea construir en el terreno que está al frente del Alto Las Condes un complejo de oficinas, lo que subiría el flujo de visitantes al mall.

Por otro lado, el Portal La Dehesa es menos ABC que el Alto Las Condes, con un 71,7%, que si se desagrega, se tiene un 43% de visitantes ABC1, 15% C2, 14% C3, 22% D y 6% E.

En tanto, Costanera Center y Florida Center tienen un mix muy similar. El primero tiene un público ABC de 60,6% y el segundo uno de 54,8%. Ambos tienen más de un 30% D, prácticamente un cuarto del total correspondiente al segmento C3, una quinta parte al C2 y casi un 20% que mezcla a los más ricos y a los más pobres (ABC1 y E).

La compañía de Paulmann también trata de convencer a los inversionistas con sus cifras comerciales. Es así, como revelan que cinco de sus centros comerciales estuvieron entre los diez de mayores ventas de sus arrendatarios por metro cuadrado en el país. Costanera Center y Alto Las Condes son el número 1 y 2, respectivamente, a nivel país. Portal Rancagua está cuarto, Portal Temuco en el sexto lugar y Portal La Dehesa en el octavo escalafón.

En total, los shoppings de la compañía de origen local recibieron 139 millones de visitantes en 2018, las tiendas de sus arrendatarios vendieron en torno a US$ 4.600 millones, el área de malls tuvo ingresos por US$ 352 millones y la utilidad neta atribuible a su controlador ascendió a US$ 511 millones.

En cuanto a vacancias, Cencosud exhibe la menor cantidad de superficie bruta arrendable sin ocupar en sus mall: 1,5% a nivel regional, versus un 4% de Mall Plaza y un 5,3% de Parque Arauco. Solo en Chile, la vacancia de la controladora del Costanera Center baja a 0,5%.

Si se toma en cuenta la superficie arrendable total de los malls de Cencosud, se tiene que un 29% se destina a tiendas por departamento, un 24% a supermercados, 19% a retail general, 12% entretenimiento y comidas, 11% mejoramiento del hogar y 5% a tiendas grandes.

Los flujos por arriendo de los malls de Cencosud son estables, dado que son acuerdos que duran en promedio 13 años. El 88% proviene de contratos sobre cinco años, el 10% de contratos entre cuatro y cinco años, y un 3% de contratos de menos de tres años.