Residencias para adultos mayores: el incipiente segmento para la renta inmobiliaria que miran los inversionistas

Las bajas tasas de interés en la renta fija y la volatilidad de las acciones, en los últimos años, han volcado a los inversionistas a buscar retornos en los denominados activos alternativos.

Dentro de ese paraguas, un área que se ha robado la atención en Chile han sido los activos inmobiliarios, que se dividen en dos grandes corrientes: la renta comercial, enfocada en oficinas, centros comerciales y bodegas, y la renta residencial, donde están los edificios multifamily, las residencias para estudiantes y las residencias para adultos mayores.

De ellas, la que está menos desarrollada es la renta residencial, en particular las residencias para estudiantes y adultos mayores.

Y este último segmento, particularmente, representa un gran potencial de crecimiento, considerando el envejecimiento de la población que vive el país y que seguirá aumentando en el futuro. Según el informe "Perspectivas de la Población Mundial 2019", elaborado por la ONU, Chile pasará de tener una tasa de 17,9 personas de 65 años y más por cada 100 habitantes en edad activa a 33,5 en 20 años, lo que representa el doble del aumento que se observaría a nivel mundial.

Actualmente, este mercado está dominado por tres grandes operadores: Acalis Capital, Senior Suites y Ambar, que junto a otros actores más pequeños llegan a cerca de 2.500 camas para ancianos.

Mientras que los inversionistas de alto patrimonio e institucionales participan a través de dos fondos de inversión. Uno de ellos es Cimenta Administradora General de Fondos (AGF), que creó Senior Suites a mediados de la década de los noventa y hasta ahora ha invertido cerca de US$29 millones. El otro corresponde a uno de Toesca Asset Management, que entró a este negocio en junio de 2017, fecha desde la que ha invertido unos US$10 millones.

En el caso de Cimenta, a través de Senior Suites, tiene cinco residencias repartidas en Ñuñoa, Providencia, Las Condes y Lo Barnechea. A su vez, Toesca participa mediante el 40% que tiene en la propiedad de la inmobiliaria Inmosa, que también cuenta con cinco residencias en la Región Metropolitana, distribuidas en Ñuñoa, Lo Barnechea, Las Condes, La Florida y La Reina. Ellas son operadas por Acalis, actor belga de residencias para adultos mayores que es el principal jugador de la industria.

"Hoy tenemos 562 camas en funcionamiento, y agregaremos otras 150 en un proyecto nuevo que estamos construyendo", cuenta Augusto Rodríguez, socio y gerente inmobiliario de Toesca.

Las residencias de adultos mayores enfocadas en la renta residencial se distinguen de las tradicionales por varios factores. Entre otros, porque son edificios que albergan departamentos que bordean los 50 metros cuadrados, con uno o dos ambientes, una sala de estar y un baño adaptado a las necesidades del usuario.

Junto con ello, cuentan con diversos servicios, tales como enfermería, medicamentos e insumos, kinesiología, seguridad, sala de juegos y peluquerías. De este modo, el costo mensual por departamento fluctúa entre alrededor de 40 UF ($1,1 millón) y 90 UF ($2,5 millones).

"Las residencias de adulto mayor, a diferencia de un negocio de oficinas o centros comerciales, no son un negocio de renta puro y simple, ya que requieren de un operador y eso es escaso, ya que requiere de mucha experiencia y conocimiento. En ese sentido, se parecen más bien al negocio de hotelería, que tiene un riesgo asociado bastante mayor al de un negocio de renta inmobiliaria puro y simple", explica Rodríguez.

Detalla que su caso es un modelo particular, donde el operador les paga un arriendo fijo por el uso de las residencias y toma todo el riesgo operativo del negocio, por lo que su fondo es un negocio de renta, y no uno de operación de residencias.

Para Jaime Ugarte, director ejecutivo de la consultora inmobiliaria Colliers International, "efectivamente es un negocio que puede complementar la renta inmobiliaria. La inversión inmobiliaria ha tenido una relevancia especial, en un ambiente de tasas muy bajas. El negocio de los senior suite (SS), muestra que el mercado exige mayor valor agregado en la oferta, por lo que se requiere ofrecer servicios relevantes para obtener una adecuada rentabilidad de la inversión".

Dado lo anterior, destaca que este negocio ofrece tasas de retornos mayores al mercado de oficinas, al residencial y al retail, con cape rates que están sobre el 7% real.

Todo apunta a que este mercado crecerá dentro de los próximos años.

"Vemos un potencial importante, tomando en cuenta que la esperanza de vida para el año 2050 será sobre los 85 años y más de un 25% de la población tendrá sobre 65 años", proyecta Ugarte.

Por su parte, Rodríguez estima que "los cambios demográficos que se han venido dando en Chile, sumado a la escasísima oferta de camas, representan una enorme oportunidad de negocio para las residencias de adulto mayor". Añade que "nuestra idea es acompañar el crecimiento orgánico de Acalis, con quien en los próximos años deberíamos crecer a un ritmo de 1 o 2 residencias anuales".

Y los inversionistas podrían jugar un rol importante. Según Ugarte, además de los que ya participan, "hemos visto interés por parte de fondos de inversión inmobiliarios para entrar a este mercado, donde es importante que se asocien con un buen operador".

Uno de los fondos que ha estado mirando oportunidades para ingresar es BTG Pactual Renta Residencial, pues dentro de los objetivos que tiene está invertir en residencias de adultos mayores. Pero hasta el momento no tiene nada concreto ni definido.

A nivel internacional, es un negocio que está mucho más desarrollado. Por ejemplo, en Estados Unidos, es un mercado más inmobiliario y profesionalizado, donde se divide de acuerdo a la situación del adulto mayor: autovalente, dependencia leve o más aguda, y los cap rate, en general, están en torno a 200 puntos sobre el de rentas de oficinas y residencial.