Es el principal actor en la industria de las administradoras de fondo de inversión de carácter inmobiliario. Con activos superiores a los US$550 millones, Independencia ya tiene más de 70 propiedades rentando en el mercado y espera cumplir un ambicioso plan de inversiones por US$200 millones a 2014.

¿Proyectos en carpeta? Muchos, la administradora culmina por estos días la construcción de un edificio de oficinas en Cerro el Plomo y una nueva torre de oficinas en San Damián.

Si se trata de enumerar las claves del negocio, Enrique Ovalle, director ejecutivo de la administradora, afirma que lo fundamental es agregar valor a las propiedades y generar flujos estables a los inversionistas que a través de un fondo inmobiliario esperan contar con un instrumento con riesgos mucho más acotados que un fondo de renta fija o accionario.

En proyecciones, Ovalle considera que el escenario futuro se presenta estables, con fondos que continuarán desarrollándose de manera estable y con rentabilidades en dos dígitos.

¿Cuáles son las ventajas comparativas de un fondo de estas características?
La crisis subprime demostró que la inversión en papeles tenía sus complejidades y lo que vale acá es la garantía real, el respaldo del bien raíz. Por eso es que el negocio inmobiliario de renta, en que se trata de un edificio con nombre,  ubicación y   arrendatarios de primera calidad, es muy relevante dentro del mercado de fondos de inversión.

¿Y en cuánto a flujos?
Adicionalmente, los flujos de los edificios de rental  son muy estables cuando el fondo está diversificado en muchos arrendatarios, grandes y medianas empresas que tienen vencimientos de sus contratos en distintos momentos en el  tiempo.

En la medida que este tipo de inversiones se tome con un nivel de deuda razonable, esta inversión es sumamente segura.

¿Qué tan importante es la diversificación?
La diversificación es fundamental en el negocio inmobiliario. Es diferente un fondo que tiene un solo cliente, de uno que tiene varios clientes con distintas ubicaciones. El riesgo en este último caso es bastante menor, lográndose además una mayor estabilidad en los flujos.

¿Hay diversificación geográfica en el desarrollo de proyectos?
Hay clientes que quieren estar en Nueva Las Condes, hay otros que prefieren estar en Providencia o en el Golf, también en el último tiempo se ha desarrollado bastante el sector de Avda. Las Condes entre Estoril y San Damián. Independencia Rentas inmobiliarias  ha desarrollado ahí el proyecto Plaza San Damián, donde se encuentran instaladas las oficinas de grandes empresas como Nestlé y Ausenco.

¿Cómo es la estructura de Independencia Renta Inmobiliaria en sus carteras de negocio?
En renta inmobiliaria tenemos tres áreas bien definidas, el áreas oficinas, que es alrededor del 50% de la  cartera,  centros de distribución que es algo más del 20% y locales comerciales, también algo más del 20%.

Si enumeramos los múltiples proyectos de Independencia, ¿cuáles destacaría?
Existen varios, algunos se terminaron y hay otros en construcción. Entre los principales en edificios de oficinas tenemos uno en Cerro el Plomo, casi al llegar a Manquehue. Ese edificio lo desarrollamos junto a Santander. Tenemos otro desarrollo en San Damián, son tres torres, dos ya terminadas en un total de 15 mil metros cuadrados de terreno. También se adquirió Espacio M, que está finiquitando su exitoso proceso de arriendo. En Independencia tenemos un plan de inversiones 2012- 2014 de US$200 millones.

Se habla que la industria tendrá una rentabilidad de 10%, ¿esta cifra va en línea con sus proyecciones?
En el caso específico del Fondo Independencia Rentas inmobiliarias, la rentabilidad histórica ha sido algo superior. En términos generales podemos esperar que esta rentabilidad tenderá a mantenerse, aunque por ejemplo puede afectarse levemente  por una menor inflación a la proyectada, debido a que los contratos son UF.

Cuál es el perfil de los inversionistas de este tipo de fondos,   ha cambiado?
Los fondos de inversión inmobiliaria comenzaron principalmente con inversionistas institucionales, ahora se están abriendo y llegando a otro tipo de inversionistas como family office, calificados y retail. Lo positivo es que los fondos de inversión inmobiliaria se están abriendo masivamente, e Independencia está contribuyendo en forma importante a este objetivo.

¿A qué atribuye la llegada e interés de inversionistas extranjeros por fondos inmobiliarios?
Hay que remitirse a  un contexto  global post crisis subprime, donde los mercados desarrollados como Europa o Estados Unidos comenzaron a reaccionar, desviando inversiones , incluyendo la inmobiliaria, hacía algunos países en desarrollo. Es notorio que muchos inversionistas han puesto sus ojos en Latinoamérica y especialmente en Chile. Distintos fondos inmobiliarios, principalmente alemanes, españoles y chilenos, se han incorporado, lográndose una mayor profundidad en el mercado inmobiliario.

¿Cómo han evolucionado los arriendos, que es en definitiva lo que proporciona los retornos?
En este último tiempo los arriendos han estado muy activos, esto gracias al actual ciclo económico.

El proceso funciona de esta manera: se elige el terreno, se desarrolla el proyecto, luego se efectúa una licitación para la construcción y se arrienda.

A su juicio, cuál es el motor de la industria?
En los últimos años ha sido sin lugar a dudas la renta inmobiliaria comercial el motor de la industria, con la que se le agrega un gran  valor al edificio, esto es clave en el sector. Ahora de lo que está en construcción en Santiago para oficinas, aproximadamente  el 80% está destinado a inversionistas de renta, ya sea extranjeros o nacionales

¿Cómo influye la escasez de terrenos en Santiago?
Los terrenos han evolucionado positivamente en su precio, pero eso no es el único factor positivo que caracteriza a este tipo de fondos. Cuando el proyecto está terminado y arrendado, el precio del bien raíz es diferente al que está con un contrato de arriendo. Si tú terminas un edificio y lo vendes solo para el uso de sus propietarios, la verdad es que el valor está solo en relación a la construcción, pero lo  que realmente agrega valor a un edificio son los contratos de arriendo.