Es un buen momento para comprar una casa en EEUU

Hasta las burbujas de inversión más grandes eventualmente se corrigen. Cuando eso sucede, es hora de pensar en un cambio. Esto es particularmente cierto luego que el estallido de la burbuja en cuestión en el sector de viviendas residenciales de EEUU, casi acabara con todo el sistema financiero global.

La corrección del mercado inmobiliario de EEUU, luego que la burbuja pareciera estar finalmente llegando a su fin. Esto se muestra en el precio de las viviendas, donde la última lectura del índice Case-Shiller de 20 ciudades  de la semana pasada mostrara un aumento en los últimos 12 meses.

El índice Case-Shiller ha tenido un par de falsos amaneceres, pero otros datos lo apoyan esta vez. La actividad se está acelerando, y la oferta, por  la definición más popular de la cantidad de meses que se tardaría en vender el inventario existente de viviendas sin vender, se encuentra bajo control.

El sector inmobiliario es difícil de analizar como un mercado nacional. Pero el índice Case-Shiller muestra que las burbujas más extremas han aparecido.  El bajo nivel de vivienda de Miami, que ganó un 241% entre 2000 y 2007, está ahora sólo un 19% por encima de su nivel de 2000, al no haber un seguimiento de la inflación en ese momento. En Las Vegas, la vivienda más barata está ahora un 25% por debajo de su nivel del año 2000, tras haber subido más de un 150% en el intertanto.

La tasación también sugiere que los precios de las viviendas no pueden caer mucho más. De acuerdo con JPMorgan Chase, la casa promedio cuesta ahora 19,9 veces el arriendo que podría recibir. El promedio a largo plazo es de 20,6 veces y el peak de la burbuja en el año 2006 fue de 33,5 veces.

Teniendo en cuenta el costo del financiamiento, las casas parecen francamente baratas. El rendimiento de los bonos a 30 años para  hipotecas en Fannie Mae es inferior al 3%, tras un descenso que se ha prolongado durante décadas.

“El inventario en las sombras” sigue siendo una preocupación. Las ventas forzadas debido al estallido de la burbuja, y a la recesión que se produjo después ha pesado sobre los precios de las casas y los balances de los bancos por igual.

A nivel macro, si los problemas del mercado de la vivienda han sido resueltos, los riesgos que enfrenta la economía de Estados Unidos son mucho más reducidos. A nivel micro, puede ser más difícil ganar dinero. Los mercados de valores apuestan por la recuperación de la vivienda, aunque los demás no lo estén. El índice de constructores de viviendas es por lejos el sub-sector más fuerte del S&P 500 en lo que va de año, con un avance de 70%.

Ha avanzado 184% desde su último mínimo alcanzado en el otoño boreal pasado, pero sigue siendo un 65% por debajo de su máximo de 2005. Los precios  de las acciones de las constructoras  han anticipado tanto el auge como la caída de los precios de la vivienda durante la última década, así como el crecimiento que es poco probable que continúe por mucho tiempo más.

Los optimistas de JPMorgan apuntan a que la vivienda sigue un ciclo largo. Un auge de los proveedores de madera puede anticipar un boom de la construcción, financistas hipotecarios y minoristas de artículos para el hogar, a medida que el ciclo se abre camino. Pero mucho está en los precios de todos estos sectores.  Los retailers de artículos para el hogar - como Home Depot y Lowe - han subido 60% en los últimos 12 meses, al igual que el grupo maderero Weyerhaeuser. Los minoristas están por encima de su máximo de pre-Lehman.

Y jugar este ciclo de la vivienda podría ser difícil, ya que es diferente a todos los anteriores. El presidente de la Reserva Federal, Ben Bernanke tenía razón cuando fatídicamente aseguró al Congreso antes de la crisis que nunca había habido antes una caída nacional de los precios inmobiliarios.

No está claro cómo se jugará esta recuperación. Ciertamente, nadie en su sano juicio debe esperar que las acciones de construcción repitan su desempeño de tiempo- burbuja desde el inicio de la última década.

Existe también el ciclo de tasas de interés. Sostener a los mercados hipotecarios y de vivienda ha sido un objetivo clave de la política monetaria de flexibilidad de la Reserva Federal. Si el mercado de la vivienda se embarca en una recuperación sólida, ahí entonces la Fed con razón podría responder elevando las tasas de interés.

*El autor es columnista de Financial Times

© The Financial Times Ltd, 2011.