Las cifras de Coonavicoop hablan por sí solas. Desde que comenzó sus operaciones en 1975 ha construido más 45.000 viviendas, y hoy están construyendo 150.000 m2 adicionales.
Con 1.200.000 m2 en terrenos disponibles para proyectos, y con la mitad de ellos ya promesados, su presidente Juan Pablo Román y el gerente general Mauricio de la Barra miran con preocupación el aumento en el costo de los terrenos que empuja cada vez más al alza el precio final de las viviendas. Ello, sumado al alto nivel de endeudamiento en las familias, pone trabas a solucionar de manera rápida las necesidades habitacionales de 400 mil personas.
¿Qué planes tienen para este año?
MdlB: Tenemos 2.817 viviendas en construcción en este momento que debieran adjudicarse entre finales de este año y principios de 2017.
JPR: 2.800 viviendas significa una inversión de US$150 millones.
MdlB: El plan estratégico es mantenernos en los próximos dos años en las 2.000 viviendas, 1.000 cada año, y luego situarnos en las 2.000 anuales en 2018. Al año estamos adquiriendo unas 36 hectáreas, unos 360.000 m2 de terreno que representan como US$14 millones.
Tienen presencia desde la quinta a la novena región, ¿piensan expandirse hacia otras regiones?
MdlB: Hemos evaluado la cuarta región, pero hay muchos actores ahí y hay que evaluar la competencia. En Arica estuvimos viendo y estamos con mucho interés. Estamos tratando de avanzar en esa posibilidad.
¿Y qué los detiene?
MdlB: Los terrenos. El terreno consistentemente ha ido aumentando de valor y se ha complicado porque los grandes paños ya tienen dueños y los que van quedando son los más complicados; hay que resolver ciertos temas de regulación y algunos temas de inundaciones. Hicimos una visita a los terrenos pero lamentablemente no nos daban los precios para poder llegar a los valores de viviendas del segmento al que apostamos.
¿Cómo han visto la tendencia de precios de terrenos para viviendas sociales?
MdlB: Ha habido un incremento importante en el valor de los terrenos y nosotros lo pasamos a precios. Hace 10 años atrás estábamos en las 0,3 UF y hoy estamos en 1 UF por m2.
JPR: El valor del terreno impacta un 15% en el precio de las viviendas. Hace 20 años atrás era un 8% o 10%.
¿Cómo enfrentan la escasez de terrenos y los elevados precios?
MdlB: Estamos recién retomando los departamentos justamente por el valor de los terrenos y la forma de optimizar es construir en altura. En algunos proyectos estamos planteando un mix entre departamentos y casas.
¿Qué otros problemas están enfrentando?
JPR: Cada exigencia que hace la autoridad, en beneficio de la gente misma, en el fondo la tiene que pagar la propia gente. La cooperativa no hace utilidades, entonces, encarece el costo de la vivienda y hace que sea más cara y menos accesible a la gente de menores recursos.
MdlB: La aplicación de los subsidios ha costado porque (los socios) necesitan endeudarse con un crédito hipotecario. Muchas de las familias que están postulando tienen un nivel de deuda muy alto y por lo tanto no son elegibles para un crédito hipotecario.
¿Cómo ven el otorgamiento de créditos hipotecarios para este segmento?
MdlB: Lo vemos bien, salvo por la exigencia del 20% como mínimo para el pie del crédito porque no todas las personas tienen esa posibilidad. Va a exigir mayor nivel de renta y es parte de una complicación que se nos viene a todos.
El subsidio habitacional solo permite adquirir una vivienda de máximo 2.000 UF ¿es un límite razonable?
MdlB: Hoy día sí.
JPR: Por el momento, da la impresión que es una cifra prudente. El déficit habitacional sigue siendo muy fuerte, 400.000 personas viven hacinadas en situaciones precarias. El Estado tiene que por lo menos al año estar construyendo 50.000 u 80.000 viviendas, sino se generan los campamentos. Es muy difícil que el Estado pueda seguir subiendo (el límite de 2.000 UF) porque no le da el presupuesto.
El DS 49 permite adquirir una vivienda de máximo 1.000 UF.
MdlB: En el DS 49 particularmente, es importante hacer una revisión respecto los costos máximos de construcción porque está por debajo del estándar.
JPR: Si una constructora hace una vivienda de 1.000 UF y la vende, la calidad de esa vivienda es malita y muy chica.
MdlB: Vemos que sigue expandiéndose el precio del terreno y va a llegar a ser un problema. Una forma mejor de regular eso, más que aumentar las 2.000 UF, es lograr una política pública respecto al precio del terreno. Ciertos terrenos que están pensados para viviendas sociales tengan un precio relacionado a la vivienda social.
