2016 sería un ejercicio de máxima dificultad para el mercado de oficinas en Santiago. ¿La razón? Una compleja combinación entre baja cantidad de proyectos nuevos para construcción y una demanda cada vez más escasa, que aunque se espera repunte hacia fines de año, no bastará para alivianar el escenario.
Según la firma de servicios inmobiliarios JLL -una de las consultoras especializadas más importantes a nivel global-, desde el año pasado se observan signos de acercamiento a la etapa final del ciclo de desaceleración, pero aún resta camino para tocar el punto más alto en la tasa de vacancia y los arriendos, su nivel más bajo antes de repuntar.
La consultora categoriza a los distintos mercados dentro de una escala de cuatro peldaños, para definir el estado en que se encuentra. Santiago estuvo en 2011 “al alza”, que es el más alto, mientras que en 2012 y 2013 permaneció “en peak”, el segundo escalón. En 2013 y 2014 fue catalogado como “mercado a la baja”, último peldaño antes de caer a “mercado deprimido”, fase en la que, se proyecta, entre este año.
Según Felipe Acevedo, director asociado de JLL, Santiago terminó el 2015 al final de la etapa de desaceleración del ciclo, y durante 2016 debería sortear la fase que se conoce como “mercado deprimido”. Allí, añade, “coinciden el peak en tasa de vacancia con el fin de la caída en arriendos”.
En el caso del mercado de oficinas de Santiago, según la consultora, los agentes económicos se están ajustando de buena manera, con una leve caída en el ingreso de nuevos metros cuadrados esperados para este año en relación a años anteriores, sumado a una tasa de absorción que se mantiene saludable y una ligera caída en las rentas. Pero el efecto de esto se verá a futuro.
Leve mejora
Si bien la vacancia general del mercado de oficinas ha exhibido una tendencia al alza durante los últimos 8 trimestres, en el cuarto trimestre del 2015 disminuyó levemente desde 10,3% a 9,9%. Sin embargo, la proyección de JLL para el 2016 es que ésta fluctúe entre 10% y 11%.
“Cabe destacar que a diferencia de la tendencia histórica de este mercado, de condiciones más favorables para los arrendadores y vacancias por debajo del 3%, para el corto plazo se espera que la vacancia se mantenga en niveles de equilibrio (8% - 12%), nivelando las condiciones para las negociaciones de contratos entre arrendadores y arrendatarios y alineando las rentas de arrendamiento con la antigüedad, locación y características técnicas de los edificios”, explica Acevedo.
Esta fase de “mercado deprimido” suele coincidir con una estabilización de la actividad económica y se caracteriza por un escasa demanda pero en vías de iniciar recuperación, vacancia sobre el nivel de equilibrio y llegando a su peak cíclico, escasos nuevos proyectos, mientras que las rentas se mantienen o se acercan a su nivel cíclico más bajo antes de estabilizarse.
En términos comparativos, en la región el mercado de oficinas de Sao Paulo es el único que hoy “pasa por una profunda etapa de mercado deprimido que ya se ha prolongado por dos años, y con tasas de vacancia que hoy superan el 20%, y con sesgo aún al alza”, dice Acevedo.
Hoy, Santiago comparte su posición de “mercado a la baja” -como se conoce la etapa del ciclo en la que se encuentra hoy la capital chilena- con ciudades como Singapur y Houston, mientras que la gran mayoría de los principales mercados del mundo se encuentran en etapas de auge o en sus respectivos peak.
“El cambio de momento en el ciclo para el mercado de Santiago se produjo a principios de 2014 con una vacancia del 6,5%, cuando se estableció en el mercado de Santiago, desde ese momento, la tendencia de vacancia al alza, mayor producción de oficinas (+320.000 m2 entregados) y moderación en los niveles de absorción”, dijo Acevedo.
Cambios en la demanda
Históricamente, el mercado de oficinas de Santiago ha exhibido mayores niveles de demanda por edificios Clase A. Sin embargo, se ha observado una demanda ligeramente mayor por espacios Clase AB en comparación con Clase A durante los últimos 24 meses
“La mayoría de los edificios a ser entregados durante 2016 que presentan espacios prearrendados corresponden al segmento Clase A. No obstante, de mantenerse esta búsqueda de precios más competitivos por parte de los inquilinos, podría mantenerse una demanda ligeramente superior en el segmento AB”, dijo Acevedo.
