¿Es un buen momento para renegociar un crédito hipotecario?

Una serie de condiciones confluyen para que las tasas de interés de mercado se mantengan en niveles históricamente bajos y, de paso, arrastren los intereses de los préstamos.

Según datos del Banco Central a abril, la tasa para solicitar un préstamo para el financiamiento de una vivienda se ubica en 3,04%, e incluso en la primera quincena de mayo bajó a 2,92%. ¿Es buen momento para refinanciarlos?

Según Sebastián Senzacqua, economista jefe de BICE, "se ven niveles atractivos de tasas de interés para tomar ese tipo de decisiones, pero hay que conciliarlo con la situación financiera de los hogares, donde dependerá mucho de si la carga financiera es alta o baja". Enfatiza que el escenario es más favorable para las personas que tienen empleos estables y de calidad y, por ende, mayores ingresos, que para aquellos que tienen empleos inestables y precarios.

Junto con ello, recomienda que tanto para tomar un crédito como para refinanciarlo, la deuda no debiera superar el 25% a 30% de los ingresos, y fijarse en el costo total del crédito, como los seguros adicionales, y no solo en la tasa. Un costo que suele no considerarse son los operacionales. Estos incluyen una tasación de la propiedad (poco más de UF2), estudios de título, escrituras, gastos notariales, conservador de bienes raíces (poco menos del 1% del valor de la propiedad).

Una pregunta habitual es cuándo conviene refinanciar un hipotecario. No existe un consenso respecto del momento. Senzacqua estima que, al menos, después de tres años sería prudente, pues antes saldría caro por los intereses que implicaría en el largo plazo.

Otras recomendaciones tampoco sugieren hacerlo si es muy reciente el crédito, pues el diferencial de la tasa actual con la que se pudo acceder, por ejemplo hace un año, es marginal. Así, para operaciones de dos años o más, es una alternativa.

Sergio Tricio, gerente de la firma de asesorías financieras Ruvix, cree que "los mayores beneficios del refinanciamiento (de un hipotecario) se logran al mantener el valor de la cuota y disminuir el plazo del crédito". Ejemplifica que un refinanciamiento por un monto de 3.500 UF (unos $97 millones) permitiría rebajar el plazo en unos dos años y el costo total del crédito en 600 UF ($16,6 millones).

También se puede dar el caso para bajar el dividendo, manteniendo los años.

Ahora bien, no se trata sólo de comparar las tasas de interés. Lo primero es revisar cuál es la Carga Anual Equivalente Vigente (CAEV). Se expresa en una tasa de interés y hace comparable el costo del crédito, que suma los seguros y otros gastos, pero no incluye los gastos operacionales. Por lo tanto, estos se deben considerar y comparar de manera independiente.

Otro gasto que se debe mirar es el costo de prepago, que puede fluctuar entre uno y tres meses de interés. En todo caso, resulta ser un costo bajo respecto del beneficio que se puede lograr.

Entre las opciones que existen en el mercado están las tasas fijas o variable. La primera, como su nombre lo indica, no cambia en todo el periodo. La segunda, parte por lo general inferior, pero se ajusta con el tiempo. Senzacqua prefiere una tasa fija: "Es difícil ver bajas de tasas adicionales a los niveles actuales, por lo que nos parece mejor tomar decisiones con tasas fijas, dado el extenso plazo que implican este tipo de colocaciones".

Tricio agrega que "en los últimos años se ha pensado que las tasas han alcanzado un mínimo y se ha recomendado tasa fija, no obstante, las tasas han seguido cayendo. Hemos visto algunas estructuras de tasa diferenciadas, que pueden ser muy atractivas, como por ejemplo, un tramo de tasa inicial más baja y luego otra tasa fija más alta".