Busco vivienda: liquidez impulsa el negocio de compra para arriendo

Siena acaba de lanzar un edificio en La Florida donde el 70% está enfocado en inversionistas; Grupo Urbes está terminando uno sólo para ese público en Concepción, Ingevec replica lo mismo en Antofagasta, mientras un sinfín de inmobiliarias -Almagro, Aconcagua, Imagina, Armas, Paz, sólo por dar algunos ejemplos- crean áreas específicas para inversionistas.

Ya no solo adquirir un bien para vivir es parte de las aspiraciones de la población chilena: muchos ya ven en esto un negocio. Más que mal -dicen en la industria- los créditos hipotecarios asociados pueden pagarse con el arriendo y las rentabilidades superan por lejos los retornos de otros instrumentos. En la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) estiman que ya entre 40% y 50% de las viviendas está siendo adquirida para inversión. De ellos, un 76% corresponde a personas que tienen una o dos propiedades para renta. Y sólo el 24% se distribuye entre inversionistas medianos y grandes.

Hoy, la liquidez imperante, apalancada por los retiros de los fondos previsionales, impulsa el fenómeno.

“El que se abriera la posibilidad de retirar fondos de las AFP le dio la oportunidad a muchas personas para hacer más accesible el dar un pie para invertir en una propiedad”, señala la gerente del área de Tasaciones Bancarias de Colliers, Fabiola Barna. “La posibilidad de sacar los fondos previsionales hizo que se tuviera dinero líquido para el pie, en un escenario de bajas tasas todavía, por lo que comprar un departamento surgió como buena opción”, añade el director de Estudios Inmobiliarios de Tinsa, Fabián García.

En un contexto donde las otras opciones de inversión no resultan tan atractivas, la renta residencial -más estable y con retornos que pueden llegar al 8% sobre inflación-, emerge con fuerza.

El estallido social y la posterior pandemia repercutieron directamente en la industria inmobiliaria. En 2020, las ventas descendieron un 28,2%: desde 2001 que no se alcanzaba una cifra de colocaciones tan baja. Sólo los departamentos bajaron un 34,1%, según la CChC. El verano de 2021 marcó el punto de quiebre. Y los inversionistas surgieron con fuerza. “Hemos hecho catastros de proyectos donde el 95% del stock lo han comprado inversionistas hormiga, gente que no tiene intención de vivir ahí y que lo va a arrendar”, explican en Tinsa.

La gerente comercial de Siena Inmobiliaria, Ana María del Río, recuerda que fue en enero cuando empezó a llegar un alto número de inversionistas. Calzó justo con el segundo retiro de los fondos previsionales que empezó a regir en diciembre de 2020.

“Tiene que ver con los retiros del 10%. Muchas personas usaron esos dineros para inversión”, destaca del Río. “Desde el segundo retiro comenzamos a ver un aumento importante de personas que buscaban invertir esa plata en un bien raíz”, complementa la subgerente de operaciones de Inmobiliaria Insta, perteneciente al Grupo Urbes, Isabel Letelier. Si inicialmente Siena tenía un mix donde del orden de un 20% era adquirido por inversionistas, este año esa cifra subió hasta el 30% o 40%. En Urbes, la dinámica fue similar: saltaron de un 20% a un 70%. Y el fenómeno no sólo se dio en Santiago.

Enrique Loeser es gerente comercial de Inmobiliaria Altas Cumbres, una empresa concentrada en el sur del país, puntualmente desde la IX a la XII Región. Cuenta que hace dos años, del orden de un 10% al 12% de las colocaciones eran relacionadas con inversión. Hoy es más del 35%. Y si bien la mayor liquidez apalancada en los retiros de las AFP forma parte de la explicación, el teletrabajo también ha sido un impulsor.

“La migración que estamos viendo posestallido y teletrabajo ha elevado la demanda por arriendos, impulsando su precio, ya que nadie llega y compra, primero se arrienda para probar”, explica. Añade: “Los inversionistas están viendo ese fenómeno y aprovechando de comprar edificios para ello”.

En la empresa administradora de edificios Assetplan coinciden: “El teletrabajo ha permitido que muchas personas puedan trabajar desde sus hogares, lo que ha generado que un número mayor de inversionistas opte por la renta residencial”, destaca el gerente de ventas y socio de la firma, Gonzalo Ramírez.

Tal es así que por primera vez se está viendo a residentes del sur adquirir propiedades para inversión. “Antes una persona de Temuco o Villarrica invertía en acciones o bonos, ahora han optado por resguardarse en propiedades”, señala Loeser.

Incluso en Punta Arenas ya hay inversionistas comprando una segunda vivienda para renta.

En Assetplan explican que hoy los retornos del negocio son estables, del orden de un 5% promedio indexados a la UF -en el sector hablan de que incluso puede llegar a UF más el 8%-. Y además alcanzan plusvalías que históricamente han sido muy buenas. Y con un riesgo menor: “Según la data que manejamos, la incobrabilidad mayor a 90 días es en torno a un 0,5%, lo cual es un super buen indicador”, afirman. “Invertir en una vivienda tiene ventajas comparativas frente a otros instrumentos financieros, como una rentabilidad permanente y una plusvalía sólida, muy superior a la inflación”, añade el vicepresidente de Colliers, Reinaldo Gleisner.

Ello, con un público cautivo. Porque gente buscando arriendos hay. “Durante la pandemia, la banca se puso más restrictiva, ya ningún banco financia el 90%, lo que ha hecho que muchas personas arrienden por más tiempo, lo que favorece la rentabilidad del inversionista”, explican en Siena.

En el sector no hay dos visiones. Hoy son los jóvenes, aquellos menores de 30 años, los que están impulsando la renta residencial. “Ese segmento ha crecido cualquier cantidad”, señalan en Siena. “Han aparecido muchos inversionistas nuevos, menores de 30, que nunca habían hecho una inversión”, complementan en Urbes.

Los inmuebles más demandados para renta y los más vendidos en 2020 y 2021 -explica el vicepresidente de la CChC, Claudio Nitsche-, son aquellos de un dormitorio y un baño, o de dos dormitorios y dos baños, de entre 30 a 50 metros cuadrados. De hecho, según el catastro de la Cámara, tales metrajes pasaron a ostentar el 54% de la demanda -dijeron-, en detrimento de segmentos de metraje intermedio: de entre 50 a 90 metros cuadrados.

En Santiago -explican en la industria- los de un dormitorio tienen mayor rentabilidad -llegando incluso a UF más un 8%-, pero son de mayor rotación, a diferencia de los de dos, que pueden rentar un poco menos, pero el arrendatario es más estable. Todos ubicados en comunas centrales, bien conectadas, y con hartos servicios, áreas verdes, etc. Tal es así que Ñuñoa, La Florida, Santiago Centro y La Cisterna encabezaron las ventas durante el segundo trimestre del año.

Aun más, según el trabajo de Tinsa, mientras la venta de viviendas en el Gran Santiago cayó el segundo trimestre un 1,2% frente al primer trimestres, en las comunas más atractivas para inversión las colocaciones se elevaron del orden de un 12%.

Y hoy las inmobiliarias moldean su oferta en base a esas características. Explican, por ejemplo, que si desarrollan un edificio donde el 70% es de un dormitorio o de dos pequeños, la probabilidad de que compren inversionistas es alta.

A ello se agrega el momento de la venta. El inversionista compra en dos etapas básicamente: en blanco -cuando aún no parte la construcción, dado que puede llegar a ser un 15% más económico- o en la entrega inmediata. “Cuando tienes un edificio con vocación de inversionista, dejas un porcentaje de venta en blanco más grande para promover que el proyecto tenga mejores condiciones de cuotas, de precios, para ellos”, señalan en Siena.

De hecho, las inmobiliarias están entregando aquellos departamentos con las cortinas y las luces ya instaladas para evitar un trabajo adicional por parte del comprador.

Además, se ha ido profesionalizando con empresas que se encargan de todo el ciclo de vida del negocio. La cantidad de unidades administradas por Assetplan, por ejemplo, ha crecido un 100% en doce meses, alcanzando las 13.500 viviendas.

Si bien la compra por parte de inversionistas comenzó a resonar a fines de 2017, este 2021 la dinámica se masificó con otro formato: el multifamily. En 2015 apareció -recuerdan en Tinsa- el primer edificio donde una sola empresa o persona de alto patrimonio adquirió más del 75% de una torre. Fue en Independencia, en las cercanías del Hipódromo Chile. Ahora, según su data, hasta 12 proyectos han sido comprados por un dueño en un trimestre. Y si bien los llamados multifamily están en boga desde hace ya un tiempo, el fenómeno ahora es otro.

El socio y director de Kayco International Group, Marcos Kaplun, llegó hace un par de semanas de Nueva York. Revela que se reunió con fondos de Emiratos Árabes Unidos y de Dubái que justamente están buscando edificios completos: de preferencia superiores a 200 departamentos, los cuales bordean los US$ 20 millones. Y si inicialmente las comunas como Santiago Centro o La Florida eran las predilectas para este tipo de emprendimientos, ahora ya se ven los primeros multifamily en Renca o Conchalí. De hecho, Siena está entregando un edificio completo a un fondo en La Cisterna; el primer multifamily que captan.

Es que ya no se trata sólo de adquirir para administrar, sino que los retiros y el exceso de liquidez han llevado a que una persona natural o jurídica compre una torre, pero ya no para arrendarla, sino que para enajenarla inmediatamente en paquetes de diez unidades, cuenta Kaplún. “El inversionista hormiga justamente es el que compra esos diez departamentos”, cuenta el empresario.

La semana pasada, el Banco Central sorprendió al mercado: subió la tasa de interés de política monetaria en 75 puntos base, hasta el 1,5%. Los niveles históricamente bajos en las tasas de los hipotecarios amenazaban con terminar. Y en el mercado sí prevén que la demanda por renta residencial se resienta... al menos desde los inversores hormiga: son ellos los que ven un alza en el costo del crédito. Los multifamily o grandes compañías se mueven con otras métricas financieras.

“Hoy el dividendo de la hipoteca podría no lograr ser cubierto por el arriendo; lo que podría resultar en inmobiliarias muy estresadas”, indican en Colliers. Visualizan una caída importante de promesas de compra hechas uno a tres años atrás, donde las condiciones eran más favorables. “Mientras más alta esté la tasa, menos inversionistas hormiga podrán adquirir estos bienes”, refuerzan en Tinsa. P