No ha sido fácil para Cencosud el proceso de listar en bolsa su área de centros comerciales o shopping centers. La idea que data desde 2011, tomó forma hace casi cuatro años, se contrataron bancos de inversiones asesores y se idearon distintas fórmulas para llevar a cabo el plan, que tiene un gran objetivo: mejorar la posición financiera de la compañía y, en particular, su nivel de deuda, que es de US$ 4.500 millones o, dicho en términos financieros, 4,48 veces su Ebitda, con lo que peligra su grado de inversión para las clasificadoras de riesgo, lo que es clave para conseguir buenas condiciones de endeudamiento para el crecimiento del holding.
Pero el principal escollo ha sido el controlador de la compañía, Horst Paulmann, quien en el pasado echó pie atrás a la idea de hacer este movimiento de escisión o spin-off del negocio inmobiliario (hoy más centrado en malls). Con ello, la idea estuvo en pausa por años, pero este año el directorio de la compañía apuntaló al empresario para retomar el plan.
En estos meses la tarea de sacar adelante la apertura en bolsa (IPO, en sus sigla en inglés) ha sido compleja, dado que dejaron -por decisión propia- la compañía los ejecutivos clave que habían estado impulsando y trabajando por el proceso: Jaime Soler dejó de ser el CEO del holding y fue reemplazado por Andreas Gebhardt quien viene de Chilectra; Rodrigo Larraín, quien ejercía como gerente de finanzas o CFO también dejó la compañía y fue sucedido por Matías Videla, quien estaba a cargo de la unidad de shopping centers. También se fueron de la compañía los gerentes de mejoramiento del hogar, de recursos humanos y el de asuntos corporativos y comunicaciones.
Todas estas salidas fueron asumidas de manera casi unánime para el mercado como una señal de preocupación, dado que eran ejecutivos clave en la IPO que se concretará este semestre, donde aún queda trabajo por hacer en conjunto con los bancos de inversión contratados, J.P. Morgan y BofA Merrill Lynch. Incluso, Larraín dejó a la compañía sin problemas de liquidez hasta 2020 ó 2021, etapa donde la empresa no necesitará refinanciar pasivos.
Avances contra viento y marea
Con la salida de Soler y Larraín, el nuevo equipo ejecutivo de Cencosud se encontró de golpe con distintas decisiones clave por tomar: reestructurar las sociedades inmobiliarias, establecer a la administración del nuevo holding que se abrirá en bolsa y decidir qué activos se incluirán en la IPO y cuáles no. Hay quienes aún no ven con tan buenos ojos incluir a la torre del Costanera Center, dado que aún no tiene contratos de arriendo en una buena parte de su superficie, pero Paulmann tendría decidido incluirla. Y así será.
En estos días se han tomado decisiones importantes para la IPO, de la cual esperan recaudar unos US$ 1.000 millones abriendo alrededor del 25% de la unidad -por lo que valdría unos US$ 4.000 millones, más de dos terceras partes que todo Cencosud, que tiene un patrimonio bursátil de unos US$ 5.800 millones-, una puntería más baja de los casi US$ 1.500 millones que se especularon en algún minuto.
Lo anterior, porque se zanjó no incluir activos de Brasil ni de Argentina en la apertura en bolsa. Tampoco se incluirán terrenos o paños clave, como el que está ubicado al frente del Mall Alto Las Condes o el aledaño al colegio Saint George en Vitacura. Aún se está definiendo si se agregan a la nueva unidad abierta en bolsa los proyectos estilo stripcenter.
Al no incluir los terrenos clave, el holding se guarda esos paños selectivos como futuros elementos a negociar por un mejor precio post IPO, o bien, los utilizará para nuevos desarrollos.
Ya está claro el organigrama de la nueva empresa abierta en bolsa. Sin embargo, aún no se define a los ejecutivos clave. Pero sí ya hay un directorio inicial de esta nueva unidad, que en un inicio lo integran Horst Paulmann, su hijo Peter, el nuevo CFO, Matías Videla, y el nuevo responsable de la unidad de shopping centers, Germán Cerrato, quien podría ser, dicen conocedores de la compañía, el futuro CEO de la nueva empresa abierta en bolsa.
En lo inmediato, Cencosud debe enviar a la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) el prospecto de emisión de nuevas acciones para avanzar a la última etapa de este proceso antes de iniciar los road shows oficiales con inversionistas.
