En los últimos días, Cencosud entregó a la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) nuevos detalles de la esperada, aunque dilatada, apertura en bolsa de su negocio de shopping centers, dejando claro el objetivo de hacer frente a sus compromisos financieros, porque además de la salida a bolsa del área, el plan contempla una millonaria emisión de bonos.

Ya realizó la solicitud de inscripción de la compañía que abrirá al mercado, Cencosud Shopping S.A., así como también de sus acciones en el Registro de Valores del regulador.

Dentro de la documentación que proporcionó se encuentran los resultados financieros a noviembre de 2018. Ahí se detalla, entre otros aspectos, que las ganancias atribuibles al controlador ascendieron a poco más de $16.406 millones, cayendo 78,5% respecto de igual periodo del ejercicio previo (ver tabla).

Los ingresos, en tanto, superaron los $64.188 millones, lo que implica un aumento interanual de 27,7%. A su vez, los costos financieros totalizaron cerca de $29.505 millones, elevándose 3,77% en relación a igual lapso de 2017. Este ítem representa casi un 46% de los ingresos de la empresa.

Este nivel es mayor que el de sus comparables, ya que Parque Arauco tiene una relación de 19,7% y Mall Plaza de 10,3%, según sus estados financieros a septiembre de 2018.

Por su parte, los activos completan US$4.298 millones, los pasivos US$1.992 millones y el patrimonio bordea los US$2.306 millones.

El pasado martes 8 de enero, se realizó una junta extraordinaria de accionistas de Cencosud Shopping, sociedad que surgió tras una serie de reestructuraciones realizadas por la matriz al área de shopping centers, donde se explicó que el aumento de capital de la firma se realizará a través de la emisión de 547.263.784 acciones, equivalentes a 33% de la propiedada.

En el encuentro, Horst Paulmann, controlador del grupo y quien presidió la junta, explicó que con el único fin de determinar el monto del aumento de capital que se propuso se utilizó, solo como referencia, el valor de libros de las acciones, que correspondía a $853 por acción, de acuerdo al balance auditado a fines de noviembre del año pasado.

Posteriormente, el martes 15 de enero se realizó la primera sesión de la mesa conformada por los nuevos directores, los cuales fueron elegidos en la mencionada junta de accionistas. En la cita, además de elegir a Andreas Gebhardt como presidente, se aprobó la inscripción en los registros de la CMF de dos líneas de bonos cuyo propósito es prepagar deuda.

Según el acta de la sesión, es una línea a diez años plazo por hasta UF12 millones (US$491 millones) y otra línea a 30 años por el mismo monto, "con el objeto de refinanciar pasivos de la sociedad, sin perjuicio del uso específico que se determine con ocasión de cada colocación", indicó el presidente en la instancia.

Tamién dentro de la documentación entregada al regulador la empresa describió los factores de riesgo para el negocio: sobre oferta del mercado inmobiliario, comercio electrónico, marco legal y regulatorio, inflación, ciclo económico y riesgos materiales.

Dentro de los principales riesgos que podría enfrentar la operación, están la sobreoferta de superficies arrendables, lo que aumentaría la vacancia y, por ende, obligaría a bajar los precios de arriendo.

Como medida de mitigación, la compañía celebra contratos de arriendo de largo plazo (entre 5 y 20 años) y con vencimientos separados. La tasa actual de vacancia actual es cercana al 2%.

Otro de los riesgos latentes es el crecimiento del comercio electrónico, lo que podría impactar en las visitas a los centros comerciales y por tanto las ventas. Para hacer frente a esa realidad, la firma declara ofrecer a sus clientes "una gama muy variada de actividades en sus centros comerciales incluyendo restaurantes, cines, áreas de recreación, salud, entre otras".

Una superficie arrendable bruta de 1.226.520 m2 tiene Cencosud en el segmento shopping center, cerca de 15.500 m2 menos que Mallplaza, que lidera el segmento, según la información recogida en el prospecto. Aunque Cencosud cuenta con un terreno de 23.669 m2 para futuros desarrollos, por ahora ambos tendrían un 29% de participación de mercado.

En cuanto a unidades, Cencosud reporta en Chile 33 centros comerciales, versus 17 de Mallplaza y 26 de Parque Arauco.

Respecto a las ventas promedio que perciben los locatarios de Cencosud, éstas se ubican en 91,56UF/m2 (en 2017), lo que representa un alza real de 5% para dicho periodo. La empresa señala que esto se explicaría por la alta ocupación promedio, la que se encuentra sobre el 99,1% desde 2015.