Columna de Josefina Montenegro: “¿Cómo apoyamos al sector construcción?”

La economía mundial continúa recuperándose de la pandemia. Sin embargo, hay industrias fundamentales para la reactivación como el sector construcción e inmobiliario, que continúa rezagado en distintos mercados.

Para contener la inflación registrada tras la crisis del Covid-19, los bancos centrales de todo el mundo desplegaron políticas monetarias restrictivas, subiendo rápidamente las tasas de interés. Según datos del Fondo Monetario Internacional, entre fines de 2021 y 2023, las autoridades elevaron las tasas en alrededor de 400 puntos bases en promedio, y en aproximadamente 650 puntos bases en mercados emergentes.

Si bien varias economías, incluida la chilena, ya han iniciado sus procesos de normalización o se proyecta que lo hagan este año, las tasas se mantienen altas en relación con los niveles de la última década. Esto ha generado una mayor dificultad para acceder a créditos hipotecarios y ha elevado los costos de financiamiento para las empresas e inversionistas. Se suma el impacto que ha tenido en el mercado de oficinas el regreso parcial al trabajo presencial.

Estos elementos han presionado el valor de las acciones de las empresas del sector a nivel internacional. El índice inmobiliario MSCI World Real Estate registró un descenso de 7,48% entre enero y abril de 2024, mientras que MSCI Real Estate de Mercados Emergentes muestra una baja de 3,45% en el mismo periodo.

En Chile la tendencia es similar. El Índice Mensual de la Actividad de la Construcción (Imacon) que elabora la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) mostró en febrero un retroceso de 7,1%, completando 27 meses de contracciones. En la misma línea, el último informe de Estabilidad Financiera del Banco Central afirma que en el mercado residencial ha continuado aumentando el stock disponible de viviendas terminadas para la venta, la rentabilidad del arriendo ha caído y se ha observado una mayor vacancia. En el sector no residencial, en tanto, se mantiene un bajo dinamismo, con elevada disponibilidad de oficinas y aumento en la vacancia de bodegas, aunque “los riesgos locales serían menores que los de otras economías”, dice el reporte.

En este escenario, se ha elevado el impago de las compañías del rubro y se ha restringido su acceso al crédito. El índice de cuota impaga de las empresas inmobiliarias que elabora el Banco Central alcanzó un 1,5% de las colocaciones del sector, el valor más alto en los últimos quince años. Según datos de la Superintendencia de Insolvencia y Reemprendimiento, desde el año 2021, 28 empresas del sector se han acogido a reorganización y 513 se han sometido a liquidación.

La crisis también está teniendo un impacto directo sobre el mercado laboral. Hoy el sector está generando 155 mil empleos menos que su potencial, según afirmó el presidente de la CChC en su discurso de apertura de la Semana de la Construcción. Además, tiene un efecto indirecto en la demanda que genera sobre otras actividades como transporte, manufactura y energía.

¿Qué podemos hacer para reactivar a un sector tan relevante para la economía y evitar que más empresas entren en insolvencia?

La baja progresiva de la tasa de interés de los créditos comerciales de corto plazo, en línea con los recortes de la Tasa de Política Monetaria, ha aliviado la carga financiera para las empresas del rubro.

El gobierno, por su parte, ha buscado promover la actividad con reformas a los permisos sectoriales para agilizar la inversión tan necesaria para reactivar la economía, y a fines del 2023, promulgó la ley que otorga un beneficio tributario extraordinario a quienes compren una vivienda nueva que regirá entre 2024 y 2029. Además, el MOP anunció una serie de medidas relacionadas a modificaciones al reglamento de contratistas de obras públicas, que considera incorporar un anticipo por hasta un 20% del valor de los contratos para dar mayor liquidez a las constructoras.

Si bien, estas iniciativas van en la dirección correcta aún parecen ser insuficientes. “No podemos conformarnos con aplicar las mismas recetas de siempre. Tenemos que innovar en la búsqueda de soluciones”, señaló el presidente del gremio.

Desde el sector privado han surgido propuestas como incentivos tributarios transitorios adicionales para la compra de viviendas, ampliar la garantía estatal para los créditos hipotecarios o revisar las exigencias de provisiones y de requerimiento de capital de la banca para facilitar la entrega de financiamiento a personas y empresas.

Son varios los caminos que se pueden seguir y las propuestas que existen sobre la mesa, pero el tiempo apremia para apoyar a una industria fundamental para la economía, que hoy representa nada menos que el 7% del PIB.