Créditos hipotecarios: aumento en las tasas y menores plazos puede implicar un incremento de hasta 60% en las cuotas de los dividendos

-En estos días, la dificultad para acceder a un crédito hipotecario, y con ello a un bien raíz, no es algo nuevo. El aumento de las tasas de interés en este segmento y la disminución en el plazo para pagar este tipo de préstamos ha calado hondo en el sueño de la vivienda propia de cientos de chilenos, y por ahora, el arriendo figura como una de las alternativas más viable. Pero, en términos concretos, ¿qué tan grave puede resultar la situación para aquellos que, pese al panorama actual, han decidido comprar una casa o un departamento?

Según datos publicados por la consultora inmobiliaria Colliers, las nuevas condiciones podrían desembocar en un incremento de hasta 60% en las cuotas de los dividendos. Esto, tomando en consideración el alza de las tasas de interés de créditos hipotecarios desde 2,5% a 4,5%, y la disminución en los plazos de financiamiento, desde 30 a 20 años.

Además del mayor desembolso mensual que lo anterior implica para el deudor, significa mayores requerimientos de acreditación de renta por parte del banco que, en términos simples redunda en que menos personas calificarán para obtener el mismo nivel de préstamo, según indicaron desde la firma.

Asimismo, añadieron que “otro cambio relevante que impacta las condiciones de financiamiento, tiene relación con los mayores requerimientos de pie que están exigiendo los bancos, que anteriormente era en torno a un 10% del monto de la compra y que hoy fluctúa entre un 20 y un 30%”.

Y no descartan que el panorama se agudice aún más. Juan Pablo Amenabar, gerente del área de Multifamily de Colliers, señala que dada la incertidumbre política y económica, sumado al alto nivel de liquidez y un eventual cuarto retiro del 10%, “sin lugar a dudas la tasa puede seguir aumentando”, y con ello no solo las cuotas de los dividendos, sino también el costo de los arriendos.

“Ese tema de la compra versus el arriendo se va a ver afectado. Y, por ende, creemos que de todas maneras el mercado del arriendo se va a potenciar, tanto en el aumento de la demanda como de los precios, dado que la demanda va a empezar a subir fuertemente. Vemos que los precios de arriendo van a tener que ajustarse en alguna medida al alza”, sostiene Amenabar.

De todos modos, el gerente de los Multifamily de Colliers descarta que el alza en el valor de los arriendos vaya a ser “una locura”. Esto, dado que en los últimos meses los precios no han anotado una subida sostenida o “no han subido lo que tal vez debieron haber subido”, explica.

“Sube la bencina, los autos, productos, y los arriendos en general no se han visto afectados en esa medida. Pero hoy sí vemos que (a futuro) van a tener que subir”, dice Amenabar.

Y es que las opciones cada vez se ven más escasas. Pues, pese a que, en un escenario hipotético, el Congreso no procediera con la tramitación del cuarto retiro -además de que se ponga fin a la entrega de bonos-, el mercado inmobiliario tardaría un buen tiempo en normalizarse.

“El tema de la tasa no es como un sube y baja, es más de mediano y largo plazo. Son medidas que llegan para quedarse. Ahora, el sector inmobiliario es un poco lento en ajustarse, o sea, entre que uno compra un terreno, vendes los departamentos y los entregas, pueden pasar dos años de construcción, más un año de recepción”, explica el experto.

Por el momento, desde Colliers descartan una demanda insostenible en el mercado multifamily, debido a la falta de condiciones de desarrollo de proyectos, como la disponibilidad de suelos, mano de obra, financiamiento, y la caída en los permisos de edificación.

“De que se van a ver beneficiados producto del tema del arriendo, absolutamente. Ahora, que va a haber una explosión, no. Los permisos de edificación cayeron y algunos de esos permisos eran para multifamily, y otros no, entonces también están con el freno de mano puesto”, comenta Amenabar.

“¿Qué es lo peor? La incertidumbre. Si tuviésemos reglas claras, diría que estaríamos en un período de ajuste. Una vez que la cancha esté rayada nuevamente, ahí toda la economía y las empresas y los mercados, como el inmobiliario, van a tener que empezar su período de ajuste”, agrega.