El sector inmobiliario en el país está deprimido, con bajos niveles de venta y una velocidad de colocación que está lejos de la tendencia de hace unos años. En ese contexto, el mercado de la segunda vivienda, de las residencias de verano y descanso, también ha sentido el impacto de la crisis y no se queda fuera de esta nueva realidad.

Así, según la plataforma de compra y venta de propiedades TocToc, este mercado ha venido mostrando un deterioro constante en lo que va de 2024. En las comunas con mayor presencia de segundas de viviendas, que comprenden La Serena, Algarrobo, Concón, El Quisco, El Tabo, Santo Domingo, Viña del Mar, Zapallar, Pichilemu, Pucón y Puerto Varas, se registró una disminución en las ventas del 80% en departamentos al cierre del primer semestre en 12 meses, con un total de 427 unidades comercializadas, de acuerdo a los datos de TocToc. Por su parte, las ventas de casas cayeron un 75% frente al mismo período de 2023, hasta las 320 unidades.

Menos dramática es la mirada de Colliers, donde su vicepresidente, Reinaldo Gleisner, señala que “si bien no existe una estadística coherente a nivel nacional, estimamos que el mercado de segunda vivienda ha tenido una contracción un poco mayor que la contracción del mercado de primera vivienda, en un rango del 15% al 20%”.

Las razones de la caída de venta de segundas viviendas son las mismas que las de la primera vivienda, en la visión de Colliers. Así lo explica Gleisner: “El mercado inmobiliario sigue deprimido, con nuevas bajas de ventas durante este año. Las causas son similares en todo el mercado de viviendas, ya sea de primera o segunda vivienda. La falta de crédito hipotecario que sea abordable por el comprador, el alza de tasas de interés que aumentan significativamente el dividendo: entre el 35% y el 45% expresado en UF desde el año 2019, en un contexto de rentas familiares estancadas en términos reales. Consecuentemente, el universo de familias que puede optar por la compra se ha contraído a menos del 40% de las que estaban en condiciones de hacerlo el año 2019.

Gleisner añade que además ha “disminuido mucho la disponibilidad de fondos de largo plazo, necesarios para financiar los créditos hipotecarios. El mercado de la vivienda también está afectado por un aumento de precios, por las muchas dificultades y costos adicionales que ha tenido la construcción. Este contexto afecta más a la segunda vivienda, por ser menos necesaria”.

TocToc no ha detectado un aumento en los precios de la segunda vivienda, indicando que ante una menor demanda, los valores se han ajustado para ser más competitivos. Pero pese a ello, sí coinciden en la afectación más profunda del mercado de segunda vivienda y en los factores que han deteriorado a la industria.

“El stock de propiedades a la venta es relevante, pero el volumen de transacciones está bajo, traduciéndose en tiempos de venta largos y en descuentos en el cierre de transacciones. Esto es debido a las aún altas tasas y mayores restricciones de bancos para otorgar créditos”, enumera Ignacio del Río, el CEO fundador de la proptech chilena del mercado de segundas viviendas, Legria.

Las zonas donde más ha decaído la venta de segundas viviendas, según TocToc, son Viña del Mar, Pucón, La Serena y Puerto Varas, en departamentos, mientras que en casas de repiten La Serena y Viña del Mar.

El CEO de Legria también plantea que ha habido una disminución de la demanda debido a los altos costos de adquisición y mantenimiento, para un uso de tiempo ineficiente. De acuerdo a Colliers, los precios del segmento segunda vivienda fluctúan entre las 3 mil UF y hasta las 25 mil UF y más, en lugares como Cachagua o Santo Domingo.

“Más que un problema de interés, la menor demanda responde a una mayor restricción crediticia. Con la inflación se perdió capacidad de deuda que aún no termina de revertirse, lo que hace que menos hogares puedan acceder a crédito hipotecario, y vemos entonces que la compra de la segunda vivienda ha sido el segmento más afectado desde 2022″, asegura el chief research officer de TocToc, Daniel Serey.

“La segunda vivienda, sin duda, es un bien de segunda prioridad, y por lo tanto es un segmento que las inmobiliarias o constructoras desarrollan con más cautela y con más seguridad de venta. A su vez, la banca, que es indispensable para el financiamiento de las obras y después para el crédito hipotecario, actúa con el máximo resguardo en este mercado, con lo cual, consecuentemente, es más limitado que la primera vivienda. Se requiere un mercado estable de primera vivienda para tener una mejor proyección del mercado de segunda vivienda”, complementa Gleisner.

Hacia fines año o principios de 2025 se espera una recuperación algo más sostenida del mercado inmobiliario, en la medida que la economía del país logre consolidar su repunte y que sigan bajando las tasas de interés de largo plazo, para que puedan mejorar las condiciones de crédito.