El artículo 78 de la propuesta constitucional determina que “la propietaria o el propietario siempre tiene derecho a que se le indemnice por el justo precio del bien expropiado”, estableciendo además que el pago se efectuará “en forma previa a la toma de posesión”. La definición “justo precio” ha generado varias discusiones y posturas encontradas entre los expertos. Un condimento más lo entregó el ministro Secretario General de la Presidencia, Giorgio Jackson, quien sostuvo en una transmisión en vivo a través de la plataforma Twitch, que “siempre tiene que pagarse lo que eso vale, y si la persona cree que no le están pagando lo que corresponde, puede ir a los tribunales”

Consultado por qué no se ocupó el término precio de mercado en el texto para evitar la incertidumbre, Jackson indicó que así lo decidió la Convención Constitucional: “La redacción precio de mercado no generó un consenso y la pregunta es por qué, y hay varias argumentaciones: una es que (los convencionales) no querían y punto y otra es un análisis más sofisticado, porque cuando uno mira la experiencia internacional, en Estados Unidos es, por ejemplo, ‘just compensation’ (compensación justa), y en Francia lo mismo. Entonces si uno recoge desde dónde viene la tradición del derecho internacional hay varias referencias a esto”.

Sin embargo, también reconoció que pueden existir casos excepcionales, como el de la burbuja inmobiliaria que afectó a Estados Unidos, en los que “puede ser que en un momento el precio de mercado no tenga nada que ver con lo que establezca el justo precio de un bien y ahí puede haber otras consideraciones que la justicia tendrá que definir finalmente”.

Esa frase reabrió nuevamente el debate entre los expertos sobre qué se entiende por justo precio. La abogada de LyD, Natalia González, menciona que “las palabras del ministro Jackson en su calidad de tal refuerzan la preocupación por los cambios que la propuesta constitucional introduce al derecho de propiedad, cuya protección robusta es clave para el desarrollo y bienestar de las personas. La propuesta constitucional, en vez de reforzar un derecho que es la base de otras libertades, lo debilita”.

La experta sostiene que “sus palabras dejan en claro lo subjetivo y ambiguo del concepto justo precio. ¿Me pregunto cuándo y bajo qué consideraciones sería aceptable que una persona no fuera debidamente compensada con el precio de mercado y la pérdida efectiva que experimenta? Y ese es justamente el problema”.

La abogada argumenta que “bajo este nuevo concepto de justo precio se cambia un concepto objetivo -hoy “pérdida patrimonial efectiva” que contempla la constitución actual-, por uno indefinido. Es dable concluir jurídicamente que no quedará definido como hoy pues de lo contrario para qué se hizo el cambio. Así, las palabras del ministro lamentablemente solo contribuyen a relativizar aún más un concepto difuso, en un tema de la mayor relevancia, lo que no colabora con la certeza jurídica que requieren las personas y los inversionistas en un momento en que dicha certidumbre es clave para el país”.

Según Daniel Barrientos, socio y enargado de desarrollo Inmobiliario, garantías y asuntos civiles de PUGA ORTIZ, la frase del secretario de Estado “es absolutamente errada” y reafirma que los pagos en casos de expropiaciones están determinados por las tasaciones de los bienes.

“Efectivamente aparece como una clara contradicción entre los dos ministros, y Mario Marcel está en lo correcto, porque la jurisprudencia y los fallos han establecido históricamente que el precio de mercado es el precio que se regula de acuerdo a las tasaciones”, afirma.

Barrientos detalla que actualmente, cuando el MOP realiza expropiaciones para, por ejemplo, construir una línea de Metro “en todos esos casos el Fisco lo que hace es una tasación de mercado”.

“El justo precio no es el avalúo fiscal, que tiene otras consideraciones que son muy técnicas pero que están ajenas al mercado, ajenas a la evolución de los sectores, a la evolución de los barrios, a la alta densidad”, detalla Barrientos, quien agrega que para el pago también se considera el costo de reemplazo del inmueble expropiado “para que la persona expropiada pueda darle un destino al menos similar respecto del inmueble del cual ha sido despojado legalmente .

Explica que el caso excepcional planteado por el ministro Jackson, como la burbuja inmobiliaria que afectó a EEUU en 2008, “es prácticamente la única situación que se conoce y de la cual hay registros” donde el valor de mercado de las propiedades se derrumbó, por lo que duda que ello pueda darse en nuestro país.

“No lo creo, porque en el caso que expuso el ministro, la burbuja inmobiliaria se produjo a consecuencia de criterios bancarios (...) por un tema exclusivamente de riesgo de los acreedores y que se les fue de las manos, y estaban todos desgarantizados”, afirmó Barrientos.

Postura similar tiene Javier Couso, abogado y académico de Derecho de la Universidad Diego Portales, quien afirma que “lo que se había acordado en el primer informe era la idea de la justa compensación que es lo que tiene la constitución de Estados Unidos, que dice que nadie puede ser expropiado, sino por causa de utilidad pública y tendrá una justa compensación, y en general lo señala los países de la OCDE. Como hubo mucho ruido y que esto dejaba en total indefensión a las personas un grupo de parlamentarios del colectivo socialista platearon una indicación que reformuló esa norma”.

En ese contexto, Couso menciona que como “el ministro no tuvo esa información y además no es el derecho su área de especialización, lo pudieron haber llevado a una mala interpretación”.

Couso enfatiza que “lo que tenemos es un texto que establece un derecho a que siempre se pague un justo precio, pero para entender lo que es el justo precio no es una noción filosófica, sino que tiene una jurisprudencia, que tiene más de cuatro décadas en la Corte Suprema”. Así, explica que “la Corte Suprema asimiló el justo precio a valor de mercado. La interpretación del ministro Jackson, con mucho respeto, es implausible”.

Eduardo Cordero, socio de Guerro-Olivos planteó que lo expresado por Jackson “ha sido impreciso”.

El abogado, explica que el criterio que se utiliza actualmente, de “daño patrimonial efectivamente causado” implica una valorización independiente de los bienes, y en ese sentido estima que la norma de ‘justo precio’ operaría sujeto a lo que dictaminen los tribunales.

“Esta norma que está ahí (en la propuesta constitucional) tiene que ser complementada por la Ley, que lógicamente tiene que respetar este criterio, pero también tiene que ser aplicada por los tribunales. Y luego, la cuantificación se hace por una comisión de peritos independientes. Por lo tanto, independiente de las apreciaciones que pueda hacer un ministro, que uno puede respetar, la verdad es que este es un tema de carácter técnico y tiene además ribetes jurídicos muy precisos. Por lo tanto, es una apreciación que quizás se está anticipando a algo que a futuro se tiene que resolver, pero la formula del justo precio, por regla general se determina por el valor real del bien, es decir por el valor de mercado que tiene el bien en un momento determinado, y no lo establece la autoridad administrativa. La última palabra la tienen los tribunales que son órganos imparciales que tienen que determinar el valor del bien”, sostuvo.

El abogado constitucionalista, Arturo Fermandois, sostuvo que “es un comentario muy equívoco y sorprendentemente negativo para la certeza del corazón del derecho de propiedad”. Y añadió que “si el Ministerio encargado de promover la agenda legislativa tiene en sus planes aprovechar una eventual nueva constitución para que las leyes expropien a la gente sin pagar el valor real de las cosas..., apartándose de tratados internacionales, entonces debiera precisarlo, contextualizarlo, dar mejor información”.

Jorge Hermann, académico de la Universidad de Chile y director de Hermann Consultores, añade que “para entender lo que es precio justo, basta con estudiar a Santo Tomás de Aquino, quien planteó que el precio justo era determinado por la estimación común de la sociedad relacionado a la utilidad que reportan los bienes, derivado de la subjetividad del consumidor y no de las propiedades del bien adquirido”. Para el economista “la teoría utilitaria del valor mercantil sustituye la noción de un precio justo regido por la estimación común y el acto moral, por la noción de un precio nominativo regido únicamente por la estimación individual y las dinámicas del mercado. Por lo tanto, es relevante modificar en la propuesta constitucional el concepto de precio justo por precio de mercado”.