El impuesto territorial, que se conoce masivamente como contribuciones, está en el debate público desde hace semanas. La principal razón es una enmienda constitucional, propuesta por los representantes del Partido Republicano en el Consejo Constitucional, que propone eximir del pago de este gravamen a la primera vivienda habitacional. La propuesta, que fue aprobada en la Comisión de Derechos Económicos y ahora se alista para ser votado en el pleno del consejo constitucional, apunta a que “el inmueble destinado a la vivienda principal del propietario y de su familia estará exento de toda contribución e impuesto territorial. La ley determinará la forma de hacer efectivo este derecho”.

Luego se agregó una nueva disposición transitoria que regula la forma en que se implementará. Y ahí se especifica que será a contar del primer día del sexto año desde la entrada en vigencia de la nueva Constitución, debiendo el Presidente de la República enviar un proyecto de ley al Congreso Nacional para establecer su implementación gradual.

Dado ese escenario, interesa dimensionar el mercado total de propiedades. El catastro de bienes raíces que consolida el Servicio de Impuestos Internos contabiliza 8.862.697 propiedades: 995.085 son agrícolas y 7.867.612 son bienes raíces de la serie no agrícola. De este total, 5,6 millones corresponden a propiedades con destino habitacional y 2,2 millones a propiedades no habitacionales, entre ellos comercio, industria, educación, deporte y recreación, estacionamientos, entre otros. De las propiedades habitacionales, 4,3 millones están exentas (77,3%) y 1,3 millones (22,7%) están afectas al impuesto territorial, por las cuales se giran contribuciones semestrales por $ 366.403 millones, unos US$ 414 millones.

En total, según cifras de la Tesorería General de la República, en el primer semestre se recaudaron US$ 1.300 millones. Y más de la mitad, el 55%, proviene de las 20 comunas de mayores ingreso. El 28,8% de cinco comunas: Las Condes, Lo Barnechea, Santiago, Vitacura y Providencia. Pero eso incluye vivienda habitacionales y comerciales.

De acuerdo a datos del Servicio de Impuestos Internos (SII) correspondientes al primer semestre de 2023, en Chile hay 574.846 personas naturales que tienen una sola vivienda, las que representan el 10,1% del total de propiedades de uso habitacional. La recaudación por el pago de contribuciones alcanzó a $ 140.471 millones. Ahora bien, los datos del SII muestran también que hay 623.135 personas naturales que tienen más de una vivienda. En total, ese grupo tiene 586.086 propiedades que pagan este impuesto, un 10,1% del total de propiedades con destino habitacional. Pero si solo se considerara la primera vivienda de este último grupo, según la enmienda republicana, la cifra sería 2,7%. Así, en total, el 12,8% de las propiedades habitacionales en Chile, unas 727 mil unidades, pagan contribuciones como primera vivienda.

De las 5,6 millones que corresponden a propiedades con destino habitacional, hay 554.362 propiedades inscritas a nombre de una persona jurídica, un 9,8% del total. Las personas jurídicas de derecho privado son de dos tipos: las que tienen fines de lucro se llaman sociedades civiles y comerciales, y las que no persiguen ganancias, son las corporaciones y fundaciones. El 90,2% del total, 5.123.575 propiedades habitacionales, está a nombre de personas naturales.

Desde el Servicio de Impuestos Internos (SII) aclaran que “el destino de un inmueble es determinado por la tipología constructiva para el cual fue diseñado y el uso efectivo que se le da al bien raíz, lo cual es independiente del propietario. Por esta razón que un rol de avalúo que tiene un destino habitacional puede tener como propietarios a personas jurídicas o naturales”.

El SII explica que la Ley General de Urbanismo y Construcción establece que “todo plano aprobado de loteo, subdivisión o urbanización automáticamente pasará a ser parte del plan regulador comunal”, condición que permite al servicio incluir en el catastro los condominios, loteos o urbanizaciones que están a nombre de las inmobiliarias, con destino habitacional, ya que fueron diseñadas y construidas con este uso, y posteriormente, cuando son transferidos e inscritos en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, el SII se realiza el cambio de nombre al nuevo propietario. Otro caso es el de aquellos propietarios de bienes raíces habitacionales que están destinados al arriendo, leasing u otros, y que pertenecen a personas jurídicas.

Además, hay 39.763 personas jurídicas que tienen una sola vivienda habitacional y 514.599 inmuebles en manos de personas jurídicas que tienen más de una unidad. De las 554 mil viviendas totales, el 77% está exenta del pago de contribuciones.

Los expertos tributaristas afirman que es totalmente normal que haya propiedades habitacionales inscritas a nombre de personas jurídicas. Sebastián Guerrero, socio de Guerrero Garcés, dice que “hay sociedades de inversión que invierten en propiedades y es un negocio más, especialmente en el mundo de los departamentos”. Asimismo, menciona que también “hay otro grupo que compra viviendas a través de una sociedad de inversiones, lo cual tampoco es un hecho negativo por sí mismo, en la medida que esa persona cumpla con todas las normas de tributación”.

¿Cuáles son esas normas? Guerrero explica que “si una persona tiene una sociedad y quiere comprar una vivienda para vivir en ella no hay ningún problema, porque existen normas que establecen que se puede hacer. Aquí un socio que utiliza un bien de la sociedad, en este caso de la vivienda, se le presume un retiro presunto que es equivalente al 11% del avaluó fiscal. Así está especificado en la ley y lo debe pagar anualmente. La otra fórmula es que una persona puede arrendar la propiedad a la sociedad a un valor de mercado, y tampoco existe ningún inconveniente. La sociedad te puede arrienda la casa”.

Soledad Recabarren, socia de Recabarren y Asociados y especialista en impuestos, comparte la visión de Guerrero, puntualizando que “es un negocio común en otros países, y en Chile se vuelve más necesario cuando se empiezan a encarecer los créditos hipotecarios”. Para Recabarren, “esto llevó a que las inmobiliarias construyeran edificios con fines habitacionales y lo destinen al arriendo porque las personas no están en condiciones de comprárselos”.

Un mercado de creciente desarrollo en Chile es el de los edificios multifamily, que se construyen con el propósito de destinarlo en su totalidad a la renta habitacional bajo una administración profesional y en propiedad del 100% en un solo dueño, pudiendo considerarse una o dos torres dentro de un mismo conjunto o copropiedad. De acuerdo a cifras de TocToc al segundo trimestre de 2023 hay en stock 31.398 propiedades en la Región Metropolitana. Pero a fines de 2021 eran 19.619 unidades.

Del total de propiedades habitacionales, 426.497 están exentas, pese a que están a nombre de personas jurídicas. Pero de acuerdo a lo señalado por el Servicio de Impuestos Internos, en la Ley sobre Impuesto Territorial “los predios no agrícolas destinados a la habitación gozarán de un monto de avalúo exento de impuesto territorial”, es decir, todos aquellos predios que al segundo semestre del año 2023 registran un avalúo fiscal menor a $ 54.533.049 estarán eximidos del pago del impuesto territorial. Este monto exento se incrementa en cada proceso de Reavalúo No Agrícola, en función del alza general de avalúos de las propiedades con destino habitacional, de modo tal que la mayoría de las propiedades habitacionales continúan quedando exentas a lo largo del tiempo.

Por otra parte, el SII subraya que además de la exención general habitacional están aquellas que establece un 50% de exención a las viviendas acogidas al DFL 2, la cual se aplica igualmente a viviendas cuando esta es más beneficiosa que la exención general habitacional. Menciona el SII que existen más de 160 mil predios con destino habitacional que tienen un beneficio de contribuciones del 100% o 50%, cuando pertenecen a adultos mayores económicamente vulnerables, dependiendo de su situación económica.