El boom de la Patagonia: crece demanda por invertir en tiempos de crisis

A más de 1.400 kilómetros de Santiago, lejano a cualquier barullo citadino y con parajes como las catedrales de mármol de telón de fondo, se urden historias que podrían ser mito, o bien realidad. Hace tres semanas entre Puerto Tranquilo y Puerto Guadal, a las orillas del lago General Carrera, un reconocido corredor de tierras de la zona escuchaba que distintos lugareños aseguraban que una playa de ese sector lacustre pertenecía a la reconocida actriz estadounidense Cameron Diaz.

Lo anterior es difícil de comprobar, dado que la gran mayoría de quienes compran grandes porciones de terrenos en la Patagonia lo hacen a través de distintos testaferros internacionales y también locales. Y si alguien acaudalado y de fama mundial se apersona, lo hace a través de un jet privado que se posa directamente en el aeropuerto de Puerto Montt o en los terminales de Coyhaique o Balmaceda.

Lo cierto, eso sí, es que grandes fortunas nacionales e internacionales están volcándose hace un par de años -lo que no ha cesado en esta época de pandemia- a comprar terrenos en la zona más austral de nuestro continente, donde se baja el frenético ritmo de las grandes ciudades, tal como lo refleja el dicho que se suele escuchar en esa zona, que dice: “El que se apura, pierde el tiempo”.

El notario y conservador de bienes raíces de Cochrane, Fernando Cáceres, detalla la actividad de compraventa que ha visto en el último tiempo en su jurisdicción. Da cuenta que este año se vendió un predio de 1.500 hectáreas en el Lago Vargas y también agrega que “los dueños de grandes extensiones, que no son colonos o pioneros siguen siendo: Sociedad Las Margaritas (ligada a la familia Luksic), con predios -de alrededor de 30 mil hectáreas- en Villa O’Higgins; Sociedad Agrícola Río Baker y otras (ligada a la familia del abogado y exsocio del Diario La Nación, Enrique Alcalde), dueños de predios en Cochrane y Villa O’Higgins; los Puchi (exsocios de AquaChile), con predios en Cochrane; o Ibáñez Scott (Nicolás, exsocio de D&S), con predios en la costa del Lago Cochrane”.

Cáceres detalla que “los Puchi compraron hace poco derechos en la sucesión Oporto en Cochrane, mientras que las sociedades de Luksic y Alcalde están en proceso de partición de un predio en Villa O’Higgins con la sucesión de la familia Torres (hoy el proceso en apelación ante la Corte de Apelaciones de Coyhaique)”. Respecto a este último proceso, el conservador recalca que “es un proceso de consolidación que tiene sus años de haberse adquirido los derechos sobre los inmuebles, y existiría un principio de acuerdo al parecer con los otros comuneros”.

Un pionero absoluto en cuanto a la compra de grandes extensiones de terreno en la Patagonia fue el fallecido norteamericano Douglas Tompkins, quien en vida enajenó sus principales haciendas, que tenían pistas de aterrizajes y un cuidado único. Nicolás Ibáñez fue quien le compró tres de esos terrenos, ubicados en las zonas de Hornopirén, Pillán y Vodudahue. En tanto, el reconocido empresario automotriz de Texas, Charlie Clark, le compró a su amigo Tompkins el fundo de Riñihue. Corredores de bienes raíces de la zona señalan que aún hay fundos que en algún momento pertenecieron a Tompkins -que los vendió en vida- y que ahora están a la venta.

Otros corredores de terrenos afirman que José Patricio Daire, conocido por ser el copropietario de Chile Films y pareja de la ex Miss Universo, Cecilia Bolocco, también ha comprado extensas porciones de tierra en la Patagonia.

Los brokers de Patagonia Sur aseguran que vendieron un terreno de 16 mil hectáreas en Melimoyu, misma extensión y misma zona donde el family office de la familia Cortés Solari adquirió tierras en 2012. Esta misma empresa tiene a la venta 3.200 hectáreas en el Valle California y 1.436 hectáreas en Tortel.

Una importante adquisición que se dio en los últimos años fue la de la Fundación Kreen, perteneciente a las hermanas Hurtado Berger -accionistas de Embotelladora Andina-, que compró 22 mil hectáreas en la cuenca del río Cuervo y de los lagos Yulton y Meullín, con el fin de contribuir a la protección de la biodiversidad en la Patagonia de Aysén para resguardar el patrimonio natural y cultural del territorio.

Estas adquisiciones se suman a otras clásicas, como la icónica inversión privada en la zona cercana a los predios que preservó Tompkins: el Parque Pumalín, que consta de 118 mil hectáreas adquiridas por Sebastián Piñera y que actualmente lo administra una fundación ligada a su familia.

“El mercado inmobiliario del sur está extremadamente movido y estamos con la mayor carga de trabajo desde que existimos, con más el doble de actividad que hace un año”, reconoce Javier Contreras, socio gerente de Sotheby’s International Realty, quien consigna que “en época de crisis como esta, siempre hay gente que necesita vender, lo que hace que propiedades que nunca estuvieron a la venta, hoy lo estén”.

El socio de Sotheby’s asegura que las personas de alto patrimonio hoy no están tan dadas a invertir en la bolsa u otros activos financieros que están sujetos a alta incertidumbre, por lo enfatiza que “la tierra pasa a ser un refugio de inversión tremendamente importante para inversionistas, porque la tierra no baja de precio”.

Juan Eduardo Navarro, gerente de tierra y socio fundador de Sur-Realista, quien en este último tiempo ha asesorado transacciones de grandes terrenos en Villa O’Higgins, Aysén y Lago Elizalde, asegura que “la gente piensa en la Patagonia como un lugar de descanso, sanidad, libertad y garantías de agua, cosas que en un contexto de pandemia son vistas como un refugio”.

Navarro resalta las diferencias de escalas entre los terrenos en la Patagonia con las grandes ciudades. “200 hectáreas en Santiago son una enormidad de territorio en términos de valor, productividad y capacidad habitacional, pero para comprar en la Patagonia ese tamaño es casi nada. En Osorno se pueden poner cuatro vacas por hectárea, en cambio en el extremo sur se pueden poner 0,7 o 0,8 vacas en el mismo terreno, porque hay una ganadería más extensiva”.

Para el socio de Sur-Realista, el comprar grandes extensiones de terreno en la Patagonia “tiene que ver con una diversificación de cartera. La gente se refugia en tierra” y explica que se trata de “un activo firme, seguro, que diversifica carteras y es además un lugar seguro, bonito, con plusvalía y donde un empresario de industrias puede compensar su actividad con el cuidado de bosques nativos”.

En línea con lo anterior, Reinaldo Gleisner, consultor del área de brokerage de Colliers International, explica que “la búsqueda de los inversionistas se concentra principalmente en paisajes únicos y vírgenes, de belleza extraordinaria, con orientación al turismo de elite y con la opción de poder participar en la emisión de bonos de carbono para mercados internacionales”.

Un atractivo de los terrenos de la Patagonia es que, de acuerdo a Sotheby’s, serían cinco o diez veces más baratos que sus escasos comparables mundiales, como lo serían ciertas zonas de Nueva Zelandia o de Norteamérica. En tanto, la parte Argentina de la Patagonia es considerada más seca e inserta en un país percibido de mayor inestabilidad política.

De hecho, el pasado gobierno de Cristina Fernández impulsó una polémica “Ley de Tierras”, que limitaba la tenencia de terrenos agrícolas a los extranjeros a un máximo del 15% del total de una región, o bien, no más allá de mil hectáreas. Esa legislación se retrotrajo en el gobierno de Macri, a la luz de lo fútil que resultaba la medida, pues en 2020 el Registro Nacional de Tierras Rurales de Argentina exhibía solo un 5,01% de estos terrenos en manos de extranjeros.

Al ser consultado el Ministerio de Bienes Nacionales respecto de si piensan introducir alguna legislación que pueda cambiar el panorama de transacciones de tierras en la Patagonia, este medio no obtuvo respuesta.

Volviendo al terreno local, Navarro explica que los campos buenos no ven mercado, es decir, se transan rápidamente sin mayor publicidad si es que su dueño decide venderlos. De todas formas, detalla que la mayoría de los oferentes busca no estar a más de dos o tres horas de un aeródromo y estima que los precios de los predios patagónicos han subido entre un 15% y un 20% este 2020 en relación al año pasado.

En el sitio de Patagonia Sur detallan que “la plusvalía de las tierras está creciendo a ritmos vertiginosos. Como referencia, en los últimos 5 años el precio de una hectárea ha aumentado en casi un 30%”.

Definitivamente muchas veces los inversionistas de alto patrimonio proyectan escenarios que otros no son capaces de ver. Es el caso de algunos extranjeros que están comprando terrenos en la Patagonia, cuyas motivaciones son diversas.

“Antes las tierras sin acceso eran subvaloradas. Ahora son menos castigadas, porque está más presente el sentido de protección o incluso la mentalidad de inversionistas de Medio Oriente o de China que piensan que en 5 o 10 años más van a llegar a cualquier parte en sus autos voladores”, relata Javier Contreras, socio de Sotheby’s.

Al concluir la asesoría de la compra de un terreno extensivo a un inversionista norteamericano que dicta cátedra en Harvard, un corredor de tierras local le preguntó por qué compró, a lo que este le habría respondido “en algún minuto va a venir una catástrofe mundial y cuando eso pase, Chile aparecerá como un país chico, estable y con una Patagonia que tiene recursos naturales infinitos” y, además, le mencionó que en caso de haber una guerra nuclear, las corrientes de aire de la Patagonia harán que la radiación nunca pueda llegar.

Con todo, las personas que están buscando grandes extensiones de tierra en el sur de Chile están siendo individuos de alto patrimonio de EE.UU., Europa y distintas partes del mundo, muchas veces ligados también a la conservación, quienes ven a la Patagonia como un refugio para ellos así como para la conservación mundial. “Hay mucha gente de distintos países que quiere seguir el legado de Douglas Tompkins; tengo varios clientes que buscan crear parques nacionales y no con el afán de que nadie pueda entrar, sino que todo lo contrario”, dice Contreras.

Dentro de los que vitrinean compras en el extremo sur de Chile hay fundadores de reconocidas firmas de Silicon Valley o de empresas tecnológicas, que son jóvenes. De hecho, esta semana una representante de conservación e inversión estratégica rentable de un grupo de empresarios de San Francisco, tendrá reuniones clave para tantear la compra de terrenos en Chile por parte de billonarios de Silicon Valley.

Contreras indica que el interés de inversionistas internacionales aumentó este último año, aunque acota que “son pocas operaciones al año, pero grandes”. Detalla que buscan “tierras para plantar avellanos europeos, con buen riego; o bien, buscan un mix entre un terreno que sirva de refugio y conservación”. Por su parte, el socio de Sur-Realista agrega que “quizás por la escasez del agua global, subió un poco más el interés de demanda por parte de los inversionistas internacionales”.

Sin embargo, no todo es interés foráneo. El socio de Sotheby’s destaca que hoy se agregó fuertemente a su portafolio “el cliente de alto patrimonio de Santiago que quiere invertir en tierras”.

En esa línea, la abogada del conservador de Bienes Raíces de Coyhaique, Marisol Angulo, reconoce que en el último tiempo “ha aumentado mucho el número de subdivisiones prediales. Los dueños de grandes campos y terrenos originales de cientos de hectáreas, las han ido loteando para vender parcelas enfocadas a la vivienda en las afueras de Coyhaique. Está viniendo mucha gente de grandes ciudades”.