El ingreso del sector de la construcción a zona de cuidados intensivos

Días antes que pidiera su quiebra, el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Antonio Errázuriz, se reunió con un alto ejecutivo de la constructora Claro, Vicuña y Valenzuela (CVV). “Este es un problema de días; a mí no me sirven soluciones de semanas”, le dijo el gerente al dirigente gremial, recuerda este último. El viernes 21, CVV pidió su liquidación voluntaria. Con más de 60 años de historia y 30 proyectos en desarrollo, acumulaba deudas por $ 44 mil millones. “Esta es la más dolorosa y significativa decisión adoptada por la empresa”, se lamentaron en el documento ingresado en la justicia.

La caída de la constructora se transformó en el corolario de una crisis que ya lleva más de un año. Semanas antes había anunciado su reorganización el Grupo Sencorp, de la familia Senerman, por pasivos superiores a los $ 227 mil millones. Y así se engrosaba una lista que se estima en una decena de compañías en similar situación: CHC, Pacal, SantaFe, Beltec, Dimar, solo por dar algunos ejemplos.

Hoy hay -según datos de la CChC- 370 obras relacionadas con el Ministerio de Obras Públicas (MOP) en riesgo de ser concluidas. Estarían en manos de 50 compañías de unas 530 que tienen relación con la cartera. Además, estuvieron 50.000 viviendas sociales en similar situación, lo que se habría resuelto luego de que el Ministerio de Vivienda rápidamente reajustara los precios, dicen en la CChC.

La banca ha encendido las alertas. El gobierno anuncia medidas, y el sector urge por soluciones. Eso sí, enfatiza Errázuriz, “no es una crisis sistémica, eso lo digo terminantemente”. A renglón seguido agrega: “No podemos pasar de noviembre sin soluciones; necesitamos retomar la actividad, y retomar la confianza de la banca, que evidentemente está expectante”. “No estamos en una crisis estructural de la industria. La quiebra de la empresa Claro Vicuña Valenzuela responde a decisiones que ha tomado desde 2019 y no a omisiones del MOP”, apuntala el ministro de la cartera, Juan Carlos García.

A comienzos de semana, los ministerios de Obras Públicas y Vivienda se reunieron con el Consejo de Defensa del Estado para analizar medidas. Y el jueves, el Minvu y Hacienda anunciaron algunas de ellas. Todo, para evitar el efecto dominó en la actividad, y, consiguientemente, en el empleo.

Entre fines del año pasado y principios de este comenzaron a llegar las primeras empresas a golpear la puerta de Nelson Contador. El abogado, socio fundador del estudio Nelson Contador & Cía., y profesor titular de Derecho Comercial de la Universidad de Chile, ha llevado adelante las principales reorganizaciones de empresas del país. Hoy es el representante de CVV, aunque dice de entrada que no habla de sus casos, por política del estudio. Cuenta, en líneas generales, que fueron varias las compañías las que pidieron ayuda para viabilizar su operación. Estaban en la cuerda floja. “Se había constituido la tormenta perfecta para que el rubro de la construcción se encontrara especialmente afectado: altos costos y bajas ventas”, dice.

Todo había partido con el estallido social. La crisis de octubre de 2019 ralentizó la actividad, lo que se profundizó con la pandemia. El sector estuvo paralizado entre 3 y 4 meses. Y retomar las obras implicó abultados costos de cara a cumplir los protocolos sanitarios. En la CChC estiman, además, que la industria perdió unos 400.000 empleos. Muchos dejaron el rubro impulsados por las ayudas estatales y los retiros de los fondos de pensiones. Quienes quisieron seguir, exigieron mejoras salariales. En una constructora estiman que su costo de mano de obra se elevó un 14% por sobre la inflación, con los consiguientes, además, retrasos en los desarrollos.

A esos ingredientes se sumaron los valores de los materiales. El Covid-19 generó problemas en la cadena logística, que encareció el traslado, además de la escasez de los productos de importación, lo que impulsó aún más los precios al alza. En un año, los materiales subieron entre un 25% y un 30%, casi cuatro veces más que el IPC acumulado. “Los contratos se pactaron sobre la base de variables de costos normales y no bajo incrementos mayores como sucede en la actualidad”, dice Contador. Inicialmente las constructoras absorbieron gran parte de esas alzas, puesto que en muchos casos los contratos son por un monto fijo, y si hay que asumir aspectos adicionales debe correr por cuenta de quien está levantando la obra. El margen de las empresas del sector es bajo, del orden de un 4%, dice Errázuriz.

“Desde enero del 2021 hemos observado un alza en el precio de los materiales de la construcción a nivel mundial, hecho que se consolidó en septiembre del mismo año. Esta situación ha impactado fuertemente a la industria de la construcción en Chile y el mundo. Por alguna razón que no me explico, la pasada administración no ejecutó medidas que permitieran hacer frente a esa realidad, y en marzo nos encontramos con una industria muy afectada”, destaca el ministro García.

Y, por si fuera poco, la alta inflación impulsó la tasa de interés y el costo del crédito e hizo menos accesible la compra de viviendas. “Las inmobiliarias están afectadas por la baja en las ventas de viviendas, oficinas y comercios, en general por la caída de la actividad económica”, asegura el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez. Revela que tres de sus asociados están enfrentando dificultades.

A junio, las ventas de viviendas habían caído un 34% a nivel nacional. Se estima que este 2022, se reduzcan un 31%, según la Cámara.

Contador señala que la primera etapa con las empresas que golpearon su puerta fue negociar con los mandantes, es decir, básicamente las inmobiliarias y el Estado, para que ajustaran los contratos en pos de reconocer los mayores costos. En múltiples casos, el tema fue resuelto ahí. Es que si la constructora cae, el impulsor debe buscar otra firma que la concluya. En la CChC estiman que esa recolocación puede encarecer el valor en hasta un 50%. El MOP estimó esta semana que la reactivación de las 10 obras que abandonó CVV tardará entre 10 y 18 meses. “Nada se obtiene con cobrar las pólizas o boletas de garantía por los incumplimientos, porque la obra se tiene que recolocar en otra constructora que formulará un presupuesto en línea con los actuales valores, que se incrementará por todo lo que representa hacerse cargo de una posventa de una obra que no se inició”, destaca Contador.

Sin embargo, en muchos casos no se llegó a buen puerto. En la entidad gremial dicen que un 60% de las obras del sector son con entidades privadas, y un 40%, con el Estado. En ambas puntas ha habido problemas.

“No todas las inmobiliarias están dispuestas a reconocer ese aumento de costo con las constructoras”, dice Errázuriz.

Vicente Domínguez responde: “Ha habido negociaciones y empezaron con los desórdenes sociales de fines del año 2019, se profundizaron en la pandemia y han continuado por el mal desempeño de la economía. Han sido bastante generalizadas, aunque de diferente alcance si se trata de empresas inmobiliarias a las que les construyen terceros; o la constructora está en la misma organización”. “No existen cifras ni siquiera aproximadas, pero son varios”, subraya sobre la cantidad de inmobiliarias que han recolocado obras.

Lo que más ha resonado, no obstante, es la situación con el Estado. “En el sector público es donde se focaliza mayoritariamente el problema”, dice Errázuriz. Y puntualmente con el MOP. “El Minvu ha estado mucho más proactivo”, apuntala Domínguez.

“La autoridad no sopesó la gravedad de la situación y hoy llegamos al punto de no continuar con nuestras operaciones”, señaló CVV en una declaración.

Desde el MOP defienden su actuar. Explican primero que mantienen una mesa con la CChC para desatar puntos críticos. Aseguran que la Subsecretaría de Obras Públicas mantuvo una activa comunicación con la empresa con el fin de avanzar, y que la mayoría de las dificultades que CVV planteó fueron respondidas de manera oportuna, informando las acciones a seguir y los requisitos por cumplir para poder cursar algunos de los pagos.

“El ministro invitó a una reunión a la empresa, invitación que ellos declinaron solo horas antes de que ésta se realizara. El día después, anunciaron su liquidación voluntaria”, confidencian desde la cartera. Sin embargo, otras fuentes aseguran que la reunión en realidad estaba fijada para el miércoles 19, que el ministro la suspendió y que si bien la reagendó el jueves para el día siguiente, el ingreso de la quiebra el viernes 21 ya estaba decidido. “Las distintas direcciones del MOP fueron conversando con la empresa, mostrando su preocupación por la falta de avances en las obras, y en algunos de esos casos, CVV pidió la paralización de sus obras. Nunca nos informó que iba a buscar la liquidación voluntaria de la empresa”, dicen en la cartera.

En CVV acusaron deudas por parte del MOP por $ 17 mil millones. Y si bien al final del día les dieron la posibilidad de reajustar los contratos, aseguraron que era una medida tardía. Había pedido esa opción por meses. El MOP respondió esta semana que adelantó pagos por $ 8 mil millones por otras no realizadas y y que le debía $ 7 mil millones. La diferencia es a favor del Estado, dijo esta semana la cartera.

“La relación se ha lesionado. Lo de CVV puede ser un hecho simbólico de muchas empresas que estaban descontentas de trabajar con el Estado”, dice Errázuriz. Duda que una empresa con 65 de años de historia caiga por problemas de gestión. De hecho, varias obras del MOP fueron recolocadas a esa constructora.

Datos publicados por Pulso señalan que hoy Obras Públicas adeuda $ 4.685 millones a seis empresas por 12 proyectos, pero en la industria dicen que ese dato es muy superior.

“Según un catastro entregado al ministerio por la CChC, existen pagos pendientes por casi cinco mil millones de pesos. Sin embargo, estos pagos no se deben a ‘facturas atrasadas’, sino a que, según la normativa vigente, hay trámites pendientes para que esos pagos se puedan realizar”, responden en el MOP. Agregan: “En esta revisión hemos encontrado contratos que tienen problemas en la ejecución, otros contratos en los que faltan antecedentes para el pago, y también nudos internos”.

Para los actores del rubro hay problemas sistémicos. Insisten en que siempre han existido, la diferencia ahora es que vienen acompañados de todos los otros factores de costos y demanda. “Sin imputar responsabilidades específicas a quienes son titulares de las carteras de Obras Públicas; Vivienda y de otros servicios públicos vinculados a la construcción, las autoridades del país deben corregir con urgencia los vicios que por muchos años ha incurrido el Estado”, enfatiza Contador. “Durante los últimos años, el MOP no se ha adecuado a las circunstancias especiales. Eso es un clamor de la industria. Un dato fáctico es que los problemas no se resuelven, sino que se burocratizan por la vía de diversos instrumentos administrativos”, subraya la socia de Bofill Escobar Silva, Vanessa Facuse, con experiencia en controversias con el Estado en materia de construcción y obras públicas.

Se cuestiona el atraso del MOP en los pagos incumpliendo el plazo legal de 30 días; la retención de pagos por obras menores y la retención de las boletas de garantías. Esto último, con los proyectos ya terminados, lo que restringe el acceso nuevamente a financiamiento. A ello se agrega todo el atraso por la llamada ‘permisología’ y la burocracia.

Según un estudio de la Comisión Nacional de Productividad, un 70% de la baja productividad del sector responde a factores ajenos a las empresas que están desarrollando la obra, dicen en la Cámara.

Errázuriz ejemplifica: el Bypass de Castro. Su construcción partió en 2015. La constructora dejó la obra en 2018 por hallazgos arqueológicos que eran objeto de Monumentos Nacionales. La tomó CVV con la condición de que eso estuviera resuelto. No fue así. Desde 2021, el Estado adeuda más de $ 3.000 millones. “Un atraso de cuatro años”, dice el dirigente gremial.

En el MOP aseguran que hay 1.500 contratos en ejecución a nivel nacional. Hasta septiembre de 2022, el 93% se pagó en 30 días o menos, con un promedio de 13 días. Los restantes pagos corresponden a facturas anteriores al mes de abril de 2022, principalmente cedidos a empresas de factoring, cuya revisión de los requisitos legales significó superar el plazo de 30 días. “Simplificamos el procedimiento de revisión de facturas factorizadas, lo que ha permitido que, desde mayo, se hayan mejorado notablemente los tiempos de pago de facturas en cesión de crédito. No obstante, hay casos puntuales en que estamos con atrasos significativos y estos tienen que ver, principalmente, porque son contratos con problemas en la ejecución, por falta de información, o por nudos administrativos internos”, destacan.

En el sector estiman que todo esto ha redundado en que múltiples licitaciones queden desiertas. En el MOP aseguran que entre 2021 y junio de 2022 aquello afectó a un 27% de los procesos. Ello -agregan- por falta de oferentes o porque los postores no cumplían los requisitos. En junio, el MOP, Desarrollo Social y Dipres expandieron la banda de precios aceptada para adjudicar una licitación pública de inversión desde 10% al 20% por sobre el costo establecido, sin necesidad de reevaluar la iniciativa. Con ello -dicen en la cartera-, el total de proyectos desiertos bajó del 27% al 12%.

Todos los bancos han reducido su exposición al sector. Las colocaciones han bajado. Y la última encuesta sobre créditos bancarios del Banco Central apunta a que un 78% de los bancos reporta condiciones más estrictas para las constructoras. “Les dan mil vueltas a los montos de las boletas de garantía”, dicen en una firma del sector. Y sin estas boletas es imposible desarrollar un proyecto.

Si una obra queda abandonada, el mandante debe recolocarla a un mayor costo. Tal situación -concuerdan ejecutivos del sector- lleva a que, por ejemplo, las inmobiliarias deban solicitar más dinero a la banca. Y si le niegan los fondos, el mandante puede abandonar la obra y dejarla en manos del banco. En una constructora dicen que de manera inédita ha recibido seis desarrollos que han quedado en esa situación.

“La banca ha tomado un resguardo mayor. Ha visto a estas empresas que empiezan a asomar con quiebras, reorganizaciones, lo que evidentemente pone en alerta”, dice Errázuriz. Agrega: “El problema es que el resguardo lo ha tomado de forma transversal a toda la industria, y le pedimos que lo vea caso a caso”. “La banca en general reacciona frente a las situaciones, en ocasiones amplificándolas, lo que es negativo para las inmobiliarias que afortunadamente en su mayoría estaban bien capitalizadas”, refrenda Domínguez.

A prácticamente una semana de la quiebra de CVV, el gobierno decidió salir aceleradamente al paso. Ya el MOP había anunciado el análisis de un fondo para reajustar contratos vigentes, la aplicación de un polinomio de adecuación de costos para futuros contratos, además de autorizar alzas en los márgenes de inversión de licitaciones, junto con reajustes para nuevas licitaciones -si antes 32 contratos podían someterse a eso, ahora son 400-. Ahora se daba un paso más. El jueves, el ministro de Hacienda, Mario Marcel, junto al ministro de Vivienda, Carlos Montes, anunciaron que se entregará una garantía estatal del 10% del valor del inmueble para viviendas de entre 2.600 y 4.500 UF, además de aspectos ligados a beneficios tributarios para la donación de terrenos, y a la extensión del período para eliminar el crédito especial del IVA para empresas constructoras que si bien estaba fijado para 2025, ahora será en 2027.

En la construcción, eso sí, están a la espera de un aspecto adicional: un dictamen de Contraloría que autorice el reajuste de los contratos vigentes con el MOP. Debiera estar listo en los próximos días.

“Tengo un peso en mis hombros gigantesco por intentar ayudar en la solución de este problema. Estamos en constante comunicación con las autoridades, pero aquí necesitamos que también converjan otros actores acá, como la banca. Tenemos que tener una mirada de más largo plazo, y apostar a que la actividad de la construcción es necesaria”, dice Antonio Errázuriz.

Hoy, la proyección no es positiva. En la CChC estiman que la inversión del sector caerá un 5% en 2023, lo que se traduce en unos US$ 1.500 millones menos. “Con la importante caída en las ventas, han bajado en todas las empresas los inicios de proyectos, no queda otra solución, hasta que se alinee la oferta con la demanda”, complementa Vicente Domínguez.