De Tobalaba para arriba. Siguiendo el eje de Apoquindo y en un radio de unos 10 kilómetros aproximadamente, en Las Condes, tienen ahora su domicilio las empresas del Ipsa. Las principales sociedades anónimas que cotizan en la Bolsa de Santiago han consolidado en los últimos años su salida del centro de la capital, movimiento que comenzó lentamente a fines del siglo pasado, se agudizó tras el estallido social de 2019 y fue reforzado con los cambios en el trabajo y la oficina tradicional, generados por la pandemia.

La última en decidirlo fue Enel, que quiere dejar sus históricas instalaciones de Avenida Santa Rosa para migrar al Mercado Urbano Tobalaba (MUT). Mientras, el municipio de Santiago ya reconoce que la migración de grandes empresas, además de impactar en sus ingresos, generará un cambio de perfil: “Nos estamos transformando en una comuna de microempresas, lo que también es una oportunidad para el desarrollo comercial”, advierten.

En total, de las 29 sociedades anónimas que conforman el Ipsa, 17 ya son vecinas de los barrios financieros de Las Condes y otras tres planean sumarse en los próximos meses y años: Enel Chile, Enel Americas y más tarde Banco Santander, que dejará Bandera 140 por un nuevo edificio corporativo en Las Condes (ver mapa).

Cuando ello ocurra, como inquilinos fijos de la comuna de Santiago quedarán solo cinco firmas Ipsa: CMPC, del grupo Matte que además de la casa matriz de esa firma opera varios edificios, locales comerciales y estacionamientos en el centro de la capital; el Banco de Chile, en su casa matriz patrimonial del paseo Huérfanos, Aguas Andinas, en avenida Balmaceda; Sonda, con su edificio corporativo en Teatinos; y Ripley, que reporta domicilio en el paseo Ahumada. Ninguna de esas empresas, aunque algunas lo han evaluado, tiene intenciones de abandonar el centro de Santiago.

Las demás firmas tienen su sede social en Providencia (Concha y Toro y Cencosud Shopping), una en Renca (Embotelladora Andina) y otra en Huechuraba (Mall Plaza).

Avenida Apoquindo de poniente a oriente, los barrios El Bosque, El Golf, Maquehue, Alcántara y la zona de Nueva Las Condes con sus nuevas torres, fáciles accesos y mayor seguridad son ahora el domicilio de los cuarteles generales de las grandes empresas chilenas. La alcaldesa de la comuna, Daniela Peñaloza, adelanta que esta nueva realidad será plasmada en el plan regulador que comenzarán a trabajar en los próximos meses para “una Las Condes, sostenible, moderna y que se adapte a los desafíos del futuro, sin perder identidad”, subraya.

La gran marcha hacia Las Condes partió a fines de los 90. Los estudios de abogados comenzaron a decantarse por estar más cerca de sus clientes que de los Tribunales de Justicia, como mandaba la tradición y los metros cuadrados que se fueron desocupando pasaron a manos de profesionales jóvenes, principalmente. Se hablaba de una renovación natural, similar a la que había sucedido en otras economías.

En el mercado dicen que nada de eso podría hacer sido posible sin la construcción de Sanhattan. En 1991, ASL Sencorp, del arquitecto Abraham Senerman, levantó tres torres de oficinas en el paño que colinda con la costanera Andrés Bello, a pasos de El Golf, Vitacura e Isidora Goyenechea. Fue un exitazo. Los edificios hasta se convirtieron en la postal del nuevo Chile que se asomaba a la modernidad.

Poco a poco, en la primera mitad de los 2000, Las Condes, especialmente en las zonas de El Bosque, El Golf, Isidora Goyenechea y Alcántara, fue cambiando para siempre su fisonomía residencial. Eran los años en que las banderas de la inmobiliaria FFV -del grupo Fernández León, dueño de Consorcio- flameaban desde las grúas que se alineaban sobre las obras en toda esa zona.

Unos kilómetros más arriba, en los terrenos donde antes estuvieron las viviendas populares de la Villa San Luis, la inmobiliaria Sinergia inauguraba en 2002 los dos primeros edificios de vidrios espejados diseñados por el arquitecto Borja Huidobro. Latam fue de las primeras grandes empresas en arribar a lo que se llamó Nueva Las Condes.

En el mercado destacan que en la transformación de Las Condes en centro financiero también influyeron los precios competitivos, amplias facilidades para arrendar o comprar, créditos baratos y altas plusvalías. La extensión del Metro y las nuevas autopistas urbanas hicieron el resto, al asegurar la conectividad que faltaba.

Con ese entorno, las empresas, sus trabajadores y todo el movimiento asociado a ello se subieron al camión de la mudanza.

La crisis de seguridad y la necesidad de nuevos espacios son unas de las principales razones tras la salida de las empresas desde Santiago. Sus paseos peatonales, calles y barrios enteros se han convertido en escenario de temor e inseguridad, sobre todo para los trabajadores. Los negocios deben cerrar temprano, el comercio ambulante campea y a diario hay registros de violencia e inseguridad.

La municipalidad reconoce el problema. “Los factores específicos son múltiples, como la seguridad y el comercio ambulante, lo cual está siendo atendido en coordinación con nuestras comunas vecinas, Carabineros, Delegación Presidencial, Ministerio del Interior de manera integral y, los efectos ya se pueden percibir, como por ejemplo, en los barrios Meiggs y el trabajo en el casco histórico”, explican.

Pero añaden otro elemento: “Sin embargo, creemos que el principal factor, a nuestro juicio, es el teletrabajo y la flexibilidad que esa modalidad permite, principalmente a las empresas dedicadas a los servicios”.

Operadores inmobiliarios coinciden en que la pandemia propinó la estocada final a Santiago centro financiero. La oficina tradicional, de edificios construidos hace décadas bajo estándares de escasa flexibilidad y agilidad para el trabajo de la era digital dejó ser útil y atractiva. Las empresas, especialmente las multinacionales demandan cuarteles generales capaces de lidiar con el cambiante mercado laboral: plantas libres, techos altos, estacionamientos, climatización y vigilancia centralizados.

“La pandemia ha abierto una gama importante de alternativas, especialmente para la construcción de edificios corporativos, y también el arriendo de largo plazo de edificios institucionales, donde compañías internacionales han visto incluso que a similares costos, es posible mover y adaptar su fuerza laboral en áreas de la ciudad con mayor atractivo, espacios verdes más importantes y servicios que generan un mejor ambiente de trabajo”, explica Teodosio Cayo, de la firma Arenas y Cayo.

Añade que la comuna de Santiago no solo se quedó atrás en impulsar la construcción de nuevas oficinas en los últimos años, sino que “tampoco ha puesto los incentivos necesarios para que grandes compañías, prefieran esta zona por otras de la capital”.

La transformación de Las Condes en el nuevo distrito financiero ha sido tan grande que hoy este municipio es considerado cabecera de la Intercomuna Oriente de la Región Metropolitana, debido a su alta provisión de servicios y funcionalidad, dado que Vitacura, La Reina y Lo Barnechea mantienen su vocación residencial.

Eso ha hecho que el gran número de oficinas y nueva población flotante sea un desafío para Las Condes. Aunque el cambio de infraestructura urbana para soportar nuevos edificios ya se produjo, la alcaldesa Peñaloza dice que “esto implica una planificación urbana que permita un crecimiento ordenado, nuevos y mejores espacios públicos, mejoras en la conectividad y movilidad a través de nuevas tecnologías, pero, sobre todo, para que esta sea una comuna segura para vivir y trabajar en ella”.

Las Condes es la comuna con más patentes comerciales del país. Mientras en 2022 ingresó $192 mil millones por ese concepto, se espera este año superar los $212 mil millones. En 2019, las patentes aportaban $151 mil millones.

“Para nosotros la clave de nuestro éxito en materia de oficinas es seguridad, espacios públicos ordenados, limpios, una planificación de los diferentes barrios y el convencimiento de la importancia del trabajo colaborativo con la empresa privada”, agrega Peñaloza.

En el municipio de Santiago sostienen que “en materia de recursos evidentemente el impacto económico se siente, ya que es innegable el aporte de recursos de las grandes empresas, pero también hay que ver el resultado social y medioambiental de dichos negocios, los cuales dejarían de afectar exclusivamente a nuestra comuna. Esto claramente demandará una planificación regional integral”.

Uno de los desafíos de la comuna será cómo integrar los espacios desocupados. El Estado, a través de diferentes reparticiones públicas, requiere todavía de nuevos metros cuadrados: las tasas de vacancia ya superan los dos dígitos, según coinciden en diversas consultoras. Sobre todo, tras tantas mudanzas.

“El cambio (de comuna) podría tener un efecto en la recaudación de patentes municipales que recibe cada comuna ya que ese tributo se determina tomando en consideración varios factores, entre ellos, el número de trabajadores que efectúa labores en cada comuna”, explica Ruby Soteras, socia de Legal en Deloitte.

El artículo 25 de la Ley sobre Rentas Municipales indica que el monto a pagar se distribuye entre todas las sucursales que tenga la empresa en el país, con porcentajes que varían de acuerdo al número de trabajadores que exista en cada una. Esta información la entrega la empresa a la comuna donde está su casa matriz, la que envía el listado correspondiente a todos los municipios donde registran operaciones.

Las patentes comerciales que pagan todas las empresas por tener su domicilio en una comuna constituyen uno de los principales ingresos propios de los municipios en Chile, después de los bienes raíces y las patentes de vehículos; por lo que se prevé que un cambio de perfil hacia las pymes en Santiago generará menores recursos, como ya lo advierten desde la misma alcaldía.

Ello, porque además del número de trabajadores, en el cálculo del valor de la patente se considera el capital propio de la firma, que al ser una unidad productiva pequeña, es menor.

“Santiago tiene un valor patrimonial, un valor histórico muy profundo y eso no se pretende modificar. El desarrollo de la vida en los espacios públicos va cambiando y estamos impulsando nuevos focos de comercio, más focalizados, con mejores prestaciones, que puedan generar menos impacto al medioambiente y de mejor calidad”, dicen en el municipio.