Casi a la misma velocidad con que la arena cedió bajo las construcciones, debido a las intensas lluvias que terminaron generando los socavones en las dunas de Concón, el mercado inmobiliario de la zona comenzó a reacomodarse en las últimas semanas. Y sigue inestable. A la espera del desenlace que tendrán los trabajos de consolidación del terreno de los edificios afectados por las grietas.

Ventas casi detenidas, arriendos a la baja en los edificios ubicados sobre los campos dunares y valores al alza en los barrios más tradicionales de esa comuna y Viña del Mar. También algunas ofertas y rebajas de última hora. Y sobre todo, mucha, pero mucha incertidumbre. Así está hoy el negocio inmobiliario en la zona cero de los socavones, la misma que se alzaba con algunos de los metros cuadrados de mayor plusvalía de la costa y una gran vista hacia el Océano Pacífico.

Agentes inmobiliarios consultados por Pulso coincidieron en que la aparición de los nuevos socavones extendió los cuestionamientos hacia las demás construcciones emplazadas en todo el perímetro del campo dunar y su entorno, golpeando ferozmente a lo que solía ser una de las áreas más atractivas y con más futuro de la Quinta Región costa.

Ahora, este barrio entre el camino costero y la avenida Concón-Reñaca pasa por su peor momento. Las consecuencias se encuentran en cada esquina, con cuatro edificios amenazados por los socavones y el temor a que la situación todavía pueda agravarse más. Residentes del lugar y operadores inmobiliarios describen un escenario de calles resquebrajadas, ocupadas hoy por operarios, maquinaria en las aceras e inseguridad en las noches.

En total son 42 los edificios levantados en torno a las dunas, acorde un mapa que el año pasado publicó el Movimiento Duna Viva, una organización integrada por la Corporación Pro-Defensa del Patrimonio Histórico y Cultural de Viña del Mar y la Fundación Yarur Bascuñán.

“Esta situación se suma a las bajas ventas que ha experimentado el sector inmobiliario en los últimos años, lo cual no entrega certezas para emprender nuevos desarrollos en el corto plazo y genera aumentos del stock tanto en venta como en arriendo, haciendo que los precios tiendan a la baja ante un mayor stock de unidades disponibles sin un aumento importante de la demanda. La demanda sólo podría superarse y volver al ritmo normal una vez que se realicen las obras de ingeniería y recuperación del área, que dé las garantías a los usuarios e inversionistas”, advierte Teodosio Cayo, gerente general de la firma de gestión inmobiliaria Arenas y Cayo.

Ya en agosto del año pasado el mercado debió enfrentar las repercusiones por el primer socavón, en el edificio Kandinsky y un mes después, a pocos metros, apareció otro debajo de la vecina torre Miramar 1. En junio de este año, a poco más de un kilómetro, en el mismo suelo, la tierra se abrió bajo la obra Euromarina II. Los mayores inconvenientes se han producido por la obligación de abandonar sus domicilios a los residentes de cuatro edificios de un perímetro de seguridad, levantado por las autoridades.

Decenas de personas, que arrendaban en la zona debieron buscar otros lugares más seguros donde vivir ante el riesgo de un derrumbe o una tragedia. Y ese fue el primer efecto en el mercado de los inmuebles. “En los edificios afectados hay aproximadamente un 20% de residentes permanentes, y esas familias debieron empezar a buscar arriendos, presionando fuertemente la demanda. Casi todas las corredoras de propiedades pudimos arrendar lo que teníamos en stock. El alquiler de muchas de estas propiedades estaba frenado por su alto precio”, revela Gonzalo Fernández, dueño de la corredora homónima de la Quinta Región.

Otros operadores coincidieron en que esa demanda inédita por alquileres se centró principalmente en las zonas más tradicionales de Concón, Viña del Mar y Reñaca, donde mejor se vive y que resultaron sin daños por las lluvias. Algunos propietarios aumentaron los precios ofrecidos por las viviendas, debido a la mayor demanda, mientras que también hubo quienes mantuvieron las tarifas.

Los agentes inmobiliarios identifican como un momento clave para determinar qué pasará con las propiedades de la zona dunar la reparación de los socavones y la estabilización de los terrenos, siempre y cuando ello sea posible. Es decir, durante al menos varios meses el precio del metro cuadrado en el área seguirá como una incógnita, la que dependerá más bien de las apuestas financieras y de la capacidad de los copropietarios para aguantar todo el proceso de reparaciones y recuperación, que se estima será largo y caro.

“El fenómeno de los socavones golpeará en mayor medida a aquellos proyectos que se vean directamente afectados, ya sea sobre su estructura y/o su funcionamiento, impidiendo su habitabilidad. En estos casos, la afectación al valor comercial será considerablemente mayor, sin descartar que, incluso temporalmente, pueda ser total. Es decir, mientras persista el problema, dichas unidades podrían no tener interés alguno para el mercado”, alerta Felipe García, director de Tinsa para el Cono Sur.

Nadie quiere terminar pagando una hipoteca por escombros y hasta ahora los operadores dicen que algunos dueños de los departamentos afectados han ofrecido vender sus propiedades con rebajas que van desde el 10% hasta 30%. También en algunos grupos de WhatsApp se habla de propietarios dispuestos a descontar hasta la mitad del valor con tal de salir del problema lo más luego posible. Ello, porque pase lo que pase con las torres, sus dueños no solo deberán seguir abonando mes a mes los dividendos de sus créditos hipotecarios y las contribuciones trimestrales, sino que también tendrán que solventar los arreglos por todos los daños generados en los edificios y sus entornos. A eso hay que sumar la activación del cobro de los seguros, los fondos de contingencia de las comunidades de cada torre y los costos de recurrir a la justicia en busca de respuestas e indemnizaciones. Los afectados por los daños colaterales necesitarán de tiempo y dinero, con un mar de polémicas de fondo. Por si fuera poco, la temporada de lluvias todavía no está ni cerca de terminar.

El edificio Kandinsky, el primero en sufrir un socavón, ya muestra un poco lo viene por delante: está por completar un año vacío, sus propietarios, además de demandar a la constructora Besalco, lograron con un recurso de protección que la Corte de Apelaciones de Valparaíso obligara a la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC) a permitir que Chilquinta reconecte la energía eléctrica de la torre, para poder resguardar su seguridad, ya que todos los departamentos han sido vandalizados y saqueados más de una vez. También debieron contratar a una empresa de seguridad. Algunos de sus residentes estiman que su calvario no terminará en diciembre, cuando se estima que podrían volver a sus departamentos. Eso, porque en enero pasado, la ministra de Obras Públicas, Jessica López, sostuvo en la comisión investigadora por los socavones en la Cámara de Diputados que los arreglos para apuntalar con hormigón, rocas y arena las áreas dañadas terminarían en el segundo semestre del 2024. Según El Mercurio de Valparaíso, los arreglos ya superan el 50% de avance.

Teodosio Cayo, excabeza de la Asociación Gremial de Tasadores de Chile, advierte que el descuento al que podrían llegar las unidades puede terminar siendo bien importante, “toda vez que los propietarios, al verse obligados a recurrir con su patrimonio a la recuperación de muchas de las áreas afectadas, las cuales eventualmente podrían no ser cubiertas por los seguros, o estar expuestos a largos procesos judiciales para la recuperación de su capital, podrían optar por liquidar dichos bienes con una baja importante en el valor, que se traduce, en casos similares, al equivalente al valor proporcional (alícuota) del terreno y un costo de reposición depreciado de las construcciones”, sostiene.

Respecto de los sectores que están captando la demanda, en el mercado, mencionan las zonas más planas del Concón tradicional y barrios como Foresta en Montemar, la calle Hamel Nieto, y todo el sector oriente hacia calle Edmundo Eluchans, en Reñaca. Los operadores comentan que la gente pregunta también por los colectores de agua, cuya falta de mantenimiento se ha mencionado como una de las razones para la formación de los socavones en esta área.

Con precios de venta que se acercan ya a las 100 UF el metro cuadrado, se trata de sectores más residenciales con mejor calidad de vida, colegios y parques cerca.

Los operadores coinciden en que los interesados prefieren casas, pero hay pocas disponibles porque ya están en uso. En las apps inmobiliarias se pueden encontrar departamentos nuevos en estos barrios a 80 UF el metro cuadrado, en promedio.

“Hasta la fecha, el mercado inmobiliario de Concón venía mostrando signos de recuperación tras los desafíos de los últimos años, con un aumento gradual en las ventas y el interés de los compradores. Sin embargo, el problema de los socavones ha obligado a revisar nuestras proyecciones. La baja en la velocidad de ventas en estas zonas específicas ha impulsado a las inmobiliarias que no están afectadas directamente por los socavones, pero que sí se han visto afectadas como parte de la región, a ofrecer grandes descuentos y promociones”, avisa Carlos Tamblay, gerente de Inmobiliarias de Activo Más Inversiones.

Añade que, por lo mismo, ahora es un muy buen momento para invertir, aguantar la baja por la que atraviesa el mercado y en el futuro disfrutar de los beneficios de esta compra. “Hoy en día, los precios se han devaluado en la zona y las inmobiliarias están ofreciendo descuentos y promociones como nunca. Si buscamos bien, vamos a encontrar buenas oportunidades”, agrega.

En el mercado estiman que, a la larga, los precios en Concón volverán a recuperarse. El apuntalamiento de los edificios y su área de influencia podrían darle un nuevo impulso a la actividad en la zona donde se produjeron los socavones. “Concón no dejará de ser el ‘Miami de Chile’”, apuesta Gonzalo Fernández, resaltando la existencia de proyectos muy atractivos, que han hecho que la idea de vivir y trabajar en esta zona seduzca a cada vez más personas.

Claro que ni él ni nadie se atreve a decir cuando, eso sí. Todo depende de que las torres no cedan y las puedan apuntalar para que no terminen como una ruina. El mercado sigue inestable sobre las dunas.

Según los operadores inmobiliarios, la conmoción provocada por los socavones se ha materializado en consultas de los inversionistas a la calidad de las obras en casi toda la costa urbana del país y en aquellos lugares donde de una u otra manera se sabe que se ha construido bajo condiciones especiales, como en las cercanías de los ríos, laderas, montañas y en todas las zonas que claramente podrían representar un riesgo.

Aunque no se ve todavía un cambio de tendencia en los valores de las grandes áreas urbanas costeras, lo que sí se anticipa es que habrá una revisión de los permisos de edificación cada vez más estricta.

En el mercado relevan que obras de ingeniería que minimicen estos riesgos pueden cambiar la percepción del valor actual de los inmuebles, como pasó en 2010 con el edificio “Emerald” en Ñuñoa. La torre de 19 pisos levantada por inmobiliaria Paz Corp terminó inclinada por el terremoto. Cuatro empresas trabajaron en los arreglos estructurales que permitieron relanzarlo al mercado, recuperando el valor de sus unidades. Hoy, el valor de estas propiedades está en línea con otras similares en la zona: en torno a las 95 UF por metro cuadrado. En 2010 su precio era de unas 26 UF el metro cuadrado.