Estudio revela polos de oficinas con mayor cantidad de servicios requeridos por trabajadores

Los corredores o ejes de oficinas, definidos como las zonas de mayor concentración de este tipo de inmuebles, son uno de los mayores generadores de población flotante. Personas que demandan y valoran la existencia de servicios en sus entornos laborales.

Sin embargo, hasta ahora, no se conocía la cantidad de servicios presentes en cada eje, considerados de gran importancia para los trabajadores.

Con el fin de aportar una mirada analítica respecto de este tema y de cómo se están estructurando los corredores de oficinas, la consultora inmobiliaria GPS Property desarrolló el primer catastro de servicios, identificando los ocho más demandados en entornos laborales: Metro, estacionamientos, farmacias, bancos, sucursales de AFP, isapres, restaurantes y telefonía.

El eje Santiago, que contempla desde avenida Cardenal José María Caro, Ruta 5, Padre Alonso Ovalle, Marcoleta y Vicuña Mackenna (Plaza Italia) y que cuenta con 409.067 m2 de oficinas, es el que presenta mayor cantidad de servicios en todas las áreas, menos en sucursales de isapres, donde es superada por el eje Providencia (ver infografía).

Por su parte, Ciudad Empresarial es el único polo que no cuenta con acceso directo a alguna estación de metro .

Este último punto es el más relevante, ya que es el que más valoración tiene por parte de los trabajadores, junto con estacionamientos, bancos y restaurantes, detalla el informe.

Una solución que podría mitigar en parte la falta de estaciones de metro es la llegada del Teleférico que uniría dicho punto con Providencia. "Esto, absolutamente le dará una mejor conectividad a la ya existente y debería permitir una mayor consolidación a la zona", indicó el director ejecutivo de GPS Property, Francisco Rojas.

Nueva Las Condes, otro de los polos con mayor densidad de metros cuadrados de oficinas (436.152 m2), no posee restaurantes ni sucursales de AFP, pero su cercanía con otros corredores, como Apoquindo Oriente, mitigan esa carencia.

Distinto es el caso de Ciudad Empresarial, que por su lejanía con otras zonas de oficinas no puede mitigar la falta de sucursales de isapres.

Cabe mencionar que para efectos del análisis no se consideraron supermercados, tiendas de conveniencia ni centros comerciales, ya que estos tendrían mayor valoración en zonas residenciales.

Respecto de los alcances de este estudio, el director ejecutivo de GPS Property afirmó que "podremos proyectar, además de la disponibilidad y vacancia, la evolución de todos los servicios que el mercado pone a disposición y cómo este reacciona frente a la oferta de determinadas variables".

Si bien la conectividad de Ciudad Empresarial es un tema a resolver, el sector cuenta con su público cautivo, "ya que es la única zona donde una empresa podría tener su edificio corporativo de 5.000 m2, con imagen corporativa y plantas de 1.000 m2 cada una, y a valores muy competitivos frente a otros subcentros", explicó Rojas.

Fenómeno contrario es el que viven los ejes más consolidados como Santiago y Providencia, donde la tasa de vacancia está bajando progresivamente (ver nota relacionada).

"Lo anterior, sumado a la baja producción que se espera ingrese en lo que resta del año 2018 y durante el próximo 2019, vislumbra que los precios de arriendo de espacio de oficinas, deberían comenzar con una tendencia alcista", sostuvo Rojas.

Ante una ciudad que crece con rapidez, la falta de terrenos hace que los desarrolladores estén en forma permanente buscando nuevos polos.

En este escenario la zona de Apoquindo Oriente (Vespucio / Manquehue) "se encuentra en el foco de los nuevos desarrollos de edificios de oficinas, área que cuenta ya con una buena dotación de servicios y de transporte público", agregó el ejecutivo.

La colocación de los edificios Vivo Imperio y Nuevo Santiago Torre 3, que en conjunto suman una superficie de 19.694 m2 de oficinas, incidió en que la tasa de vacancia en el eje Santiago, para el segmento clase A/A+, cayera 64% en el segundo trimestre, comparado con el período inmediatamente anterior, pasando de 4,38% a 1,58%. Esto se traduce en una disponibilidad de 6.649 m2 de oficinas, reportó GPS Property.

A nivel general en el segmento, la vacancia se ubica en 4,85%, lo que corresponde a 120.926 m2 disponibles, y representa una caída de 17% respecto al perÍodo anterior.

En cuanto a los precios de arriendo, el promedio ponderado para el período se ubica en las 0,54 UF/m2. La mayor variación se registró en Providencia con 3% sobre el primer trimestre, alcanzando un precio promedio ponderado de 0,48 UF/m2.

Para el resto del año se espera el ingreso de 87.664 m2, distribuidos en tres edificios, en Vitacura y Providencia. En el segundo trimestre deberían ingresar los proyectos Parque San Damián y Andes de Córdova en Vitacura y la siguiente etapa del complejo Costanera Center en Providencia.