Exxacon y crisis inmobiliaria en Chile: “Ya lo peor pasó”

La inmobiliaria Exxacon nació en Chile en 1998 de la mano de un arquitecto, Ignacio Hernández, y de un ingeniero que venía llegando del negocio eléctrico, Gastón Aigneren, junto a otros socios. Sólo dos años después, abrieron también una promotora, como las llaman allá, en España.

Ya van entonces más de 20 años operando en los dos países y comparando el desarrollo de su industria en ambos hemisferios. Han pasado varias crisis y lo normal es que su impacto en el sector construcción sean disímiles: en la crisis asiática de 1999-2000, el golpe fue duro en el hemisferio sur, pero menor en el norte, mientras que en la subprime de 2008-09, el impacto se sintió mucho más fuerte en el norte que en el sur. Sin embargo, la pandemia del Covid-19 lo cambió todo, pues el terremoto fue global. Pero de nuevo, a partir de ahí la recuperación ha tenido velocidades diferentes. En España ha ido mucho más rápido, mientras en Chile el sector sigue alicaído.

La Exxacon española y la chilena son distintas e independientes, y con una estructura accionaria diferente, aunque con coincidencias. Allá, Aigneren y Hernández, junto a su gerenta general, Elena Cuberos, tienen el 95% de la compañía. Acá, ambos comparten también con su gerenta general, Nicole Solé, el 47,5% de la propiedad, más un 2,5% de otros dos gerentes, y el 50% restante son socios que prefieren no identificar, pero que los han acompañado en varios proyectos.

En el país ibérico, tienen obras repartidas por Madrid, Valencia, Sevilla, Málaga y la Costa del Sol. En Chile, sólo desarrollan proyectos en la Región Metropolitana que posean condiciones de accesibilidad, conectividad y equipamiento urbano. También trabajan de forma distinta: en España licitan las obras para definir su constructora y en Chile invitan a una de las cuatro con las que operan normalmente: EBCO, Altis, Bravo Izquierdo o DLP.

Los montos de inversión hablan de las apuestas y los desempeños que ambas compañías han exhibido. En España, cuentan con proyectos en desarrollo por 420 millones de euros (equivalente a 11,4 millones de UF), donde un 60% es en primera residencia y un 40% en segunda, principalmente en la Costa del Sol.

En Chile, en tanto, tienen siete proyectos activos (con terrenos comprados, obras adjudicadas o en trámite de recepción final) con fechas de cierre entre 2024 y 2026 por 6,5 millones de UF (240 millones de euros). Entre sus obras emblemáticas se encuentra una que será entregada a fines de este año en Vitacura, frente al Club Manquehue, otra que levantan en Benjamín con Isidora Goyenechea y la que recién iniciará su proceso de demolición en julio, en la vereda norponiente de Vespucio y Apoquindo. Y cuentan con un portfolio futuro conformado por seis proyectos de edificios con los que pretenden una venta estimada de 7 millones de UF (260 millones de euros).

No se definen como una inmobiliaria de élite, pues tanto en España como en Chile ofrecen productos para estratos medios (en Vicuña Mackenna o Bustamante en Santiago; o en Madrid, Valencia y Sevilla) y para segmentos altos en Vitacura y Las Condes, y en la Costa del Sol andaluza. “No tenemos un sesgo, sino que desarrollamos donde vemos una oportunidad y podemos sacar nuestra ventaja comparativa del atributo del diseño”, explica Hernández, presidente de Exxacon Chile.

Aunque se habían especializado en edificios para venta residencial, en los últimos años se decidieron a entrar al mercado de las torres multifamily, es decir, sólo destinadas a arriendo. Hoy, una de cada cuatro de sus obras son de este tipo.

En España, vendieron 95 millones de euros en 2023 y esperan facturar 105 millones de euros en 2024, con lo que se situaron como la promotora inmobiliaria N°21 de ese país, resalta Aigneren, presidente de Exxacon España, nación donde reside.

En Chile, venden bastante menos: alrededor de 38 millones de euros en 2023 y pretenden llegar a 42 millones en 2024. Aunque, claro, las propiedades en Europa son más caras que en Chile.

Y en cuanto a rentabilidad, la Tasa Interna de Retorno (TIR) media de los proyectos en España llega al 18% incluyendo inflación, mientras que en Chile se apunta a un 12% como piso, pero en UF, o sea, habría que agregarle inflación, con lo cual queda en torno al 16%.

¿Bye bye crisis?

Al analizar la actual situación de los mercados inmobiliarios a ambos lados del Atlántico, la pregunta es si observan “brotes verdes” tras dejar atrás la pandemia. “En España hay brotes verdes, pero en un bosque verde”, dice Aigneren. “Hoy España es un mercado más profundo, más seguro”.

¿Y en Chile? Creen que tras la sucesión de crisis por el estallido social, la pandemia y la alta inflación que generó alzas de tasas, parece por fin verse la luz al final del túnel.

“Estamos en un momento donde tenemos un stock terminado o próximo a terminar muy alto, con una demanda baja. Eso en sí mismo es malo, pero ha variado en la buena dirección, porque las tasas de interés están bajando sostenidamente y van a seguir bajando. Eso va a facilitar el financiamiento de la industria y, con menos intensidad, va a bajar la tasa hipotecaria, que determina la velocidad de venta”, afirma Hernández. Aunque hay un elemento adicional que pesa y que es la conducta de la banca, que está imponiendo condiciones más restrictivas, tal como se hizo en España tras la crisis subprime. “En España hoy día hay un mercado sensato entre los bancos. Basilea III les ha exigido tener provisiones para crédito inmobiliario, le otorgan sólo a los que tienen un track record y que son eficaces para vender. Mientras eso se mantenga, van a tener un mercado maduro”, dice Aigneren.

En Chile, ¿los bancos están haciendo ese trabajo sensato? Hay autoridades que los trataron de “coñetes”.

-Ignacio Hernández: Hay etapas distintas, porque Chile todavía está metido en una crisis importante. Lo que hoy hagan los bancos, prácticamente va a ser defensa. Cuando se salga de la crisis, ahí se va a ver cuál es la actitud de los bancos, y seguramente van a ser mucho más cautelosos y van a privilegiar a las compañías que saben del tema. Hoy los bancos están aplicando rigurosamente los criterios de Basilea III.

¿Está aún en crisis la industria inmobiliaria en el país?

-Ignacio Hernández: No diría que estemos en crisis hoy día, yo creo que estamos en la salida, con la resaca. Se ha ordenado la industria y lo que se padece hoy es que las ventas están más flojas, el inicio de nuevos proyectos está muy bajo, lo que es malo para el empleo, pero tiene de bueno que la oferta se va consumiendo ya más rápido. Porque si tuviéramos un alto stock y además hubiera mucha industria funcionando, la ruta de colisión ahí sería innegable. Ya tenemos un alto stock, una bajísima producción, hay un desplome en los permisos de inicio de nuevas construcciones, que por supuesto que afectan la economía. Pero en la medida que podamos corregir ese sobrestock…

O sea, ¿se está saliendo de la crisis?

-Ignacio Hernández: Sí, ya lo peor pasó.

Pero aún así, algunas grandes inmobiliarias están muy complicadas, como Socovesa. Desde el punto de vista financiero, ¿ustedes están mejor, igual o peor que eso?

-Ignacio Hernández: No estamos sobreapalancados. Hoy estamos en proceso de cosecha. Bajamos la exposición, postergamos inicios de proyectos, porque la tasa de interés era muy alta y las velocidades de venta muy bajas. Y hemos ido ajustando además nuestra diversificación de productos y hemos tenido suerte. Por ejemplo, productos como el de Isidora, ahí nos ha costado incluso atajar la venta, o sea, vender a un cierto ritmo para llegar a término de obra con un porcentaje menor no vendido, porque lo normal es que en una obra haya alzas de costos, y así se puedan corregir precios.