Indicador de acceso a vivienda registró su peor momento en el último trimestre de 2023

Las condiciones económicas para acceder a la compra de viviendas están muy complejas y, por lo mismo, hay en stock más de 100 mil propiedades habitacionales actualmente. Ante ello, el gobierno ha impulsado una serie de medidas para incentivar la compra.

Uno de los factores principales detrás de este fenómeno es la situación tasa de interés de largo plazo que se mantiene en niveles altos en términos históricos y por lo mismo, el acceso a los créditos hipotecarios se mantiene restringidos.

Precisamente, para determinar cómo esto ha impacto en la compra de viviendas, Clapes-UC elaboró el índice de acceso a la vivienda. Este nuevo indicador considerar la compra de casas como departamentos, a nivel nacional y de la Región Metropolitana. Para calcularlo se utilizan datos con frecuencia trimestral desde el primer cuarto de 2002 hasta el cuarto trimestre de 2023 en el caso del índice nacional y desde el primer trimestre de 2007 hasta el cuarto trimestre de 2023 para el índice de la Región Metropolitana.

Este índice compara el ingreso familiar medio con el ingreso necesario para calificar a un préstamo para una vivienda de pecio medio. Si el índice posee un valor mayor a 100 se habla de una asequibilidad favorable, justo en 100 es asequible y menor que 100 es una asequibilidad desfavorable.

De acuerdo con el informe elaborado por el coordinador macroeconómico Hermann González y el investigador Alberto Belmar de Clapes UC concluyó que el cuarto trimestre de 2023 fue el momento más desfavorable para pedir un crédito hipotecario a nivel nacional, tanto para casas como para departamentos, pero sobre todo para estos últimos. “Los precios de la vivienda han experimentado un aumento sostenido en los últimos años, superando el crecimiento de los ingresos reales de la población. Además, las tasas de interés han subido desde 2,1% el cuarto trimestre de 2019 hasta 5% el cuarto trimestre de 2023. Esta disparidad, en un contexto de bajo crecimiento real de las remuneraciones, ha generado una brecha considerable entre la capacidad adquisitiva de las familias y el precio de las propiedades disponibles en el mercado”, sostiene el informe.

El análisis menciona que “nunca había existido una situación tan desfavorable para acceder a un crédito hipotecario como el cuarto trimestre de 2023, con una tasa hipotecaria que es la más alta reportada de los últimos 13 años, precios de casas y departamentos que están dentro de los más altos reportados, junto con ingresos reales que crecen a una tasa promedio anual de 0,5% desde 2020.

En resumen, “el valor de los índices el cuarto trimestre de 2023 estaba en 80 y 84 del necesario para calificar a un préstamo para una vivienda de precio medio”.

Hermann González explica que la incidencia de cada una de las variables depende del período de tiempo que se considere en el análisis. “En el período reciente, vemos que el principal factor detrás de la mayor dificultad para acceder a la vivienda corresponde al aumento de las tasas de interés. En segundo lugar, está el aumento del precio de las viviendas y, por otro lado, el muy bajo crecimiento de los salarios reales de los últimos años no permite contrarrestar estos efectos”, sostiene. En ese escenario, menciona que “como consecuencia, lo que vemos es que el acceso a la vivienda se ubica en el peor momento de los últimos 20 años”.

Entre los factores más relevantes detrás de las alzas de precios está el aumento de los costos y la mayor demanda asociada en gran medida durante los últimos años al proceso migratorio que ha enfrentado el país.

El economista señala también que “detrás de las alzas de precios está el aumento de los costos y la mayor demanda asociada en gran medida durante los últimos años al proceso migratorio que ha enfrentado el país”.

Argumenta que la menor expansividad de las condiciones de crédito es algo que va más allá de las tasas de interés que recoge el indicador y que obviamente impacta en el acceso a la vivienda. “El aumento de la morosidad y del impago, así como también la reducción del tamaño del mercado de capitales tras los retiros de fondos previsionales son factores que están impactando negativamente la disponibilidad y no sólo el precio de los créditos. Esta situación es especialmente crítica cuando hablamos de operaciones de más largo plazo como ocurre con el financiamiento hipotecario”, enfatiza González.

Como contrapartida, el informe señala que el segundo trimestre del 2004 fue el momento más favorable para pedir un crédito hipotecario a nivel nacional, ya que ambos índices presentaron su mayor valor en dicho trimestre (167 el índice de casas y 163 el de departamentos); es decir, en dicho trimestre, una persona con una remuneración por hora ordinaria tenía un 167% de los ingresos necesarios para calificar a un préstamo convencional que cubre el 80% de una casa (departamento) unifamiliar existente. Esto se explica principalmente porque el índice de Remuneraciones presentaba un mayor valor que el índice de Precios de Viviendas tanto casas como departamentos usados.

Por otro lado, se evidencia que el primer trimestre de 2019, el índice de acceso a departamentos era 100, es decir, una persona con una remuneración por hora ordinaria tenía el 100% de los ingresos necesarios para calificar a un préstamo para comprar un departamento, mientras que el tercer trimestre de 2021 el índice para casas fue 98, que es lo más cercano a 100 que se ha reportado.

El análisis muestra además que, entre marzo de 2019 y diciembre de 2023, el Índice de Acceso a la Vivienda cayó tanto a nivel nacional como para la Región Metropolitana, en casas y departamentos. Ambas caídas superaron el 20%, y en el caso de las casas en la Región Metropolitana llegaron casi al 30% “Estas caídas estuvieron fuertemente influidas y en la misma magnitud por el aumento de la tasa de interés, que en el mismo período subió sobre el 56%, y las diferencias en las variaciones vienen dadas por los precios de casas y departamentos, en ambos casos. Asimismo, se puede ver que las remuneraciones tuvieron en todos los casos una contribución positiva, pero leve, que atenuó en parte el efecto, aunque no lo suficiente como para compensarlo.

Para los próximos trimestres, González sostiene que “existen espacios acotados de mejora en las condiciones de acceso a la vivienda para los próximos trimestres, pero consideramos improbable retornar incluso en el mediano plazo a las condiciones que existían pre estallido y pandemia”.

No obstante, prevé que las tasas de interés de largo plazo “disminuyan levemente a lo largo del año, mientras que la debilidad de la demanda puede dar espacios para que los precios de las viviendas moderen sus incrementos o incluso caigan levemente”. Y por el lado de las remuneraciones “en la medida que la economía consolide su recuperación y la inflación se mantenga contenida, es posible que estas incrementen su aporte positivo al indicador”.