IPO inmobiliaria de Cencosud recaudaría US$ 952 millones si abre el 30%

Tras el anuncio de Cencosud de abrir a bolsa un porcentaje de su negocio de centros comerciales, la compañía dejó algunas interrogantes respecto del negocio, entre ellas cuánto será el porcentaje que quedará a disposición del mercado: si un 20% o un 30%.

La meta de la compañía es recaudar US$1.000 millones en la operación, que le permitan reducir su deuda y también fortalecer el negocio de centros comerciales.

Para alcanzar ese objetivo, la empresa debiera optar por el 30%, señala un informe de BICE Inversiones.

La estimación, hecha con datos preliminares, modeló los dos escenarios probables (20% y 30%), estableciendo que con una apertura de 20% y un contexto de deuda/Ebitda de 5,0x, más un valor empresa/Ebitda de 16,5x, la recaudación estimada sería de US$635 millones.

Mantiendo dichos valores pero sólo cambiando el porcentaje de apertura a 30%, la recaudación sube a US$952 millones y además le permitiría a la compañia mantener el actual grado de inversión. "Si incluimos los US $ 952 millones como efectivo, la DFN / Adj. Ebitda disminuirá de 4,0x actual a en torno a 3,0x, que es el objetivo de la compañía. Además, de acuerdo con nuestras estimaciones, la Deuda Financiera Ajustada / Ebitda, con los cálculos utilizados por la agencia de calificación crediticia Moody's llegaría a en torno a 4,5x, lo cual está en línea con el nivel anunciado (en abril de 2018)".

De todas maneras, estas estimaciones son en un rango medio, puesto que moviendo la aguja hacia mejores expectativas de valor empresa/Ebitda y menor deuda/Ebitda, la recaudación podría ser incluso levemente mayor a los US$1.000 millones meta.

El estudio de BICE Inversiones destaca que la división de bienes raíces de Cencosud es el mayor operador de bienes raíces en Chile, medido por GLA, o superficie arrendable (con presencia tanto en la Región Andina como en Argentina). A partir del 2T18, Cencosud posee una cartera de 2.026.942 m2 de GLA a través de 27 centros comerciales en la Región (11 en Chile, 12 en Argentina, 2 en Perú y 2 en Colombia), con 54.709 m2 por centro comercial (la mayoría de ellos son formatos de vecindario y no regionales), además de 27 formatos más pequeños, como stripcenters, powercenters y otros. "Sin embargo, si consideramos solo los activos a ser vendidos, la cartera asciende a GLA 901.148 m2 a través de 15 centros comerciales (siendo el tercero más grande, detrás de Mall Plaza y Parque Arauco)", señala el documento.

En este grupo de activos (para ser vendidos), el 83,4% del GLA está en Chile, el 11,8% en Perú y el 4,8% en Colombia. De este grupo, cerca del 52,5% del GLA es arrendado por terceros y cerca del 47,5% por las subsidiarias de Cencosud. "Vale la pena mencionar que la cartera total tiene en torno 61,4% de GLA arrendado por subsidiarias, pero esto está muy influenciado por Argentina donde en torno a 63% de los arrendamientos están relacionados con las subsidiarias de Cencosud y esto no se considera en el grupo de activos a ser vendidos", aclara.