La caja de Pandora que abrió el caso Pérez Cruz

El informe fue claro: al menos 40 metros eran playa y, por ende, públicos. Si bien era un hecho conocido que las playas y riberas de lagos eran de todos, el presidente de Gasco, Matías Pérez Cruz, se habría enterado en ese momento -gracias al informe de Bienes Nacionales- cuál era el límite real de su paño; su Escritura -al igual que la de muchos de sus vecinos- tenía el fin de su predio en el lago. Veraneaba en Ranco desde hace más de 20 años y nunca había tenido un problema. La repercusión del video donde el empresario salía expulsando a unas mujeres de lo que llamó "su jardín" y la posterior reacción del gobierno, derivó en un debate respecto de la división entre lo público y lo privado. Hoy, son muy pocos los que saben dónde termina su propiedad. Así, un caso puntual se extendió a todo el desarrollo lacustre: el boom de los lagos (ver secundaria) hoy augura un cambio, de la mano de una mayor redefinición territorial, sanciones y un incremento en la fiscalización. "Advertimos la necesidad de iniciar un trabajo colaborativo (...) a fin de proyectar en todo el borde costero un límite claro entre la playa y la propiedad privada", se leía en el reporte de Bienes Nacionales.

La ley es clara: entre la línea de baja y alta marea (en el caso del mar) y de aguas mínimas y máximas (en el de lagos y ríos) es Bien Nacional de Uso Público o playa, no objeto de apropiación. Y entre la alta marea y 80 metros hacia la tierra es terreno fiscal. Sin embargo, en aquellos títulos de dominio en que señalan como deslinde el océano, la bahía, el mar o el lago, no se generan los 80 metros; el límite es solo la alta marea.

Desde tiempos inmemoriales las posesiones a orilla de lago se habían manejado considerando la franja al agua prácticamente como un antejardín de los dueños de aquellos predios. Es que el respaldo recaía en las escrituras inscritas en el Conservador que en su mayoría deslindan en el lago, por ende, lo que se pagaba o se pagó por el terreno se basaba en eso. "Hasta aquí la gente heredó la idea de que llega hasta el lago. Hoy, el tema cambió", señala el socio del estudio Lavín Abogados & Consultores y experto en concesiones marítimas, Julio Lavín.

Y el problema partió: hoy no existe precisión en la fijación de las líneas de aguas máximas, en contraposición a un título de dominio que define la porción de terreno que se adquiere. "El problema es que la línea de aguas máximas o de alta marea no están definidas; es una tarea que no se ha hecho. Y para mi esa es la primera obligación del Estado", plantea Lavín. "Este caso abrió la necesidad de demarcar los deslindes, lo que en otro momento no se hubiese hecho. Sin embargo, es un asunto de presupuesto y de prioridades", añade el socio de Larraín y Asociados y exsubsecretario de Bienes Nacionales, Juan Carlos Bulnes.

Y el ministro de Bienes Nacionales, Felipe Ward, reafirma lo anterior. "No existe un catastro nacional de cada uno de los lagos. Es muy difícil realizar ese catastro", dice. Y añade que a la fecha sólo se ha determinado al alero de procesos judiciales. Basta recordar el caso Pisada del Diablo en el mismo Ranco donde -señala Ward- el ministerio solicitó a Contraloría un examen independiente para determinar el límite dado un conflicto entre privados y el municipio.

Hoy es responsabilidad del privado solicitar que se establezca su límite y también es su deber saber que su terreno termina en la línea de aguas máximas, más allá de lo que diga su escritura. Y si bien hasta antes del caso del lago Ranco no era una preocupación de los residentes, ahora sí. "Hasta hace algún tiempo no existía preocupación en ese tema, jamás se discutía", explica Julio Lavín. "Así, era poco común que la gente hiciera el trámite. Lo que debiera pasar ahora es que se haga el trámite y se ponga una reja", agrega. De hecho, paños colindantes al terreno de Pérez Cruz en Ranco tienen justamente una cerca.

Y el gobierno ya está trabajando en ese proceso. El próximo año, Bienes Nacionales desarrollará un catastro de los deslindes de 79 lagos. "Hay que hacer un trabajo para dar a conocer públicamente esa información", explica Ward. Y hace un llamado a los propietarios a definir físicamente su deslinde: "Si el privado tiene dudas de hasta dónde físicamente llega su propiedad, puede concurrir al ministerio para que le digamos dónde termina". "No nos extrañaría empezar a recibir solicitudes para regularizar hasta dónde llegan las propiedades", acota otra fuente de gobierno. De hecho, las mismas capitanías de puerto han sido también mandatadas para tener claro los lagos que poseen las delimitaciones definidas y actualizarlas. "El procedimiento está, una cosa distinta es que el Estado haya tomado una actitud proactiva en la materia", señala un abogado. Así, podrían ser varios los metros que queden fuera de lo que en algún minuto se consideró como propio.

El abogado experto en las áreas Inmobiliario, Infraestructura y Financiamiento de Proyectos y socio de Honorato Delaveau, Juan Ignacio Peña, da un paso más. "Existe una situación de incerteza jurídica relevante en la actualidad", acusa. "Existe una serie de normativas que se refieren a esta materia de manera poco clara, poco precisa e incluso, a veces contradictoria, y en muchos casos por normas sin rango de ley; lo anterior impide zanjar este asunto de manera unívoca y categórica", explica. Añade que incluso el Decreto 609/79 que le otorga a Bienes Nacionales la potestad de fijar los límites, no es suficiente, ya que surgen interrogantes aparejadas: ¿Qué pasa en caso que el nivel de agua de algún lago o río suba de manera permanente o cambie su cauce, y se fijen nuevos deslindes? En este caso, ¿el terreno del propietario ribereño se vería necesariamente afectado? ¿Habría alguna forma de protegerse de esta última situación?

Y el análisis no termina ahí. Incluso, a raíz de lo sucedido con Pérez Cruz se hizo mención del Presidente Piñera y de un concepto que hasta ese momento también gozaba de una fiscalización un tanto débil, el de las llamadas concesiones marítimas. Toda persona que quiera hacer cualquier tipo de construcción entre las aguas mínimas y máximas, debe contar con una concesión marítima que se tramita a través de la Capitanía de Puerto y luego vía un decreto de otorgamiento que nace desde la Subsecretaría para las Fuerzas Armadas. Un puerto, un muelle, una balsa, una boya, un quincho, cualquier instalación necesita ese permiso que se otorga por un máximo de 30 años renovable -generalmente entre 5 y 10 años para uso particular- y por el que se debe pagar anualmente, y cuyos desarrollos son fiscales, con un derecho de preferencia sobre ese bien mientras dure el plazo.

Fuentes ligadas al gobierno precisan que dado que los recursos son escasos, la fiscalización de esas autorizaciones no ha sido lo intensa que debería. Por ello, sí existen obras que se han desarrollado sin una concesión. El mismo Presidente Piñera debió regularizar su situación por obras que se habían instalado con anterioridad a tener una concesión, prepagando todo el tiempo que usó las instalaciones sin permiso.

Hoy, en las regiones de La Araucanía, Los Lagos y Los Ríos -que concentran los lagos más demandados como Ranco, Colico, Panguipulli o Rupanco- existen más de 2.300 concesiones vigentes y en trámite, según el registro público que está en vías de ser actualizado. El mismo Pérez Cruz tenía una rampa, por lo que debería tener una concesión vigente. Es que tal como la definición del límite, fuentes ligadas al gobierno puntualizan que hay que determinar obviamente si todas las obras están en regla. Si bien anualmente se entregan del orden de 150 concesiones y existen varios propietarios que cumplen la normativa, abogados precisan que "este caso levantó una alerta respecto a que hay que regularizar".

Las mismas fuentes dicen que ya se mandató a las capitanías de puerto para fiscalizar, tanto así, que en marzo debieran intensificarse los controles de todas las obras lacustres en terreno público.

Desde el jueves, todos quienes prohíban el acceso a las playas arriesgarán una sanción que va desde los $ 480 mil hasta $ 5 millones, con posibilidad de duplicarse si hay reincidencia. Si antes del caso lago Ranco existían 365 denuncias por esta materia, hoy suman 580. Es que la ley obliga a todos los dueños de terrenos que colindan con alguna orilla a dar un acceso gratuito a la playa si es que no existiera. Otra voz de alerta. "Este caso debiera servir para perfeccionar la legislación. No están definidas cosas tan básicas como la naturaleza del acceso, condiciones de mantenimiento, si es que va a permanecer público todo el año o no, la distancia", detalla Bulnes. Aún más, para Peña esto "constituiría una suerte de gravamen sobre propiedad privada". "Se podría considerar que dicha obligación de acceso importa una verdadera expropiación, en la que no se le reconocen al propietario afectado los derechos que le deberían corresponder como tal, especialmente respecto de su derecho a ser debidamente indemnizado. Nos parece que este último tema dará que hablar en los meses sucesivos", subraya.

Y ya surgen voces que señalan que los precios podrían no ser indiferentes a este fenómeno. Si bien Peña considera prematuro dimensionar tal efecto, sí precisa que "lo primero que uno tiende a pensar es que efectivamente el valor de los terrenos o inmuebles a orilla de lago pueden verse afectados por este tipo de situaciones que no se encuentran resueltas y que generan dudas e incertidumbres respecto al derecho de propiedad sobre los mismos".

"La gente paga hasta más del doble por tener orilla de lago", dice el gerente del área Residencial y Agrícola de P&G Larrain, Hugo Risopatrón. Es que desde hace una década los lagos de La Araucanía al sur se han vuelto polo atractivo para la segunda vivienda de empresarios y altos ejecutivos. Según estimaciones de Colliers, la rentabilidad en la zona se ha disparado 15% a 30% en diez años. O incluso más. Si en promedio Risopatrón estima que lagos de la talla del Colico (en La Araucanía), Ranco y Panguipulli (en Los Ríos)- definidos como los más exclusivos- han pasado de 0,4 UF el m2 promedio en sitios de 10 mil a 15 mil metros, a 1-1,2 UF -más de $400 millones sólo el terreno-, desde Colliers indican que esos valores pueden incrementarse de manera considerable. "En Colico es posible encontrar terrenos de hasta 6,3 UF/m2; y en Villarrica, la posibilidad de desarrollar proyectos en altura, ha hecho que los valores lleguen hasta las 7 UF", explica el consultor del Área de Estudios de Colliers International, Fernando Márquez de la Plata. En Panguipulli, los precios de los terrenos varían entre 0,9 y 3,8 UF/m2, añade. En el lago Riñihue, en tanto, los paños a orilla de lago fluctúan entre 1,1 UF a 1,6 UF el m2, mientras en Puyehue y Rupanco la media es de 0,7 UF y 0,8 UF el metro cuadrado, respectivamente. "Tener un terreno a orillas de un lago en el sur es cada vez más difícil, ya que mientras la demanda es creciente, la oferta es cada vez menor y se está agotando", explica Márquez de la Plata. Por ejemplo, en Ranco tienen 16 proyectos en venta, donde dos son a orilla de lago.

Si bien el desarrollo ha sido exponencial, en el sector estiman que la plusvalía está llegando a su tope. "El boom de la segunda vivienda en lagos está en su cota más cara. En 15 años, una casa a orilla de lago ha pasado a costar 2 o 3 veces más, por lo que no creo que haya más plusvalía", dice Risopatrón. Y ya surgen nuevos polos de desarrollo. El director ejecutivo de Fitzroy Turismo & Real Estate, Hernán Passalacqua, señala que los altos precios y escasez de oferta están levantando nuevos destinos. Ejemplifica que por el precio de una hectárea a orilla de lago en Ranco se pueden comprar 20 en Puelo, 100 en Aysén o 40 en Chiloé. De hecho, subraya que en el último quinquenio la rentabilidad ha estado radicada justamente en Chiloé, Puelo y algunos lagos tradicionales que estaban con rezago de precios, como Puyehue.