La nueva normalidad que activa la renegociación de los contratos de oficina

Renegocia tu contrato hoy”, se lee en un aviso de Colliers. “Stay or leave. Te asesoramos para hacer tu oficina más eficiente”, dice la página web de GPS Property.

Fue uno de los grandes perjudicados por la pandemia. El sector de oficinas vio como sus moradores dieron un paso al lado. Aumentó la vacancia y cayeron los precios. Varias compañías intentaron acelerar la devolución de sus cuarteles.

Inicialmente, los propietarios de los espacios se mostraron reticentes a conversar. No tenían porqué hacerlo. Los contratos en Chile no son renegociables, salvo que las dos partes estén de acuerdo. Luego accedieron a que sus inquilinos subarrendaran plantas, algo que está prohibido sin la venia del propietario. Ahora, la situación del sector ha llevado a que la reticencia inicial de los dueños de los inmuebles mute hacia una mayor disposición a conversar. Desde fines del año pasado, las renegociaciones de contratos de arriendo de oficina se han disparado, un crecimiento que debiera seguir al alza este año.

“Estimamos que el incremento en las renegociaciones de contratos se ha triplicado desde marzo de 2020, y la proyección es que este 2022 aumente en 50%”, adelanta el gerente del área de oficinas de Colliers, Agustín Sivori. “Desde fines del año pasado se empezó a ver un boom en la renegociación de contratos”, añade el asset services manager de CBRE Chile, Enrique Gastalver.

“El 2020 y la primera parte de 2021 fue bastante duro en términos de renovación, porque la incertidumbre era muy alta”, relata Gastalver. En ese momento, las empresas estaban aún definiendo cuál sería su modelo de trabajo de aquí en adelante. Prácticamente todos los contratos que estaban venciendo no fueron renovados; la pandemia se extendía y los meses de restricciones aumentaban, por lo que el teletrabajo se generalizó y la posibilidad de retorno a la presencialidad disminuyó. En algunos casos se acordaron, de hecho, cláusulas de salida, y en otros varios -cuentan en la industria- se llegó a la justicia.

Si antes de la pandemia la vacancia de oficinas bordeaba el 6% según la empresa de gestión inmobiliaria JLL, a comienzos de 2021 ya estaba en 8,8%, para cerrar a fines del año pasado en 9,8% -y superior al 11% en el caso de los inmuebles clase A y A+, de alta gama- de un inventario de 3.374.692 de m2. En 12 meses, según JLL, se registró una absorción neta negativa de 73.406 metros cuadrados. Es decir, en el total volvieron al mercado más espacios que los que pudieron ser arrendados.

Aquella tendencia modificó la actitud de los arrendadores. Hoy, gran parte de los edificios están en manos de grandes fondos de inversión y compañías de seguro. Y ante la posibilidad de quedarse sin moradores y elevar las tasas de vacancia, se abrieron a ceder.

En el sector aseguran que en la última parte de 2021, una vez que se levantaron las cuarentenas, la disposición a conversar se acrecentó. Si restaban 18 meses o menos para que venciera un contrato, los arrendatarios se acercaron a los arrendadores. E incluso llegaron a oficinas de corretaje para analizar qué inmuebles ofrecían las mejores condiciones, en un contexto donde la oferta por la tasa de vacancia iba al alza. “Hoy son muy pocos los arrendatarios, y muchos metros cuadrados esperando ser ocupados. Antes, esa dinámica era al revés”, señalan en el sector. Si entre 2015 y 2019, existían varios candidatos para una misma oficina- “Había empresas grandes que no podían entrar por falta de espacio”, señalan- hoy, la tendencia es a la inversa.

En Colliers ejemplifican que multinacionales con, por ejemplo, dos pisos en El Golf y que les resta un año y medio de contrato, los contactan para reducir un piso y bajar el canon de arriendo. Y es la misma consultora la que le envía una invitación al dueño del edificio actual y a otros oferentes. “Les decimos lo que quiere el arrendatario y nos mandan sus propuestas”, explica Sivori. “Hoy el peor negocio es tener el espacio vacío”, añade.

Tal es así, que si, por ejemplo, el morador busca disminuir la superficie que arrendaba, su arrendatario puede ofrecer elevar el canon sobre ese menor metraje y alargar los plazos. Y al revés, el arrendador también busca retener a su cliente. “Por lo general, se está utilizando el entregar períodos de gracia para el caso de cambios de oficinas y en las renegociaciones, pactar escalonamientos en la renta, con rebajas en los primeros años”, señala el director ejecutivo de GPS Property, Francisco Rojas.

Y ahí se cierra el acuerdo. Y se logra una rebaja. “Se pueden obtener ahorros de hasta 30% del canon de arriendo, dependiendo del metraje, características del arrendatario y del sector. De acuerdo con nuestra experiencia, el rango de renegociación que se obtiene va entre 5% y 30%”, concluye Sivori.

Hoy -señalan en la industria- son varias las compañías que están evaluando sus posiciones de oficinas. Algunas ya tienen claro que una vez que vayan venciendo contratos, devolverán ciertos pisos; otras ya habrían cerrado acuerdos de salida anticipada. Un alto porcentaje seguirá en modo híbrido, y para eso, están analizando sus necesidades de infraestructura. Y es por ese fenómeno que en el sector estiman que este año las renegociaciones irán al alza.

“Las compañías que han tomado la decisión de hablar con el propietarios son pocas, pero está en los planes de todas”, explica el director de JLL, Álvaro Ossandón. Estima que hoy recién se ha renegociado del orden del 30% del mercado susceptible de hacerlo.

Un escenario acompañado, además, por un mercado cuyos precios se han visto muy resentidos. Gastalver asegura que si antes la zona de El Golf superaba los 0,65 UF/m2, llegando incluso a casos puntuales de 0,7 UF/m2 hace unos años en zonas sin espacios disponibles, ahora está cercano a las 0,5 UF. En Huechuraba, el valor se redujo de 0,4 UF a 0,2 UF el metro cuadrado.

Al cierre del año, según datos de Colliers, existían 287.262 metros cuadrados disponibles de edificios Clase A y A+. Los submercados donde se observaba la mayor liberación respecto a comienzos del ejercicio era Nueva Las Condes, con cerca de 14.000 m2 y Nueva Apoquindo, con cerca de 700 m2; en ambos casos la vacancia era superior al 9%. Aún más, en la zona de Estoril-La Dehesa la disponibilidad superaba el 30% en las oficinas de alta gama.

En JLL aseguran que, a nivel general, entre los precios de publicación del mercado de oficinas y los precios de cierre de los contratos hay descuentos que pueden superar el 10%.

En el centro de Santiago el panorama es aún más claro. El estallido social y las constantes marchas han activado la migración de varias empresas que operaban en el lugar. Falabella vendió sus tradicionales oficinas en Rosas y se trasladó a 11 pisos en Nueva Las Condes y Banco Bice dejó sus cuarteles en Teatinos y se traslado a El Golf. Hoy, la vacancia en esa zona es de 7%, a comienzos de 2020 era de 4,6%. “El centro salió muy castigado. Ya no es un tema de valor, los precios cayeron a piso, e igual no hay visitas. Solo están los organismos gubernamentales”, indica Enrique Gastalver.

Providencia también se ha resentido. Su vacancia saltó de cerca de 10% a 13%, según JLL. En CBRE estiman que llega a 16%. Barrios como Nueva Las Condes han disminuido fuertemente sus precios, atrayendo a quienes operaban en esa comuna.

Previo a la pandemia, los fondos de inversión tras las torres de oficina apuntaban al largo plazo. Los contratos no se firmaban por menos de 5 a 10 años. Y la posibilidad de terminarlos de manera anticipada era inexistente. La pandemia y la consiguiente variación en la forma de trabajar modificó esos paradigmas.

Ahora, los contratos se están firmando por máximo tres años; o a cinco años, pero con cláusulas de salida en la mitad de ese período, además de ofrecer rentas escalonadas, pagando de menos a más anualmente. “El mundo está tan cambiante que no quieren amarrarse tanto tiempo”, indica Álvaro Ossandón de JLL. Y su afirmación no dice relación solo con el arrendatario, sino también con el arrendador. Estos últimos apuntan a cerrar acuerdos más cortos, a la espera de que los precios del mercado vuelvan a repuntar y poder pactar ahí nuevas condiciones.

Esos plazos más acotados tienen una externalidad adicional. Tradicionalmente, las compañías que arrendaban los pisos debían habilitarlos. El dueño solo entregaba el inmueble con la obra gruesa y el inquilino tardaba en promedio unos 7 años en recuperar esa inversión. Hoy, ante la reducción de los plazos, los propietarios de los edificios están entregando los pisos habilitados. “Por lo general, los nuevos contratos de arriendos que se están firmando son por oficinas habilitadas y amobladas, por lo que consideran plazos de contrato cortos para poder ajustarse en el mediano plazo, según la evolución de esta nueva forma de trabajar”, señalan en GPS Property.

Si bien la entrada de nuevos proyectos se redujo a cero durante estos años, para este ejercicio se prevé que ingresen del orden de seis, los cuales seguirían presionando la vacancia al alza, y los precios a la baja. Y aunque los intermediarios contactados estiman que las mejores condiciones para acceder a una oficina podrían contener el avance en la disponibilidad de metros cuadrados, apuntan a que a lo menos debería mantener un escenario en favor del arrendatario por los próximos dos años.