Dudas y alertas en el mercado inmobiliario de Concón. La posibilidad de que se esté generando un exceso de oferta, especialmente en departamentos para arriendo ha comenzado a emerger en el balneario de la Región de Valparaíso, epicentro hasta hace poco de una fiebre inmobiliaria que provocó un auténtico boom de la construcción en algunas zonas de la comuna. Sin embargo, los precios todavía no reflejan un estancamiento y siguen moderadamente al alza, dijeron operadores.

Con propiedades cuyos valores superan las 4 mil UF como piso para la venta y desde $400 mil mensual para arriendo, la oferta se concentra especialmente en los nuevos barrios de bosques de Montemar, costa de Montemar y el borde costero. Un informe de TocToc indica que la oferta de propiedades usadas en Concón se ha multiplicado por tres entre enero del año pasado y julio de 2023.

En un análisis realizado para Pulso, el Head of Real Estate Research de la firma, Nicolás Herrera, indicó que mientras en 2022 había 761 unidades en oferta, desglosadas en 265 casas y 496 departamentos, al cierre de julio la cifra había escalado a 2.308 propiedades: 878 casas y 1.430 departamentos.

“Más que sobreoferta, que podría sonar muy tajante, lo que estamos apreciando es que entre 2021 y 2022 principalmente en el mercado del departamento usado de Concón se produjo la migración de quienes no podían comprar departamentos nuevos. La oferta ha crecido a un número importante y significativo, por lo que esperamos que en el corto y mediano plazo esta tendencia se mantenga y que de aquí a unos 14 meses comience la recuperación de este ciclo”, agrega.

En diciembre de este año, el ciclo completará dos años y quienes están comprando hoy son principalmente inversionistas y personas de ingresos altos.

Carlos Tamblay, gerente de Inmobiliarias de Activo Más Inversiones, advierte que los precios de los arriendos en Concón, al igual que en otras zonas, han experimentado ciertas fluctuaciones en los últimos tiempos. “En general, se ha observado una tendencia a la baja en los precios de arriendos en Santiago, y es razonable esperar que esta dinámica también tenga un impacto en regiones de veraneo como Concón”, sostiene.

Según datos de la organización Duna Viva, que defiende los campos dunares ubicados en la zona de Concón, en esta área que ha sido el epicentro del boom inmobiliario se han levantado 27 edificios desde 2011.

“Hay varios departamentos en arriendo, mayoritariamente, porque muchas personas que compraron la segunda vivienda, lo hicieron con la expectativa que recuperarían parte de lo invertido a través del alquiler, tanto de verano como los que tradicionalmente se ocupa de marzo a diciembre. Esta situación en la zona de Concón se muestra con mayor fuerza, lo cual podría reflejar una baja mayor a la de Viña del Mar y otras zonas del país como La Serena-Coquimbo”, agrega el past president de la Asociación de Tasadores de Chile (Asatch), Teodosio Cayo.

Según el ejecutivo, en general, la oferta inmobiliaria en el país ha aumentado su stock disponible de manera significativa, lo que es reflejo de las condiciones crediticias: altas tasas de interés y mayores requisitos para acceder a los créditos hipotecarios. “Específicamente en Concón y otras localidades cuyo producto está pensado mayoritariamente en segunda vivienda, lo cual aumenta en períodos no estivales. Pero, perfectamente esto podría ir cambiando en el próximo verano, con mejores expectativas económicas para Chile”, puntualiza.

“En el sector Lomas de Cochoa y Urbanización Reñaca Norte, el mercado de departamentos tiene unidades de superficie promedio de 70 metros cuadrados con valores cercanos a las 95 UF por metro cuadrado, valores y superficies que en general se han mantenido estables desde 2021, donde se ve un aumento al compararlo con el año anterior en torno al 3%”, añade Rocío Cáceres, jefa de Estudios Inmobiliarios de Tinsa.

Según sus cifras, en Concón, el valor promedio de los departamentos es de 5.551 UF, con unidades de un tamaño promedio de 76,8 m2, mientras que en el mercado de casas el valor promedio alcanza las 14.324 UF, con unidades de 170 metros cuadrados.

En todo caso, el último informe de Tinsa anticipa la aparición de señales de optimismo en el mercado inmobiliario, debido a que el Banco Central ya comenzó a bajar las tasas de interés, se están observado menores restricciones crediticias, la inflación está más controlada, y la oferta de financiamiento bancario también ha empezado a mostrar mejoras, entre otros factores.

El momento “increíblemente bueno” que vivió el mercado durante los últimos años provocó la entrada de grandes promotores y fondos de inversión que generaron elevados ritmos de ventas. Hoy, aun siendo elevados son claramente mucho más pausados que los registrados hace dos o tres años, coincidieron corredores locales.

“Desde 2020 los precios crecieron con valores muy altos comparados a años anteriores. Esto se empezó a dar en el marco de pandemia, por alta demanda en arriendos en la zona, y hoy se está dando esta sobreoferta por muchos proyectos nuevos de departamentos, además de propietarios que están vendiendo. Los precios, en todo caso se mantienen al alza”, resume Claudia Lizana, de la firma local Pröschle Propiedades.

No obstante, la rentabilidad de invertir en la zona todavía es azul. Operadores del sector inmobiliario dijeron a Pulso que una inversión en bienes raíces en esta zona está entregando un retorno cercano al 5%, cifra que es similar a la que hoy se puede encontrar para departamentos de un dormitorio en comunas de Santiago como San Miguel.

Claro que hace algunos años las rentabilidades de barrios como Montemar en el mismo Concón llegaron hasta el 9% y el 12%.

Tamblay destaca que, a pesar de todo, Concón sigue siendo un lugar sumamente atractivo para vivir, veranear o invertir, que además tiene áreas en proceso de expansión, lo que brinda oportunidades para el desarrollo futuro. “Uno de los aspectos que aumenta su atractivo es la mejora constante en la conectividad de la ciudad. La implementación del tren Santiago-Valparaíso y la posibilidad de extender el tranvía desde Viña del Mar hasta Concón son avances significativos que facilitarán aún más la movilidad en la región”, explica.

¿Golpea en los precios el socavón en el edificio Kandinsky? Según los expertos inmobiliarios, la situación de la torre emplazada en el límite de Viña del Mar y Concón solo podría tener un efecto puntual.

Coinciden en que si bien el edificio está amenazado por un derrumbe, ello se debió al daño producido en el suelo por las fuertes lluvias de mediados de agosto y no a un problema estructural. “Lo ocurrido con el edificio Kandinsky es un hecho aislado. Una vez que se realicen las obras civiles (hidráulicas) en el sector, hasta podría tener un impacto más bien positivo en el precio de los departamentos. La experiencia con hechos catastróficos que han redundado en perjuicios para construcciones nos dice que no es un hecho que el valor de estos inmuebles se deteriore, y va a depender de las soluciones constructivas que se apliquen, las cuales incluso pueden darle mayor seguridad a la estabilidad de los mismos”, explica Cáceres, de Tinsa.

Y Herrera, de TocToc, agrega que “por lo pronto, sería plausible pensar que las unidades que se encontraban en oferta en el sector previo a los deslizamientos salgan de la oferta al menos hasta que se dé una solución al socavón. Es por esto que al menos los precios deberían al menos mantenerse en el corto plazo”.

Para Tamblay, el incidente en el Kandinsky podría afectar temporalmente la percepción de seguridad en la zona y, en consecuencia, los precios de los arriendos, debido que ha generado preocupaciones en cuanto a la seguridad de las construcciones costeras.

El sector en el cual se inserta el edificio Kandinsky en la actualidad tiene un precio promedio de 80 UF/m2, con una variación anual promedio de entre un 4,5% a un 5,5%.