La periferia gana terreno en la venta de casas. Colina y Lampa lideran, pero crece fuerte San Bernardo y La Florida

Las zonas periféricas siguen llamando la atención del comprador inmobiliario que quiere vivir en una casa. Los mayores metrajes y la abundancia de espacios verdes son los elementos que han hecho que en sectores como Lampa o Buin, la venta de viviendas haya crecido más de un 100% en el primer trimestre del 2021, según un reciente estudio de Colliers.

La consultora habla de un “drástico” crecimiento, el que se evidencia con el incremento de 72% y 44%, en el mercado de casas en las comunas de Colina y Lampa, respectivamente. “Al comparar las ventas de este trimestre con el primer trimestre de 2020, el aumento en la comuna de Colina es de 109%, mientras que para Lampa alcanza el 155%”, destaca el informe, lo que muestra que el sector inmobiliario ha sido uno de los grandes favorecidos con la pandemia.

“Los confinamientos producto de la pandemia han impactado en que los usuarios desean adquirir viviendas con mayores espacios y que permitan el teletrabajo. Dado lo anterior, se ha evidenciado que el interés por adquirir viviendas de casa ha crecido y, por un tema de suelo disponible y de precios, estos proyectos se concentran en las comunas periféricas”, explica Juan Hornauer, gerente del Área de Estudios de Colliers.

En total, en el mercado residencial de casas, durante los primeros meses del año se vendieron 1.279 unidades, lo que representa un alza de 64% entre enero y marzo de 2021 versus el mismo periodo del año pasado. En Colina, en tanto, se vendieron un total de 297 unidades. A la fecha, sostiene Colliers, queda un stock de 3.661 unidades, un 3,2% más que las 3.548 casas que estaban en stock en el periodo comparativo del 2020 y se estima un período de 8,6 meses para agotar el stock actual (ver infografía).

Para el jefe de Área de Estudios de Colliers, en las casas el stock se mantiene bastante controlado, gracias a la recuperación que se ha visto en las ventas en los últimos periodos. Las unidades disponibles se ubican en torno a las 3.500, cifra ubicada en la banda superior del rango observado en los últimos 3 años (entre 2.800 – 3.600) y que representa un retroceso de 55% frente a las 7.830 unidades de stock registradas el cuarto trimestre del 2020, dice Hornauer. Además, estima que se espera una baja paulatina en el stock, en la medida que las ventas continúen recuperándose. Y frente a la consulta si hoy la situación es preocupante, señala que habría preocupación, “si viéramos el stock en niveles de 7.000 – 8.000 unidades y un estancamiento de las ventas, lo que no es el caso”, señala.

El ejecutivo añade que el aumento en el volumen de venta se debe a varios factores. “Por un lado, existen ventas postergadas de periodos anteriores por parte de inversionistas como usuarios finales. Otros factores que pueden haber influido van de la mano con la gran cantidad de proyectos de vivienda que hay en oferta, por lo tanto, al existir mayor fuerza de venta se concretan más transacciones”, dice.

Colliers indica en su informe que se registra un incremento trimestral en los precios de las viviendas. “Se registra un crecimiento trimestral de un 3,2%, con un valor de 62,2 UF/m2. El ticket promedio se ubica en 6.515, en línea con lo registrado el trimestre anterior. Por otro lado, la superficie promedio de las casas registra una baja de 3% respecto al 4T2020, ubicándose en 104,7 m2”, señala la consultora.

De acuerdo con Hornauer, las zonas que más podrían crecer en el segmento de ventas de casas son las comunas de Colina, Buin, San Bernardo y Lampa, “las que van a seguir potenciando sus ventas durante el año”, dice. Otras comunas que podrían seguir potenciándose son también Padre Hurtado y Puente Alto, las cuales registraron importantes crecimientos en sus ventas, dice el ejecutivo.

Al hacer un análisis en detalle, Hornauer explica que en Buin, el indicador de precios se ubica en 41,9 UF/m2, con significativas fluctuaciones durante el 2020. “El valor se ubica en el rango superior de lo registrado en este periodo y representa una fuerte recuperación a lo registrado el trimestre anterior, 37,4 UF/m2. De existir plusvalías, se espera que estas sean más acotadas que en periodos anteriores, con un techo en el rango de 43 - 45 UF/m2 promedio”, proyecta.

San Bernardo, por otro lado, muestra una leve baja de precios desde segundo trimestre de 2019, tendencia que cambia el tercer trimestre de 2020. “Tomando como base este periodo, se tiene un alza de un 16,6% en los valores de UF/m2 a la fecha, lo que refleja la recuperación que tuvo la comuna este trimestre”, dice y añade que la comuna se ubica en valores de UF/m2 por sobre el rango visto previo a la pandemia, “por lo que, de haber plusvalías, se espera que estas sean más reducidas”, prevé.

La venta de departamentos también está pasando por un buen período. De acuerdo con Colliers, este tipo de inmuebles tuvieron un alza considerable en las ventas, de un 44% trimestral, lo que comparado con el mismo periodo del año anterior, representa un alza de 98%, muy cercano al 101% anualizado que se registra en las casas, dice la consultora.

A nivel comunal, Ñuñoa tiene la mayor cantidad de unidades disponibles del mercado, con un total de 9.000, y un aumento del 10% trimestral. Por otro lado, La Florida es la comuna con mayor aumento trimestral en stock de departamentos, con un 20% de incremento, llegando a las 4.882 unidades disponibles. La Cisterna, por el contrario, registra una fuerte absorción de su stock, con una disminución de un 22% de unidades disponibles.

En cuanto a lo que viene, la consultora proyecta una recuperación en prácticamente todas las comunas siendo Santiago Centro, Ñuñoa, La Florida y La Cisterna, “las que más unidades comercializadas acumularían en los próximos periodos”. Es que de acuerdo con Colliers, el efecto estallido social en Santiago Centro, no estaría afectado el atractivo de los departamentos ni menos su valor.

“A diferencia de otros mercados inmobiliarios, el precio de las viviendas no sufrió bajas significativas a nivel general. El estallido social y las manifestaciones tuvieron un efecto más significativo en los precios del mercado Retail y las Oficinas de Santiago Centro, sobre todo en locales comerciales emplazados en ejes viales importantes y con gran exposición o cercanos a las estaciones de Metro. La pandemia y las dudas que genera el trabajo presencial versus el teletrabajo han impactado mayormente al mercado de Oficinas, donde se han visto aumentos significativos en las tasas de vacancia desde finales de 2019 hasta la fecha”, explica Juan Hornauer.

El indicador de precios general de ubica en 73,9 UF/m2 manteniéndose en línea con lo registrado a fines de 2020, detalla la consultora. Sin embargo, al comparar con la base del mismo periodo del año anterior, éste presenta una baja de 2%.

En tanto, en las comunas con mayor nivel de oferta -Santiago Centro y Ñuñoa- ellas presentan leves bajas de precios de -1,7% y -0,2% anual. Por otro lado, las comunas de Estación Central y La Florida registran alzas de precios de 8,2% y 2,5% anual respectivamente. “Estas comunas, a pesar de sus altos niveles de stock, continuarán evidenciando una tendencia al alza en sus precios”, proyecta Colliers.

En cuanto al stock, Hornauer explica que existe cierta tranquilidad en el mercado, pues si bien el stock disponible ha aumentado considerablemente en los últimos periodos, influenciado en gran medida por los bajos niveles de venta de 2020, solo el 13% de la oferta disponible esta para entrega inmediata. “Además, el stock debiese tender a bajar en los próximos trimestres dado un mayor dinamismo en las ventas”, proyecta el jefe del Área de Estudios de Colliers.