Desde $100.000 cualquier persona puede invertir en una propiedad o terreno, realizando todo el proceso de forma online. Esa es la base del modelo de negocio de Lares, un crowdfunding inmobiliario que con cinco años de vida ha logrado recaudar $ 6.000 millones en 24 proyectos, de los cuales 13 ya están terminados.

La metodología del crowdfunding se usa hace varios años en el mundo del emprendimiento: consiste en que varios pequeños inversionistas financian el objetivo a alcanzar por una startup, aportando desde una plataforma en línea. Incluso, si la empresa logra ser adquirida por un tercero (como pasó, por ejemplo, con Babytuto bajo el crowdfunding Broota), los inversionistas reciben sus ganancias. Ese mismo modelo, pero en el mundo de los inmuebles, es lo que hace Lares.

Para hacerse una idea, si bien la rentabilidad depende de cada proyecto, durante 2022 los proyectos inmobiliarios que se cerraron y pagaron por Lares entregaron una rentabilidad anualizada promedio del 16% (nominal). “Hoy debido al aumento de la inflación, estamos financiando proyectos con una rentabilidad anualizada de hasta UF+11″, aclara el ingeniero civil industrial Cristóbal Asenjo, CEO y cofundador de Lares.

De hecho, además de proyectos en Chile ya cuentan con propiedades de inversión en EE.UU. y están analizando otros mercados, con oportunidades inmobiliarias en Perú, Paraguay y otros países con focos turísticos más consolidados y exóticos como Costa Rica e Indonesia.

Pero antes de fundar esta startup, Asenjo había sido parte de varios emprendimientos tecnológicos, principalmente en el área de la salud. A algunos les fue bien y otros fueron un fracaso. “Me aburrí del mundo TI porque era poco tangible. Uno trabaja harto y al final, el feedback es muy poco gratificante”, cuenta Asenjo. Así, cerca del 2013 se asoció a su hermano Gonzalo, quien es arquitecto, para crear una constructora. Hacían remodelaciones y otro tipo de trabajos hasta que empezaron a construir propiedades para inversión. “Ahí fue donde identificamos que el negocio de construcciones era muy rentable, pero que, por otro lado, nadie te prestaba plata. Había un vacío gigantesco en ese ámbito. Si no eres una constructora grande y bien consolidada, olvídate de los bancos. Todo es patrimonio personal, con las altísimas tasas que eso implica”, agrega.

Con esto en mente, hicieron un primer crowdfunding de manera bastante artesanal. Con amigos, familiares y conocidos. Juntaron cerca de $ 70 millones, con los cuales compraron un terreno barato en Algarrobo y construyeron una casa. La vendieron al poco tiempo en cerca de $110 millones. Así nació el concepto de “Lares” (del latín, hogar), empresa que comenzó formalmente a mediados del 2018. “Muchos nos preguntaban cómo podían meterse a este negocio y ganar plata. Y con eso, más la experiencia que tenía en el tema tecnológico, creamos una plataforma online para este fin. Hoy en día lo que hacemos es identificar oportunidades inmobiliarias. Algunas las desarrollamos nosotros, pero siempre buscando generar la mayor rentabilidad posible para el inversionista en un plazo acotado”, explica Asenjo.

Al principio -según Asenjo- fue muy difícil convencer a la gente que invirtiera en este sistema. “Le pedíamos que pusieran su dinero a unos desconocidos para un proyecto que quizá no tendría rentabilidad. Pero luego de que logramos el apoyo de Corfo todo cambió. Fue un validador clave. Eso, más otros elementos, aumentó la confianza”.

Cada proyecto se desarrolla bajo una SpA (sociedad por acciones), creada y usada únicamente para el proyecto. Los inversionistas compran acciones de esta sociedad y son, en parte, dueños del inmueble. Los inversionistas se comprometen a aportar, en un inicio, al menos el 10% de su aporte, el que tiene un mínimo de $ 100.000. Al completarse el financiamiento total del proyecto, este se activa y los inversionistas tienen 20 días para abonar el 90% restante. En ese momento, se les envía el contrato y todo el respaldo legal respectivo. Y si el proyecto no se financia en un plazo máximo de dos meses, se devuelve el 10%.

Existen principalmente dos modalidades. La primera -que se denomina “Desarrollo”- consiste en ser parte de la sociedad inmobiliaria que gestiona el proyecto, por lo que la rentabilidad y plazo son variables, ya que dependen de las ventas. Y, por otro lado, está el modo “Préstamo”, donde la persona es parte de la sociedad de inversiones que cofinancia el proyecto, con un préstamo con garantías, donde la rentabilidad y plazo son fijos.

Y no es necesario residir en Chile para invertir, ya que tienen inversionistas que están viviendo en EE.UU., Argentina, Perú, Colombia y España, y para participar, solo deben tener una cuenta bancaria asociada a su cédula de identidad. “Una gran diferencia entre Lares y otras alternativas de inversión es que te haces socio de un proyecto inmobiliario en la etapa donde más valor se genera, su desarrollo. Por otro lado, nuestra tecnología nos permite analizar el mercado y detectar oportunidades con la finalidad de obtener la mayor rentabilidad posible. Nuestro foco siempre está en generar proyectos más rentables, ya que nuestra comisión depende de ello”, dice el CEO de Lares. Poseen una tabla escalonada de comisiones que se definen por proyecto. Así, por ejemplo, si un proyecto tiene una rentabilidad de hasta un 10%, el fee de Lares es de un 10% por el monto que puso cada inversionista. Este porcentaje sube según se logre mayor rentabilidad del proyecto.

También operan en el área de los remates. Crean una sociedad la cual representa a los inversionistas y van al remate. “Después le hacemos una manito de gato a la propiedad, para venderla mejor y repartir la ganancia entre los inversionistas”, cuenta Asenjo.

Además, desarrollaron un algoritmo que permite predecir precios de venta o tendencias inmobiliarias, lo que, por ejemplo, les permitió proyectar el alza de precios fuera de Santiago en los primeros meses de la pandemia.

En su portafolio tienen proyectos de construcciones desde cero, remodelación de casas, subdivisiones rurales y urbanas, además de préstamos a inmobiliarias. Han financiado proyectos en las regiones Metropolitana, de Valparaíso, de Los Lagos y de Aysén.

En términos de facturación, proyectan que 2023 estará entre los $ 300 millones y $450 millones, dependiendo de qué proyectos financien a final de año o si quedan para el próximo. Con respecto a lo que viene, quieren salir de las fronteras chilenas el 2024, pero aún están pensando por qué país comenzar.