El mercado de los arriendos en Chile incluye una de cada cuatro viviendas

El último registro oficial sobre el número de viviendas en el país es del Instituto Nacional de Estadísticas y proviene del Censo de 2017: 6,4 millones de viviendas particulares y 5,5 millones con moradores. El resto, casi un millón en ese censo, o estaba en venta o arriendo o abandonadas; o bien eran viviendas de temporada; o se encontraban sin moradores.

La encuesta Casen de ese mismo año cifró las viviendas en 5,7 millones, 33% más que 10 años antes. El tamaño promedio por hogar era de 3,1 en 2017.

Hace un quinquenio, el 59,5% de las viviendas era ocupada por sus propietarios. Y el 22% estaba arrendada; un dato que fue creciendo de manera importante desde a lo menos 2003, cuando apenas el 13% de los hogares vivía con un contrato de renta.

Estimaciones de la plataforma inmobiliaria TOCTOC apuntan a que el porcentaje nacional en arriendo ya asciende al 25% de la oferta total de inmuebles: unas 1.350.000 unidades. En prácticamente 20 años, el peso del arriendo se ha duplicado.

La ley permite la exención en el pago de impuestos por ingresos provenientes del arriendo de viviendas catalogadas como DFL-2 (de hasta 140 metros cuadrados útiles), pero la reforma tributaria elimina ese beneficio, algo que los parlamentarios han pedido revaluar, el menos para propietarios adultos mayores.

La reforma trae otra novedad: la opción, para los arrendatarios, de rebajar de sus ingresos imponibles el gasto en arriendos de hasta $450 mil al mes. La medida tiene una contrapartida para el Fisco: permitirá al SII disponer de la información de los arrendadores que no declaran aquellos ingresos en sus declaraciones anuales de renta, algo que los contribuyentes suelen omitir.

El avance del arriendo ha sido inversamente proporcional a la tasa de propietarios. Mientras el primero aumenta, el segundo desciende. Si en 2003 el 70% era propietario, en 2017 cayó a menos del 60% de la oferta en 2017. Según un reporte publicado por el Banco Central en 2019, esa ecuación respondió a múltiples factores, entre los que se contabilizaron la mayor facilidad de acceso a financiamiento, lo que impulsó a que inversionistas utilizaran activos inmobiliarios como financieros y, por el lado de la demanda, a la fuerte llegada de inmigrantes que hizo que la cantidad de habitantes se incrementara más que la oferta. Hoy, el déficit de viviendas supera las 650 mil. Hace cinco años eran 497.615.

La Encuesta Financiera de los Hogares de 2017 ya daba cuenta de que más del 60% de los hogares que compraban una segunda vivienda con crédito hipotecario era para destinarla a renta.

El Informe de Estabilidad Financiera del BC de hace algunos años revelaba que si bien la tasa de arriendos de Chile estaba por sobre los países en desarrollo de la Ocde, aún estaba bastante lejos de los desarrollados. En Suiza, el porcentaje se acercaba a un 60%; en Estados Unidos, Francia y el Reino Unido supera el 35%. “El mercado de arriendo residencial experimentó un crecimiento importante en la última década y, tomando en cuenta el tamaño de dicho mercado en otros países, es posible que continúe profundizándose”, señaló el instituto emisor.

Un total de 2,7 millones de viviendas existen en la Región Metropolitana. De éstas, cerca de un 29% son destinadas al arriendo; un porcentaje superior al promedio nacional. Y que en 2003 se ubicaba en 20%.

El Banco Central indicaba a fines de 2019 que gran parte de la expansión de los arriendos en la capital se ha centrado en departamentos. Así, el porcentaje de hogares que habitaba un departamento arrendado saltó del 36% en 2003 a un 48% en 2017, impulsado fuertemente por el mayor flujo de inmigrantes.

Hoy, las preferencias van por el lado del arriendo. Las cotizaciones -revela TOCTOC, según las consultas en su plataforma- se han centrado en la búsqueda de viviendas para arrendar por sobre venta. Si en el primer trimestre de 2021 el 61% buscaba opciones de compra y solo el 23% pesquisaba arriendos; en el primer cuarto de 2022 la relación se invirtió: el 61% de las cotizaciones apunta ahora al arriendo. TOCTOC habla de una crisis de expectativas sobre la compra de viviendas. Es que las mayores tasas de interés y las restricciones en el otorgamiento de créditos hipotecarios han afectado el mercado de la compraventa.

Unas 790.000 viviendas para arriendo existen en la Región Metropolitana, según el cruce de datos entre el catastro semestral del Servicio de Impuestos Internos y la Casen. Al primer trimestre, la consultora TOCTOC contabilizaba unas 584.000 que tienen un contrato formal de arriendo o que están proyectadas para ello; el resto se explica por renta de viviendas con acuerdo informal. De las formales, 393.740 unidades corresponden a departamentos; 169.147 a casas y 21.555 correspondían a unidades administradas por multifamily: edificios para renta administrados por un solo dueño. De hecho, el 85% de las unidades para renta están en manos de personas naturales que tiene máximo dos viviendas destinadas a inversión.

Si bien la oferta ha ido al alza -en los últimos dos años, los departamentos para renta han crecido un 18%-, la disponibilidad ha ido a la baja. A marzo, la ocupación ascendía a un 98,4%, sólo quedaban disponibles 6.482 unidades -una vacancia de sólo 1,6%-, el dato más bajo desde que se tenga registro. En 2020, de hecho, esa cifra era superior a los 20 mil inmuebles. Hoy el tiempo de exposición de un departamento en renta es de 36 días antes de su colocación; menos de la mitad que los 89 días de hace un año.

En casas, de un stock de 169 unidades, existen 1.229 aún en arriendo. Sin embargo, es más que las 700 que había en 2021.

El chief research officer de TOCTOC, Daniel Serey, explica que en el 2020 el mercado de departamentos para renta en las comunas céntricas se despobló. La oferta se duplicó en ese momento, porque muchos inmuebles se vaciaron a raíz de la pandemia por personas que migraron, por actividades que cerraron. Quienes se fueron buscaron casas y, por eso, la disponibilidad de ellas cayó. “Todo este movimiento tuvo su peak a mediados del año pasado”, señala. Ahora, con la normalización de la actividad, la vuelta a la presencialidad hizo que la gente retornara a los departamentos, generándose esta nueva realidad, de más casas y menos departamentos disponibles.

De las 21.555 viviendas bajo formato de multifamily existen 1.951 disponibles.

Assetplan es la principal operadora de multifamily del país. Tiene 18 mil departamentos bajo administración. Aseguran que si antes de la pandemia la tasa de ocupación era del 95%, hoy asciende al 97%. La velocidad de arriendo promedia los 23 días.

En 2011, prácticamente la mitad de los hogares que arrendaban pagaban menos de 0,1 UF el metro cuadrado. Menos del 4% gastaba más de 0,3 UF, el rango más alto cuantificado por la Casen. En 2017, esos datos eran del 34% y 8,6%, respectivamente. Hoy, el canon promedio es de 0,28 UF en departamentos (prácticamente el mismo que el 0,3 que tenía tan baja representación hace algunos años). En el último año, el valor por metraje ha subido un 9,1%. Y el promedio mensual total, supera los 21 UF (cerca de $ 700 mil) para 72,8 m2 de superficie útil.

En casas, el arriendo supera las 0,33 UF el metro cuadrado, un 11% más que en 2021. Y en promedio, el canon de arriendo mensual alcanza las 83,5 UF (unos $ 2,8 millones). “Como el mercado está tan apretado, quedan las casas más caras disponibles”, señalan en TOCTOC, con un metraje promedio de 270 metros cuadrados.

De todas formas, en el sector aseguran que el mercado de arriendo se mueve más por lo que las personas pueden pagar que por lo que el arrendador quiere cobrar. Y es esa la razón por la cual los precios están más estables y lejos de incrementos del 30% que se veían hace algunos años.

De los 6.482 departamentos disponibles en la capital, 1.776 -un 27%- están en Santiago Centro, comuna que concentra el 32% del stock total destinado a renta. Le siguen Las Condes y Ñuñoa, con 972 y 515 unidades vacantes, respectivamente.

El 36% de esa oferta corresponde a departamentos pequeños de 1 dormitorio y 1 baño. Con un 23%, le secundan aquellos que tienen dos piezas y dos baños.

En casas, más de la mitad de las 1.229 disponibles están en cuatro comunas: Las Condes, Lo Barnechea, Vitacura y Colina. Un 45% de ese total son grandes unidades, de cuatro dormitorios y dos baños. En comunas como Puente Alto, La Florida o Peñalolén quedan hoy menos de 40 casas disponibles. En San Miguel, es de apenas 15.