Los complejos cinco años de la Torre Costanera

El 24 de septiembre de 2014, Horst Paulmann brindó. Tras años intensos había una razón de fondo para celebrar. Estaba en el piso 62 de la gran Torre Costanera, frente a cerca de 90 inversionistas. Era primera vez que el Cencosud Day se realizaba en el rascacielos más alto de Sudamérica. Un mes antes había finalizado al fin su construcción, tras ocho años de desarrollo.

Y ahora -optimistas- se iniciaría su comercialización. De eso ya han pasado casi cinco años. Y todo ha salido contrario a los pronósticos; hoy, de hecho, ya no se dan estimaciones. Es que si inicialmente se fijaba en marzo de 2015 el aterrizaje de los primeros inquilinos, Cencosud recién obtuvo en agosto de ese año los permisos para habilitar los primeros 15.000 m2 de los 80.000 m2 que tiene la gran torre. Los habitantes llegaron en 2016. Y ahí quedaron. Un quinquenio después, Paulmann continúa urgiendo por las autorizaciones.

Hoy, para él, la torre es un "tremendo problema", tal como dijera en su última entrevista en El Mercurio. Y ahora un problema con un ingrediente adicional: el IPO (Oferta Pública Inicial) del negocio inmobiliario de Cencosud que incluye dentro de sus principales atractivos justamente la torre.

Hoy, las cartas para viabilizar la iniciativa -confirman conocedores- están en dos manos: la ventanilla única -compuesta por cerca de 18 entidades, bajo el mando de la Seremi de Transportes- y que debe concordar un nuevo Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU), y la División de Desarrollo Urbano (DDU) del Ministerio de Vivienda (Minvu), que tiene que decidir si permite o no que Paulmann garantice las obras, a través de un monto en dinero, para que la Municipalidad de Providencia las ejecute a cambio de los permisos.

De lo contrario, desarrollar las obras puede tardar años. Desde el Minvu adelantan que recién "una vez que se promulgue el decreto del Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones que reglamenta la Ley de Aportes al Espacio Público, el Minvu evaluará lo que corresponde hacer en este u otros casos". Hoy, ese reglamento -a través del cual se fijará el mecanismo para desarrollar las mitigaciones, normativa que reemplazará al EISTU- está en Contraloría.

Desde Transportes, en tanto, el panorama se ve más auspicioso: el nuevo EISTU estaría a un paso de ser aprobado. Fuentes al tanto hablan de febrero. Es que hoy nadie quiere cargar con un elefante blanco; menos con la obra más emblemática de los últimos años.

Fue el ejemplo de todo. En enero de 2009 se transformó en el símbolo de la crisis económica, cuando Paulmann decidió paralizar las obras -que incluían cuatro torres- a la espera de mejores condiciones. Fue la razón perfecta para detener un proyecto que al interior de Cencosud se veía muy arriesgado. Se introducirían 270.000 m2 de superficie, cuando el mercado estaba absorbiendo apenas 70.000 m2. La crisis económica fue una oportunidad.

Once meses después, una frase la transformó en el emblema de la reactivación. "Empiece la obra de Costanera Center", mandataba -el 17 de diciembre de ese año- la Presidenta Michelle Bachelet al encargado de operar la grúa.

Todo volvía a empezar; pero ahora se avanzaría con dos torres, entre ellas, la emblemática obra del proyecto. En 2012 esta se transformó en el edificio más alto de Sudamérica, tras alcanzar sus 300 metros de altura, y tres años después inauguró, por consiguiente, el mirador más alto de la región.

Un ícono por donde se le mire, pero con una sombra permanente: los permisos. De nada importaba tener el rascacielos más importante de este lado del mundo si se mantenía vacío.

Hoy tiene siete moradores, además del Sky Costanera: Liberty, Bank of China, Willis Tower Watson, Stanley Black & Decker, Baker Mckenzie, Bayer y JLL. Ellos copan los 15.000 m2 autorizados para arrendar, espacio que se colocó en 18 meses. El resto del metraje ni siquiera puede ser ofrecido, ya que no cuenta con recepción municipal.

En el intertanto, incluso se pensó en un IPO. En 2008 -de hecho-, la administración de Cencosud trabajó con la ex Celfin una apertura en Bolsa de los centros comerciales, lo que finalmente Paulmann desechó: "Él no vendería", comentan fuentes de la industria; 11 años después recién decidió visar tal operación.

A mediados de 2014, Cencosud alcanzó un acuerdo con la Seremi de Transportes Metropolitana. Se aprobó un EISTU para la tercera fase del proyecto Costanera Center que lo facultaría para abrir el gran rascacielos -además de una segunda torre (la 4)- en tres etapas, lo cual iría de la mano de una serie de mitigaciones.

Las medidas más simples le permitirían inaugurar 15.000 metros cuadrados (subetapa 3A), el 15% de los 97.000 m2 construidos (80.000 m2 en la gran torre y 17.000 m2 en la torre 4). Se esperaba en ese entonces que los 45.000 m2 que permitía la segunda etapa de mitigaciones (3B) se abrieran en mayo-junio de 2015, lo que nunca ocurrió.

Y el escenario comenzó a variar. Pasaron tantos años que algunas obras dejaron de tener sentido. De hecho, inicialmente -dicen cercanos- el EISTU tenía cuatro etapas y esa última -que incluía un túnel bajo Andrés Bello- se eliminó; solo el ejecutar tamaña obra significaría un problema vial de envergadura, y luego tampoco sería una solución para los atochamientos.

Asimismo, dado que el mall convocó menos automovilistas de los que se preveían, se eliminó un piso de estacionamientos, reduciendo de antemano la necesidad de ciertas mitigaciones, dado que ellas estaban aparejadas justamente al número de aparcaderos. Y así esto comenzó a mutar intentando negociar nuevamente las obras con el Ejecutivo.

Desde 2015 a la fecha, Horst Paulmann se ha reunido más de 10 veces con distintas autoridades bajo el concepto de "Mitigaciones Costanera Center", según consigna la plataforma Infolobby.

La exministra de Vivienda Paulina Saball, el exministro de Obras Públicas Alberto Undurraga, el exjefe de Transportes Andrés Gómez-Lobo, la actual titular de Transportes, Gloria Hutt, además de alcaldes y jefes de servicio han sido parte de sus reuniones. El avance logrado durante los últimos meses -no obstante- es notable, dicen cercanos, en contraposición a la seguidilla de trabas impuestas por administraciones anteriores.

Ahora, todo avanza en línea recta, precisan. De hecho, en octubre, la Municipalidad de Providencia reveló las 34 mitigaciones que acordó con Cencosud para liberar la torre.

Se trata básicamente de mejoramientos urbanos y peatonales; meses antes, en abril, la Contraloría había autorizado al municipio a que Cencosud le entregara el monto de las mitigaciones para que la alcaldía las desarrollara, a cambio de entregar los permisos. Tal situación daba un respiro a Paulmann, ya que le permitiría abrir la torre sin hacer las obras.

Y el empresario festejó: "Celebramos porque ayer el contralor de la República, después de 10 años, de cuatro gobiernos de turno, consiguió recibir la obra más grande que se ha hecho", dijo a la prensa tras participar en un desayuno Argentina-Chile en el país vecino. Y añadió: "Nació el bebé de 300 metros de alto".

En total, el municipio valorizó las obras en US$ 18 millones, monto que podría variar; obras que son parte de las modificaciones del EISTU que se tramitan en la ventanilla única. Altas fuentes confirman que esta instancia ya desarrolló una ronda de consultas aclaratorias, y que ya fueron todas contestadas por Cencosud.

Desde el Ministerio de Transportes reconocieron que las mitigaciones serían las concordadas con Providencia, las cuales se orientarán a potenciar las bicicletas, las caminatas y, en general, los vehículos no motorizados.

"Se ensancharán las veredas en el centro comercial, se crearán nuevas ciclovías, se mejorarán los sistemas de transporte público, con paraderos y pistas de buses", precisaron desde la cartera.

Y agregaron que "esas obras debiesen concretarse durante el primer semestre". Es que el EISTU ya está a punto de ser aprobado. Personas al tanto habla del próximo mes.

Pese a ello, otras fuentes técnicas destacan que si bien existen obras simples que tardarían eso, hay otras -tales como ensanchamiento de calles, con expropiaciones aparejadas- cuyo desarrollo podría tardar más de un año; incluso hay expertos que hablan de hasta cuatro.

Dado ello, la clave está en si Cencosud deberá ser el encargado de concretarlas, o podrá garantizarlas con dinero a cambio de los permisos. Ya que de no ser así, las autorizaciones podrían seguir esperando. Hoy Contraloría debe liberar el reglamento que respalda la Ley de Aportes al Espacio Público, para que Vivienda analice el tema.

Desde Providencia no estuvieron dispuestos a participar de este reportaje. Contactados en Cencosud, optaron por no referirse al tema.

Con todo, en el mercado hay esperanzas. Más que mal, hoy el proyecto lidera en las búsquedas de Trip Advisors, de la mano de Sky Costanera, y se inserta en un mall que recibe anualmente a 40 millones de visitantes. El tremendo problema avanza a una solución, resistir cinco años más no está ni siquiera en los peores pronósticos. Y menos en la cabeza de Horst Paulmann.

Costanera Center ha tenido un compañero de ruta que ha sufrido directamente los efectos de la falta de permisos. En diciembre de 2014 se comunicó que la cadena Marriott sería la encargada de operar el hotel que se ubicaría en la torre 4 del complejo.

Inicialmente, el inmueble abriría en agosto de 2016. De hecho, en julio de ese año la cadena nombró a un general manager para el AC Hotel Santiago Costanera Center. Quien fuera el director de Operaciones de Santiago Marriott Hotel, John Shackley, lideraría la operación, cuya apertura se corrió luego para 2017. Hoy nadie sabe cuándo se concretará.

Desde Marriott aseguraron estar contentos con la alianza con Cencosud, adelantando que "en este momento no podemos confirmar una fecha exacta para la apertura". Lo que sí está claro es que una vez con los permisos tardarían entre cinco y seis meses más en abrir, dado que deben habilitar espacios y capacitar al personal.