Los inversores inmobiliarios internacionales están acudiendo en masa a España con la vista puesta en oportunidades de hacerse con gangas hoteleras en los centros turísticos afectados por la pandemia, pero los propietarios de los hoteles, apoyados por los planes de ayuda del gobierno, no tienen prisa por vender sus negocios.

Tras varios años de bonanza antes de la pandemia, la mayoría de los hoteles están bien capitalizados, con fondos estatales que les proporcionan el apoyo necesario para superar la crisis, lo que contrasta con la recesión que sufrió España entre 2008 y 2013, que dejó profundas cicatrices económicas y provocó la venta forzosa de inmuebles.

El turismo en España -el segundo país más visitado del mundo antes de la pandemia- cayó 80% el año pasado, lo que obligó a la mayoría de los hoteles a cerrar en un sector dominado por las cadenas nacionales y las empresas familiares, una característica que deja mucho margen a los compradores.

Para decenas de fondos inmobiliarios internacionales parecía la oportunidad perfecta para entrar en escena, pero los inversores están encontrando resistencia. De momento, la demanda supera a la oferta.

“Desde que empezó la pandemia, se han puesto en contacto con nosotros cinco o seis fondos”, dice Gonzalo Bone, director general del Hotel Almirante, un hotel renovado en primera línea de playa en la costa oriental de Alicante, con unas 70 habitaciones y una piscina.

La mayoría de los compradores en potencia son extranjeros -una mezcla de intermediarios inmobiliarios e inversores- y Bone los rechazó a todos, incluso después de tener que rebajar las tarifas de las habitaciones en 30%. Dijo que su hotel no estaba muy endeudado y que una fuerte temporada de verano de 2020 le había ayudado a recuperarse del encierro de primavera.

Los inversores buscan descuentos de alrededor del 15% sobre los precios de mercado, dijo David Devesa, un intermediario inmobiliario que representa a siete de las mayores cadenas hoteleras de España.

Pero el apoyo estatal a las empresas, que incluye un paquete de 11.000 millones de euros para los sectores del turismo y la hotelería, está permitiendo a los hoteles resistirse a las ofertas a la baja.

Las empresas del sector turístico son las que más préstamos han recibido del Estado, hasta 17.000 millones de euros (US$20.500 millones), y 115.000 trabajadores de la hotelería están acogidos a un plan de bajas laborales, según datos oficiales.

GRANDES OFERTAS

Pero habrá algunas operaciones. Jorge Ruiz, responsable de hoteles en Iberia de la inmobiliaria internacional CBRE, estimó que el volumen de ventas este año podría alcanzar entre 2.500 y 2.800 millones de euros, frente a algo menos de 1.000 millones en 2020.

Una docena de gestores de patrimonio y agentes inmobiliarios dijeron a Reuters que esperaban ventas en España por valor de unos 900 millones de euros en unas semanas.

Entre ellos se encuentra Selenta Group, una conocida cadena hotelera nacional que incluye activos de primera categoría como el Hotel Don Carlos de Marbella, de cinco estrellas, uno de los lugares favoritos del jet-set mundial.

Valorada en unos 400 millones de euros, según Ruiz, al menos cinco fondos internacionales compiten por Selenta, que recientemente vendió su hotel de lujo de la marca Nobu en Barcelona al fondo alemán ASG por 90 millones de euros.

“Es como intentar pescar en un río turbulento”, dijo Francisco López, de la consultora inmobiliaria BNP Paribas, al referirse a los fondos -incluidos los recién llegados de Reino Unido y Norteamérica- que se disputan el reducido número de activos en venta.

Una situación similar se está dando en Italia, donde los inversores están rondando los hoteles de lujo con la esperanza de reformarlos antes del regreso del turismo de masa, previsto para 2023.

Grecia, donde se han producido importantes aperturas de hoteles, como el Four Seasons el año pasado, es otro mercado que atrae a los inversores, dijo a Reuters un ejecutivo relacionado con la financiación de hoteles. Señaló que varias docenas de hoteles de tres o cuatro estrellas, ofrecidos como garantía de préstamos impagos, habían cambiado de manos recientemente.

EL PUNTO CALIENTE

En España, la demanda se ha concentrado en los hoteles de cuatro estrellas con más de 100 habitaciones de las costas catalana y andaluza, y en las islas Canarias y Baleares, “el punto caliente del turismo europeo”, según Javier Arus, responsable de hostelería del fondo de inversión hotelera Azora.

Azora ya ha desplegado unos 400 millones de euros de un fondo de 680 millones de euros recaudado el pasado mes de junio para invertir en hoteles del sur de Europa, apostando por una rentabilidad de los fondos propios del 14%-15% en ocho años.

Meliá, una de las cadenas hoteleras más importantes de España, ha ido cambiando hacia un modelo de contrato de gestión, sometiendo alrededor del 45% de sus habitaciones a este tipo de contratos, lo que la convierte en una perspectiva potencialmente más atractiva para los inversores. Ruiz, de CBRE, dijo que el hotel Apolo de Barcelona, que ya opera en este sistema, ha sido puesto a la venta por el fondo estadounidense Varde por 90 millones de euros.

España espera que las llegadas de turistas extranjeros alcancen este año alrededor del 60% de los niveles de 2019, frente al 20% del año pasado, aunque algunos expertos advierten que las llegadas podrían quedarse muy cortas, dependiendo del éxito del despliegue global de la vacunación.

“Las cosas se pondrán realmente en marcha a finales de este año, a principios del próximo”, dijo Joaquín Morales, director general de la consultora de gestión patrimonial Kinos Group.

Pero Ruiz, de CBRE, dijo que la tensión entre las expectativas de compradores y vendedores no se mantendrá por mucho tiempo: “Este tipo de liquidez no es eterna: si las operaciones no se materializan en los próximos meses, los fondos se centrarán en otros sectores”.