Las viviendas son el principal activo de los hogares en Chile, y la deuda hipotecaria es su principal obligación financiera. Además, el crédito hipotecario es el de más rápido crecimiento del sistema bancario.

Es por esto que el Banco Central (BC) en el último tiempo ha dedicado capítulos enteros del Informe de Estabilidad Financiera (IEF) para hablar sobre este mercado, y en el documento que presentó esta semana también lo abordó. En el documento, dijo que el incremento de inversionistas que compran una segunda vivienda para inversión con deuda hipotecaria podrían generar vulnerabilidades para el sistema financiero, aunque aún de forma acotada.

Pese a que hoy el presidente del BC, Mario Marcel, aclaró que el país está lejos de una burbuja inmobiliaria, también llamó a las personas y actores que dan créditos hipotecarios a analizar en detalle la capacidad de pago de los usuarios que toman estos préstamos.

Una de las preocupaciones del BC es que justamente los actores del mercado no pueden hacer un análisis detallado de aquellas personas que toman deudas bancarias y no bancarias al mismo tiempo, ya que en Chile los distintos oferentes de crédito no comparten información de sus deudores, lo que "genera distorsiones debido a la presencia de asimetrías de información", dice el IEF.

Lo anterior, considerando que no sólo los bancos entregan préstamos para viviendas y consumo, pues también lo hacen otras entidades como mutuarias, cajas de compensación, cooperativas, y financieras privadas, y ninguna de ellas (salvo las cooperativas bajo supervisión de la SBIF) se encuentra en el registro consolidado de deuda.

El Central tiene en la mira a estas entidades, por la escasa información existente. Incluso, Marcel destacó que algunos oferentes de crédito no bancarios lucen como un atributo de sus productos el que sus deudas no son reportadas al sistema financiero. Sin ir más lejos, un sitio web que hace asesorías financieras asegura que consigue préstamos automotrices con "ventajas comparativas en cuanto a tasas y a que el financiamiento no aparece reflejado en el sistema financiero, por lo que no imposibilita al cliente para tomar nuevas líneas de crédito para sus distintos proyectos comerciales y personales".

Esa misma entidad de asesoría, por gestionar un crédito hipotecario con un banco o una mutuaria, cobra 2,4% como honorario contra resultado, es decir, sobre el crédito sin contar el pie. Esto significa que, por un crédito de unas UF 3.600 (unos $100 millones), el usuario debe pagarle cerca de $2.400.000.

¿Qué contempla este cobro? Hacen un barrido para conseguir la mejor tasa, comenta una ejecutiva de la entidad, y explica que algunos bancos en algunos casos promocionan una tasa de 2,8%, lo que suena barato, pero asegura que finalmente el dividendo termina saliendo mucho más caro que la tasa nominal, lo que no se le dice al cliente. La misma ejecutiva detalla que todos los bancos cobran 20% de pie, pero en caso de que el departamento sea con fines de inversión, es decir, como arriendo, el pie que cobran los bancos sube al 25%.

También existen financieras privadas que entregan créditos sin necesidad de un pie, pero mientras un banco cobra 3,04% anual (promedio a abril) en créditos hipotecarios, una de ellas que opera en el Edificio Fundación Miraflores, detalla que cobra 1% mensual para cualquier tipo de préstamo, es decir, 12% anual. De hecho, el Dicom no está entre los requisitos para acceder a un crédito, ya que un ejecutivo de la financiera comenta que esto puede ser reemplazado por un pagaré que se tramite mediante una aseguradora. Además, los préstamos que entrega la financiera no quedan en el registro de los bancos, puntualiza.

"Los resultados indican que todos los oferentes subestiman el endeudamiento total de sus clientes, con un sesgo menor entre bancos. Respecto de riesgo de crédito, quienes mantienen obligaciones múltiples con acreedores que no comparten información pueden más que duplicar su ocurrencia de impago respecto de quienes no lo hacen", dice el BC en el IEF.

Y allí está la preocupación del Central, porque a esto hay que sumar que, según el IEF, no todos quienes tienen una vivienda para inversión pertenecen al segmento más rico de la población. Poco más del 50% de las propiedades de la Región Metropolitana que se utilizan como inversión están asociadas a Inversionistas Minoristas (IM) pertenecientes a los dos deciles de mayor ingreso, mientras que el 30% de los IM pertenecen a los deciles 6 a 8, y un poco menos del 20% reportan ingresos menores a la mediana. Y son estos últimos grupos los que podrían generar problemas al sector financiero. Para la entidad, existe un riesgo relevante de que existan "shocks que generen caídas de precios de vivienda o aumentos en la tasa de vacancia de las viviendas arrendadas", eventos que "afectarían de forma importante a los hogares que manejan propiedades con motivos de inversión, sobre todo aquellos apalancados con deuda hipotecaria y que tienen una carga financiera mayor y/o que dependen más de los ingresos por arriendo".